Как рынок складской недвижимости наращивает спрос
Стремительный рост e-commerce из-за ковидных ограничений привел к огромному спросу на складскую недвижимость и логистическую поддержку со стороны маркетплейсов и классического ретейла не только в Московском регионе, но и в целом по стране. При этом пик спроса в этом сегменте, как рассказали эксперты рынка недвижимости «Стройгазете», еще не достигнут.
Руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора Наталья Круглова:
Складской рынок традиционно является вторым «плечом» рынка торговли: при росте ритейла, всегда растет складской рынок. Однако 2021 год поменял прямую зависимость этих двух сегментов, поскольку при общем снижении покупательского аппетита населения из-за падения доходов и роста закредитованности (чем выше нагрузка по ипотеке, тем меньше розничных трат может позволить себе домохозяйство), рост складского рынка шел вне зависимости от спада в розничной торговле. Стимулировал его развитие переход в онлайн 30% покупательских транзакций, по данным Visa. Соответственно, вырос спрос на склады, и при уже произошедшем росте ставок, на рынке сохраняется дефицит предложения.
За последний год у многих ритейлеров поменялась бизнес-модель: они освободили розничные площади и нарастили логистические. Это привело к экономии на стоимости метра занимаемых помещений (ритейл в центре VS склад на окраине), а дополнительная оптимизация логистических цепочек и усиление роли ИТ, увеличили куммулятивный эффект от этого решения. Можно предположить, что такая смена модели повлечет за собой пересмотр рыночных caprate для данного сегмента, и в ближайшее время они покажут снижение (1-2%).
Рынок загородной крупноформатной логистики остается открытым для новых игроков, поскольку технология возведения складов не так сложна, как в остальных сегментах рынка жилой и коммерческой недвижимости. И при наличии гарантированной заполняемости, такие проекты будут крайне интересны для инвесторов за счет коротких сроков, минимальных рисков и высокого возврата на капитал.
Будет продолжать рост (и пик его еще не пройден) сегмент фулфилмент складов, где недвижимость сопрягается со сложными логистическими и ИТ решениями, и такие продукты будут очевидно востребованы. Однако вход в данный сегмент для непрофильного игрока будет оптимален при коллаборации с сильным логистическим партнером.
Лишен системных игроков сегмент небольших перевалочных городских складов. В настоящий момент для него существует большой выбор участков, что упрощает ускоренное развитие, однако такие проекты не являются институционализированными. Потенциально, данная ниша является интересной точкой развития для тех игроков, кто способен обеспечить быструю консолидацию земельных активов, разработку и строительство по типовому проекту и заключение долгосрочных договоров с основными розничными операторами, чья бизнес-модель может быть трансформирована под замену/ корректировку присутствия на полках на работу через распределительные центры «последней мили».
Инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов:
Действительно, текущее состояние рынка складской недвижимости характеризуется высоким спросом, определяющим звеном которого выступает e-commerce. Фиксируется опережающий рост ставок аренды. На фоне стабильно высокого спроса на качественные складские объекты сохраняется устойчивая положительная динамика нового строительства складской недвижимости. В силу сложной конъюнктуры мы видим рост стоимости строительства, что дополнительно подталкивает ставки на более высокие уровни. В противовес проводится ужесточение кредитно-денежной политики, что не может не сказаться на инвестиционной активности. Мы не исключаем возможности коррекции на рынке, однако не видим предпосылок, что она будет глубокой и продолжительной. Наша компания видит высокий потенциал в развитии складского сегмента рынка. На данный момент инвесторы все чаще рассматривают вложения в складскую недвижимость для получения большей доходности, по сравнению с традиционными инвестициями в жилую и коммерческую недвижимость.
Директор по развитию компании Turner & Townsend Ольга Драбкина:
Мы как эксперты в области управления строительными проектами можем сказать, что в настоящее время вырос спрос на склады build to suit, поскольку в нашем портфеле значительно прибавилось девелоперов из логистического сектора. По большей части это вызвано бурным развитием сегмента e-commerce. Объемы маркетплейсов все увеличиваются, за последнее время они выросли вдвое. Потребители сейчас не готовы долго ждать доставку, потом сеть складов должна быть все более разветвленной и обязательно включать городскую логистику. Пандемия увеличила спрос на доставку продуктов, есть определенная конкуренция среди сетей, поэтому растет необходимость дарксторов, и в этом сегменте до насыщения точно далеко. По нашему мнению, в краткосрочной перспективе спрос на складскую недвижимость не снизится, поскольку маркетплейсы и, соответственно, девелоперы имеют достаточно амбициозные планы развития и не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах.