В узком коридоре

Как новации в законодательстве повлияют на рынок девелопмента

Поправки в законодательство о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 июля 2018 года, принципиально меняют характер деятельности застройщиков и механизмы продаж. По мнению экспертов рейтингового агентства «Эксперт РА», нововведения, с одной стороны, ограничивают возможности нецелевого расходования средств покупателей жилья, но в то же время снижают финансовую гибкость застройщиков. А планы по повышению взноса в компенсационный фонд для застройщиков, которые после 1 января 2019 года начнут регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) по полученным ранее разрешениям на строительство, могут привести к резкому падению прибыли и уходу с рынка части средних и мелких компаний.

Если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года, застройщики могут выбрать схему с привлечением денег дольщиков на эскроу-счета. Напомним, что при работе через эскроу-счета средства покупателей будут выступать фондированием под кредиты банков девелоперам, а доступ застройщиков к средствам покупателей ограничивается до момента полной достройки объектов и сдачи их в эксплуатацию.

Вариант с прямым доступом застройщика к деньгам дольщиков возможен только до 1 июля 2019 года. Однако при любом из вариантов вводится внешний контроль банков (банковское сопровождение) над всеми операциями застройщика по расчетному счету в рамках каждого разрешения на строительство. Банки могут блокировать неподтвержденные или нецелевые списания денег. Обналичивание денег допускается только для выдачи зарплаты.

Чтобы избежать жесткого контроля, застройщики попытались отсрочить работу с эскроу-счетами. В законе предусмотрена «дедушкина оговорка» для разрешений на жилищное строительство, которые были выданы до 1 июля 2018 года. На них новые требования (эскроу-счета и банковское сопровождение) не распространяются. В связи с этим в первой половине 2018 года в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге произошел резкий рост количества выданных разрешений. Пик активности пришелся на последний месяц действий старых требований. Такой маневр должен был помочь максимально продлить привычный режим работы без банковского контроля, требований по капиталу и ограничению расходов. Однако в этом случае девелоперов подстерегает другая опасность. Как известно, компании, не использующие эскроу-счета, обязаны будут уплачивать взносы в государственный Фонд защиты дольщиков. Сейчас размер взноса составляет 1,2% от стоимости каждого ДДУ. Между тем, в последнее время власти заговорили о возможности повышения «тарифа» — сначала до 3%, а потом до 6%. Предполагается, что это как раз и должно стимулировать девелоперов к переходу на работу со счетами эскроу, при которой компания освобождается от взносов. В этом случае, как полагают в агентстве «Эксперт РА», набранные многими застройщиками в 2018 году «впрок» разрешения на строительство не помогут продлить привычную экономику работы через ДДУ.

«Фактически взнос является платой за риск работы с ДДУ, которую застройщики будут платить регулятору», — подчеркивают в «Эксперт РА». Для тех, кто будет делать взносы, их повышение снизит рентабельность по EBITDA, как минимум, на четверть, а рентабельность по FFO (денежные средства от операций) — на треть. Для средних и небольших застройщиков эффект будет сильнее и станет сильным стимулом к продаже проектов более крупным игрокам, поскольку переложить в цену этот расход не получится. По данным агентства, у большинства застройщиков в России уровень маржинальности по EBITDA находится в диапазоне 20-30%. «При уровне в 20% изъятие дополнительных 4,8% выручки равносильно снижению рентабельности EBITDA проекта с 20% до 15,2%, или на 24% в относительном выражении, что может быть фатальным, особенно если компания находится в ковенантных ограничениях. Если у небольшой компании под действие новой нормы подпадут все строительные площадки, то речь будет идти о снижении общей EBITDA. Чем меньше маржинальность застройщика по EBITDA, тем чувствительнее будет эффект», — поясняют аналитики.

По оценке экспертов, повышение взноса в компфонд скажется и на денежных потоках застройщиков. У застройщиков средний уровень рентабельности по операционному денежному потоку до изменений оборотного капитала составляет 18-20%. Так, при рентабельности по FFO 10% повышение взносов в компенсационный фонд приведет к падению показателя почти наполовину — до 5,2%. При сокращении среднего профицита денежных потоков на разных этапах компания будет острее нуждаться во внешнем финансировании. Это в сочетании с усложнением доступа к финансированию повышает угрозу кассовых разрывов и риск банкротства.

Кстати

Как сообщил замглавы Минстроя России Никита Стасишин, в рамках дошлифовки законодательства в сфере жилищного строительства, запланированной в ближайшую сессию Госдумы, изменение размера взноса в компфонд рассматриваться не будет. «Это не означает, что они не будут меняться, но это еще будет решаться на уровне руководства», — отметил замминистра, подчеркнув, что изменения тарифа будут распространяться только на новые проекты.