Фото: Shutterstock
Кризис изменил отношения между девелопером и заказчиком
Если лет 10 назад договор между девелопером и заказчиком представлял собой увесистый талмуд листов на 100 с возможностью внесения правок лишь по весьма ограниченному количеству пунктов, то в текущей экономической ситуации, девелоперским компаниям пришлось поменять условия игры. Предложение на рынке индустриальной недвижимости формируется целым рядом застройщиков, поэтому у заказчиков появился выбор. В целом, отношения между игроками рынка стали более гибкими.
Коммерческий директор A Plus Development Вячеслав Зелепуга:
Ключевые моменты договора можно поместить на 20-30% от общего объема устаревшей формы этого документа. Остальной текст – это нюансы и многочисленные правки, большое количество которых затянет переговоры на неопределенный срок и может стать губительным для проекта. Кризис последних лет показал, что всегда можно сесть за стол переговоров, пересмотреть условия реализации проекта даже по тем пунктам, которые не были предусмотрены договором. Отношения между девелопером и заказчиком стали более гибкими.
Значительно упростились договоры аренды на готовые объекты недвижимости. Такая тенденция особенно четко прослеживается при сдаче в аренду небольших площадей до 10 кв. метров Здесь высока конкуренция между арендодателями, поэтому зачастую они включают в договор пункты о возможности досрочного прекращения договорных обязательств. Другая особенность таких договоров касается арендной ставки. Например, структура full price помимо арендной платы сейчас содержит только коммунальные платежи. Часто применяется гибкая арендная ставка с индексацией на уровень ИПЦ РФ или на согласованный процент.
Условия договоров по реализации проектов built-to-suit ужесточились ради достижения максимальной защиты инвесторов и девелоперов от возможных рисков. Благодаря переходу на рублевое финансирование проектов, из обращения ушли валютные ставки. Валютный риск возникает только на инвестиционном этапе при закупке импортного оборудования, но и он не перекладывается на клиента, а учитывается девелопером другими средствами. В то же время, остаются обязательства арендатора перед третьими лицами, необходимость страхования имущества и гарантированный срок аренды 7-10 лет.
Положительным моментом на рынке индустриальной недвижимости является готовность арендаторов финансировать проекты built-to-suit в максимальном объеме. Вложенные средства идут на строительство и позволяют предложить инвестору более выгодные коммерческие условия. В последнее время также получила широкое распространение функция выкупа арендатором помещения спустя определенный срок аренды.
В целом, современный рынок индустриальной недвижимости характеризует более экспертный подход как со стороны девелоперов, так и со стороны клиентов. Большинство слабых игроков ушло, так как важными условиями выживания стали профессиональный рост и развитие, увеличение доли компании на рынке.