Чем обернется для петербургского бизнеса создание новых охранных зон вокруг объектов культурного наследия
Жизнь готовит петербургским застройщикам все новые испытания. В соответствии с поправками к федеральному закону с октября в городе начали устанавливать новые защитные зоны вокруг объектов культурного наследия. По данным Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга (КГИОП), защитные зоны установлены вокруг 138 объектов культурного наследия, которые находятся за пределами существующих в Петербурге зон охраны. Общая площадь новых зон защиты составит порядка 550 гектаров, или почти 4% от территории города.
ДОТы, бани и «Рено»
В перечне новых охраняемых объектов КГИОП вошли, в частности, артиллерийские и пулеметные ДОТы, сохранившиеся со времен Великой Отечественной войны. Их в списке больше всего — 64 позиции. Вот только за последние 75 лет на месте бывшей линии фронта выросли новые кварталы. И теперь бывшие огневые точки находятся в окружении плотной жилой застройки. Один из ДОТов можно найти на улице Димитрова, еще один — на улице Типанова, где строит жилой комплекс «Кремлевские звезды» компания «Росстройинвест». Девелопер успел получить разрешение на строительство до вступления в силу закона, но если документ придется продлевать, КГИОП может компании отказать. Кроме того, под охрану попадают и некоторые промышленные территории, где есть исторические корпуса-памятники. В их списке — «Невская косметика» и «Северная верфь». Концерн НПО «Аврора» находится рядом с Круглыми банями. Центральный НИИ робототехники и технической кибернетики — вблизи сада Бенуа. «Не повезло» и заводу «Климов». Предприятие недавно переехало, освободив земельный участок на Кантемировской улице. Было объявлено о продаже участка под новое строительство. Однако на его территории находится бывшая мастерская фабрики «Русский Рено». Теперь она окружена 100-метровой защитной зоной, в которой любые строительные работы запрещены.
Сложно, но можно
Строго говоря, установление охранных зон не означает, что строительство там полностью запрещено. Просто процедура согласования становится дороже и дольше. Теперь, чтобы начать в охранной зоне любые строительные работы застройщикам придется получать разрешение КГИОП. Кроме того, необходимо будет провести историко-культурную экспертизу, устанавливающую регламенты для строительства рядом с памятником. По приблизительным подсчетам, эта работа может занять несколько месяцев и обойтись в сумму от 100 тыс. и до 1 млн рублей.
Против этих поправок уже выступили представители строительного бизнеса, заявив, что появление новых защитных зон на карте города может стать «катастрофическим» для строительного рынка. В городе насчитывается почти 8,5 тыс. объектов культурного наследия, охраняемых государством, а в центре памятники занимают более 65% территории. В Северной столице существует и без того достаточно жесткое законодательство в сфере охраны памятников. А новые нормы, по мнению вице-президента BECAR Asset Management Group Ильи Андреева, вообще блокируют реализацию ряда существующих проектов и не позволят запустить новые.
«В данной ситуации девелоперам придется либо уходить в другие регионы, либо смириться с потерями прибыли, изменяя площадь и конфигурацию проектов, а также нести серьезнейшие затраты на историко-культурные экспертизы и исследования с абсолютно непрогнозируемым результатом», — считает эксперт. По мнению Андреева, данный закон требует серьезной доработки.
Впрочем, не все представители строительного сообщества настроены так категорично. В Петербурге так часто меняются «правила игры» на строительном рынке, что, похоже, девелоперы уже научились к этому приспосабливаться. Руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов, например, считает, что если строительство в новых охранных зонах будет разрешено, пусть даже с прохождением градсовета и дополнительных экспертиз и согласований, то это в принципе можно вытерпеть.
Доживем до января
Со своей стороны, чиновники КГИОП утверждают, что страхи бизнеса сильно преувеличены и что процесс создания охранных зон в городе сложнее, чем это представляется многим. С января следующего года, когда вступит в силу закон о новых границах и режимах зон охраны, список защитных зон в Петербурге должен сократиться примерно на 30 позиций, то есть почти на четверть. Известно, например, что исчезнет запрет на строительство рядом с Ижорскими заводами в Колпино и вокруг большей части объектов на проспекте Обуховской Обороны у метро «Пролетарская». Снимут запрет на строительство в радиусе 100 метров от Артиллерийской лаборатории на Маршала Блюхера и возле больницы Ольгинского приюта на 2-м Муринском проспекте. Компаниям, возводящим комплексы вблизи этих объектов, надо всего лишь отложить получение разрешения на работы на три месяца, до того времени, когда получать его будет уже не нужно.
Многие аналитики, обсуждая появление новых и отмену некоторых старых защитных зон на карте города, говорят о том, что это, вероятно, один из инструментов градостроительной политики. Возможно, встретив определенные трудности с получением разрешения на строительство вблизи ДОТов, девелоперы, наконец, обратят внимание на микрорайоны, застроенные, например, домами первых массовых серий. Питерские «хрущевки», кстати, находятся в весьма привлекательных местах — в обжитых, благоустроенных и зеленых районах. Однако среди строительных компаний пока не так много желающих заняться реновацией этих кварталов.
Справочно
Согласно федеральному законодательству, запрещено вести хозяйственную деятельность на расстоянии 100 метров от внешней границы памятника культурного наследия (150 метров — для ансамбля). Если же границы не определены, защитная зона расширяется до 200 метров. В Санкт-Петербурге под эти требования попали многие объекты, находящиеся за пределами исторического центра.