В Москву! В Москву!

Маргарита КАБАЛКИНА, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE

Несмотря на пандемию, по итогам девяти месяцев 2020 года наблюдается положительная динамика инвестиций в российскую недвижимость. Объем вложений составил 191 млрд рублей против 166 млрд рублей за тот же период прошлого года, увеличившись на 15%. Впрочем, прирост обеспечил в основном сильный I квартал. По итогам III квартала объем инвестиций составил порядка 69 млрд рублей, это на 20% больше, чем во II квартале (57 млрд рублей), но на 5% меньше, чем в III квартале 2019 года (72 млрд рублей). Несмотря на неопределенность, связанную с пандемией, мы предполагаем, что объем инвестиций по итогам 2020 года не будет ощутимо ниже значения прошлого года (248 млрд рублей).

Надо отметить, что за первые девять месяцев 16% общего объема сделок были заключены на торгах, тогда как за тот же период прошлого года этот показатель составлял 8%. Более 40% сделок, проведенных с помощью торгов, связано с приобретением устаревших некачественных офисных зданий под редевелопмент, около 25% — с покупкой земельных участков под жилые проекты. Большинство продавцов в аукционных сделках — это компании, которые реализовывают непрофильные активы, прежде всего банки и крупные государственные структуры. Мы ожидаем, что эти категории продавцов сохранят активность в ближайшей перспективе.

Большой интерес инвесторы проявляют к складскому сегменту, доля которого в общем объеме вложений составила в III квартале 2020 года 39% (максимум за последние десять с лишним лет). Крупные сделки заключались в Московском регионе с такими объектами, как «PNK парк Вешки», логистический комплекс «Север-1», оптово-распределительный центр «Радумля» и другие. Кроме того, высокую активность проявляли пользователи складов, которые приобретали объекты по схеме build-to-suit (строительство под нужды конкретного заказчика).

По итогам девяти месяцев в складскую недвижимость было вложено 37 млрд рублей, что на 42% больше, чем за тот же период 2019 года. Повышенное внимание к объектам складской недвижимости, по нашим оценкам, сохранится. На втором месте по объему вложений находился сегмент жилой недвижимости. За I-III кварталы 2020 года всего в этот сегмент было вложено 62 млрд рублей, что на 28% больше, чем за аналогичный период 2019 года. Девелоперы продолжают наращивать портфели и приобретать новые площадки под строительство жилых комплексов. При этом половина объема инвестиций в сегмент жилой недвижимости была сформирована сделками в Санкт-Петербурге.

В сегменте торговой недвижимости наблюдается негативный тренд. Здесь объем инвестиций составил порядка 18 млрд рублей, что на 36% ниже значения в январе-сентябре 2019 года. Доля этого сегмента сократилась до 10%. В III квартале было закрыто несколько сделок с торговыми центрами окружного формата и инфраструктурным ритейлом (ТЦ «Миля», ТЦ «Фили», ТЦ «Звездный») и одна сделка с крупным недостроенным объектом (ТРЦ «Сердце Митино»). При этом стоит отметить, что большинство этих сделок были согласованы или находились на заключительной стадии согласования еще до обострения ситуации с распространением COVID-19. Однако хорошая динамика восстановления показателей операционной деятельности после возобновления работы торговых центров способствует возрождению интереса инвесторов к этому сегменту.

По итогам трех кварталов 2020 года в сегмент офисной недвижимости было инвестировано 65 млрд рублей, что на 62% превосходит объем вложений в аналогичном периоде 2019 год. Однако основной прирост был сформирован за счет первого полугодия, в то время как в III квартале произошло ощутимое падение объема инвестиций в офисный сегмент, в частности в качественные активы. Внимание инвесторов переключилось на объекты, требующие редевелопмента и капитальных вложений.

Доля офисной недвижимости в объеме сделок в III квартале составила 19% против 37% в сопоставимом периоде 2019 года. Отчасти это связано с последствиями пандемии, влияние которой на рынок офисной недвижимости еще предстоит оценить. Доля иностранных инвестиций в общем объеме капиталовложений в российскую недвижимость упала во II квартале 2020 года до минимального значения — 1%, но в III квартале выросла до 13%. Зарубежные вложения были сформированы как ближневосточным и азиатским капиталом (компании PLT, Корейский культурный центр), так и европейским (турецкая компания ENKA и др.). За девять месяцев 2020 года доля иностранных инвестиций составила 7%, а основной объем сделок продолжают формировать вложения российских компаний.

Доля рынка Москвы остается значительной, в III квартале на него пришлось 78% общего объема сделок, а за январь-сентябрь этот показатель составил 84%. Доля рынка Санкт-Петербурга по итогам I-III кварталов сохраняется на уровне 13%, что на 9 п.п. ниже значения за тот же период 2019 года. На региональных рынках регистрируются отдельные сделки, их доля в объеме инвестиций за первые девять месяцев 2020 года не превышает 3%.