Трудности перехода

Как и зачем генподрядчику становиться девелопером

В текущей довольно непростой экономической ситуации заниматься исключительно строительными работами становится невыгодно: участились случаи, когда заказчики задерживают оплату услуг, кроме того зачастую отсутствует авансирование при вхождении в проект. Один из выходов - развитие генподрядной организации до уровня девелопера. Однако такая переквалификация требует масштабной организационной подготовки и не менее серьезных финансовых вложений.

Исполнительный директор группы компаний «АрТель» Владислав Шалимов для СГ-Онлайн:

О проблемах

В условиях кризиса у большинства генподрядчиков существенно сократились портфели заказов от частных девелоперов. К этому привели проблемы с недофинансированием, сложности доступа к кредитным средствам, рост ставок по банковским кредитам, падение спроса на покупку и аренду недвижимости. Для примера, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса за период с января по сентябрь 2016 года общий объем строительных работ снизился на 4,4 %. При этом, надо отметить, что в 2015 году снижение по номинальному объему работ в аналогичный период составило 8,4%. Такая ситуация приводит к сокращению портфелей заказов подавляющего большинства генподрядных организаций.

Негативная динамика наблюдается и в отношении госзаказов. Согласно данным аналитиков стройотрасли, с января по июнь 2016 года их число сократилось всего на 0,5% по сравнению тем же периодом прошлого года. При этом, согласно анонсированной государственной программе «Жилище» на 2017-2027 гг., общий объём жилищного строительства, например, в Московской области сократится на 30%. Вместе с тем ужесточились финансовые требования к исполнителям госзаказов: чтобы выиграть тендер, как правило, необходимо предложить самую низкую цену. Все это привело к падению маржинальности таких контрактов примерно на 5-6%.

В свою очередь, рост курса доллара оказал негативное влияние на рынок стройматериалов и оборудования. Зарубежные материалы подорожали на 30-40%, техника и оборудование — на 20%, отечественное же производство пока не удовлетворяет спрос — образуются очереди на материалы и технику, строительство задерживается.

О целесообразности

В среднем рентабельность генпорядчика при успешном участии в строительном проекте составляет 15%, а средняя рентабельность девелопера держится на уровне 30%. Кроме того, девелопер управляет всеми процессами и этапами реализации проектов — от идеи, предпроектных и проектных работ до эксплуатации и управления уже готовым объектом. В частности он занимается разработкой бизнес-плана и схем финансирования. Таким образом, в отличие от генподрядчика, девелопер сам отвечает за вопрос прибыли, контролирует процесс ее получения и все финансовые потоки в рамках проекта, самостоятельно обеспечивает себя заказами.

Также застройщик имеет возможность управлять всеми процессами строительства в рамках одной организации — снижать риски связанные с несоблюдением графика проведения строительных работ, оптимизировать процессы внутренних коммуникаций и согласований, что в целом повышает шансы на успешную реализацию проекта в заранее согласованные сроки и без потери качества.

О трудностях преображения

Девелопер должен быть хорошим экономистом, который обязан тщательно оценивать все возможные риски и уметь разработать максимально выгодную схему выполнения проекта. Переход к девелоперской деятельности - не самое простое мероприятие, на это нужны немалые денежные средства, которых у генподрядчиков, как правило, в свободном обращении нет.

Если собственных свободных средств у компании недостаточно, инвестиции для строительства могут быть получены за счет банковского или частного кредитования. При этом необходимо учитывать, что получить банковское кредитование сегодня довольно сложно. Для открытия кредитной линии под конкретный проект нужно обладать высокой долей собственных средств или предоставить ликвидные залоговые обеспечения. Но даже если эти условия будут выполнены, ставки по кредитованию будут очень высокими. В качестве альтернативных форматов начинающий застройщик может рассмотреть вариант со-инвестирования в строительный проект, а также покупку инвестиционных контрактов у компаний, которые из-за недостатка финансовых средств не могут их реализовать.

Кроме того, согласно поправкам в закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ), которые вступят в силу с 1 января 2017 года, девелоперы, которые планируют заниматься строительством жилья с привлечением средств дольщиков, должны будут полностью оплатить собственный уставной капитал с учетом новых требований к его размеру. Минимальный размер уставного капитала или фонда строительной компании, в соответствии с поправками, будет поставлен в зависимость от общей площади всех возводимых с использованием инвестиционных средств объектов. Например, при строительстве дома общей площадью не более 1500 кв. метров, в уставной капитал нужно внести как минимум 2,5 млн. рублей. Также согласно поправкам застройщик должен будет делать взносы в размере 1% от общей суммы договора долевого участия в компенсационный фонд, максимально повысить прозрачность в вопросе расхода инвестиционных средств, расширить перечень обязательной открытой информации, опубликованной на своем сайте.

Нужно учитывать и то, что любой строительный проект начинается с оформления прав на земельный участок, но при этом сам процесс согласования необходимой документации может занять несколько лет, что также является существенным экономическим риском.

Другим немаловажным стратегическим шагом при трансформации бизнеса является выбор типа и уровня реализуемых проектов. При оценке перспектив, необходимо как можно более детально оценить все факторы, которые могут повлиять на ход строительства: экономические, социальные, политические. Менее рискованно в начале пути заниматься средними по стоимости и масштабности проектами: во-первых, это безопаснее с финансовой точки зрения, во-вторых, позволит постепенно научиться управлять новым бизнесом.

О персонале как инвестиции

Отдельного внимания заслуживает вопрос работы с персоналом. Необходимый шаг в процессе трансформации — формирование недостающих отделов. В частности, речь идет о так называемом техническом отделе, который занимается оформлением исходно-разрешительной документации, техническим надзором за ходом строительства, получением разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Понадобятся люди, которые будут взаимодействовать с проектировщиками и архитекторами, ведущими предпроектные и проектные работы, а также с организацией, осуществляющей экспертизу созданного проекта. Для эффективного осуществления продаж необходимо будет нанять профессиональных риелторов. А для эксплуатации и управления объектом понадобится управляющая компания.

Помимо этого, успешный девелоперский проект требует наличия хороших аналитиков и маркетологов. С их помощью компания сможет выбрать наиболее эффективную стратегию развития бизнеса, начиная от типа объектов, в которые стоит инвестировать, и их расположения, заканчивая маркетинговой стратегией по реализации квадратных метров. Осуществление успешной рекламной кампании станет отдельной, но необходимой статьей расходов, на которой нельзя экономить. При этом, если маркетинговая стратегия успешно реализована, затраты на ее проведение легко окупятся высоким спросом на покупку жилья или аренду площадей.

Краткий вывод

Резюмируя можно сказать, что если у генподрядной организации есть финансовые средства и другие необходимые ресурсы, в сегодняшних реалиях переход к девелоперской деятельности для нее – одно из лучших решений.