В интересах застройщиков

duma.gov.ru
Депутаты готовят новые поправки в закон №214-ФЗ

С момента перехода российской строительной отрасли на новую модель финансирования прошло четыре с половиной месяца. Как отмечают эксперты, реформа не привела, как того опасались игроки рынка, к значительному росту стоимости квадратного метра. Вместе с тем, прошедшие месяцы выявили ряд сложностей, с которыми отрасль сталкивается при переходе на проектное финансирование, и следствием которых стало сокращение объемов ввода жилья. Стали видны основные направления, где требуется дальнейшее совершенствование регулирования. Недавно в Госдуме прошли парламентские слушания, где обсуждались последствия внесенных в 214-ФЗ изменений, а также варианты его дальнейшей корректировки.

«Реформа продолжается, и мы в ближайшее время будем вносить в Госдуму дополнительный законопроект, который будет корректировать целый ряд норм и уточнять их, — заявил в ходе слушаний председатель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. — У нас задача — обеспечить уменьшение расходов и различных административных барьеров на пути у тех застройщиков, которые начали реализацию своих проектов через эскроу-счета и проектное финансирование». Планируются и другие поправки, в частности, в закон о бюджете. Они позволят муниципалитетам приобретать жилье для переселенцев из аварийных домов через счета эскроу, сейчас у них такой возможности нет, и это тормозит жилищное строительство. «Есть договоренность с правительством, что соответствующий законопроект будет внесен и, я надеюсь, принят уже до Нового года», — сказал депутат.

Согласно озвученным в ходе слушаний данным аналитического центра ДОМ.РФ, на начало ноября 2019 года в России с использованием эскроу-счетов строилось 23,1 млн кв. м жилья — около 20% от общего объема. По словам зампреда Центробанка РФ Ольги Поляковой, в стране открыто более 23 тыс. счетов эскроу, на них аккумулировано 74 млрд рублей. Застройщиками подано 2775 заявок на проектное финансирование, объем кредитных линий составил 642 млрд рублей.

Профессиональное сообщество весьма озабочено высокой стоимостью проектного финансирования для девелоперов. Как подчеркнул в ходе слушаний депутат Алексей Изотов, средняя ставка кредитования для них находится на уровне 14% годовых. Зампред ЦБ Ольга Полякова подтвердила, что такие условия могут действовать на начальном этапе кредитования, однако по мере наполнения средств на счетах эскроу ставка снижается. «Средний процент кредитования застройщиков при проектном финансировании составляет от 5 до 7%, в ряде случаев эта цифра составляет 1%, — заявила Полякова. — Безусловно, это зависит от скорости поступления денежных средств на счета эскроу». Впрочем, зампред ЦБ признала, что реальный разброс ставок вокруг среднего показателя в 5-7 процентных пунктов действительно велик.

В Минстрое России подчеркивают, что проблемы отрасли известны и находятся на контроле. По состоянию на ноябрь 2019 года в стране насчитывалось 16,7 млн кв. м жилья, по которому не были открыты эскроу и не получены ЗОСы. Аналитика Центробанка России, ДОМ.РФ и Минстроя России свидетельствует о том, что в зоне риска на начало IV квартала 2019 года находилось порядка 23% проектов.

Большая часть «проблемного» объема, как отметила на слушаниях заместитель министра строительства и ЖКХ Татьяна Костарева, приходится на проекты, по которым решение будет принято в ближайшее время, проекты, находящиеся в высокой степени готовности, и проекты, где еще не начато строительство либо не открыты продажи. Со сравнительно небольшим числом объектов (около 0,3 млн кв. м) работа ведется в ручном режиме. «Минстрой России совместно с коллегами из ведомств прорабатывает проблемные ситуации при участии кредитных организаций, застройщиков и властей региона», — отметила Татьяна Костарева.

О сложностях, связанных с переходом на проектное финансирование, заявляют и представители профессионального сообщества. Как подчеркивает вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз, по состоянию на начало IV квартала 2019 года фиксируется отставание от целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда». Причину такой ситуации вице-президент НОСТРОЙ видит в переходе отрасли на новые правила работы. «Застройщики не торопятся получать новые разрешения на строительство, — констатировал Мороз. — Выход застройщиков с новыми проектами в значительной степени сдерживается низкой рентабельностью проектов, и это сегодня тенденция всего жилищного строительства, поэтому главная задача государства сейчас — создание условий для выхода на рынок новых проектов». У НОСТРОЙ есть ряд предложений по увеличению объемов проектного финансирования, включающий, в частности, смягчение налоговых условий для застройщиков и законодательное урегулирование отношений банком. Чтобы избежать навязывания застройщикам невыполнимых условий по проектному финансированию, что сейчас происходит в некоторых регионах, предлагается запретить капитализацию процентной ставки за время строительства до открытия эскроу, ограничить предельное число и размер банковских комиссий, исключить возможность повышения ставки в процессе строительства, а также позволить застройщикам покупать участки, рассчитываясь площадями в строящихся на них проектах. В НОСТРОЙ также настаивают на отмене избыточного контроля над деятельностью застройщиков, работающих через счета эскроу.

Справочно:

В сентябре 2019 года количество застройщиков-банкротов составило 498 (с объемом незавершенного строительства 11 млн. кв. м), тогда как год назад их насчитывалось 294 (с объемом незавершенного строительства 7,8 млн. кв. м).
Теги: