Московскому рынку офисов класса С предрекают стабильное развитие
Рынок офисной недвижимости сильно страдает от негативных явлений в экономике. Дело в том что важную роль на нем, особенно в высококлассных сегментах, играют зарубежные инвесторы, которые чувствительны к санкциям в отношении России. Однако есть на офисном рынке «тихая гавань» - площади класса С. Данный сегмент в течение последних нескольких кризисов демонстрировал стабильность. При этом качество управления такими объектами растет, а ставки увеличиваются. Это и ряд других моментов обеспечат сегменту стабильность и даже развитие.
Кристина Лиморенко, коммерческий директор управляющей компании «ПРОФИС Недвижимость»:
Сейчас объекты класса С являются одними из наиболее востребованных на рынке коммерческой недвижимости. В Москве вакансия в сегменте составляет 7,5%, а на рынке складов – всего 5,8%. С уменьшением количества свободных площадей постепенно увеличиваются и арендные ставки на подобные объекты в целом. Говоря о тенденциях, в первую очередь, стоит отметить рост качества управления. Несмотря на то, что это наиболее доступный сегмент в целом, сегодня мы видим, что управляющие компании активно работают над улучшением собственных сервисов и расширяют набор предлагаемых арендаторам опций. Таким образом, уже сегодня в некоторых объектах УК предлагают своим арендаторам практически такой же набор услуг, как и в более дорогих объектах В и А класса. Некоторые компании внедряют личный кабинет арендатора, через который клиенты могут заказать нужные услуги, вызвать технического специалиста, общаться с представителем УК и даже оплачивать аренду офиса. Ряд подобных сервисов давно существует в большинстве БЦ класса А и В, а вот для С класса это пока новинка, которая со временем, вероятно, станет само собой разумеющейся опцией. Исключение составляет лишь эквайринг, его наличие – это специфика класса С, где представлено много индивидуальных предпринимателей, которым удобно оплачивать услуги (аренду и т.д.) с банковской карты, принадлежащей физическому лицу. Такая возможность есть только у одного игрока рынка управления офисами.
Другой тенденцией является высокая ротация арендаторов. Во-первых, это связано со спецификой компаний, которые арендуют подобные объекты. Недвижимость класса С, по сути, является стартовой площадкой для малого бизнеса: достаточно часто недорогие и небольшие по площади помещения арендуют стартапы. Многие из них впоследствии успешно развиваются, вырастают и переезжают в более высококлассные и престижные офисы в центре города. Впрочем, сохраняется также и обратная тенденция: оптимизируя свои расходы, компании переезжают из В и даже иногда А класса в качественный С класс.
Еще один тренд связан с реновацией С класса. В столице объем предложения подобных объектов постепенно снижается: большинство офисных особняков и производственно-складских комплексов попадает под редевелопмент, и на их месте, как правило, появляются новые жилые и апарт-комплексы. С другой стороны некоторые собственники объектов класса С самостоятельно принимают решение о реконцепции, когда объекты устаревают и не могут больше использоваться для сдачи в аренду или в связи с высокой вакансией не приносят желаемого дохода. В этом случае здания реконструируются, меняется состав инфраструктурных арендаторов и таким образом повышается класс объекта до В. Но подобная практика характерна в основном для лофт-проектов. Альтернативным вариантом может стать решение снести объект и построить новый с нуля. Но несмотря на это в ближайшие годы С класс как таковой в столице не исчезнет. Во-первых, поскольку объем предложения подобных объектов исторически достаточно большой. К тому же часть технически устаревших объектов класса В-, где давно не проводились капитальная реконструкция здания и коммуникаций, постепенно переходят в класс С, поэтому объем этого сегмента постепенно пополняется. Во-вторых, потому что активная реновация промзон и устаревших коммерческих особняков С класса в центре города началась относительно недавно. А примеров реконструкции зданий и повышения класса до В и В-, сегодня также не так много.
Специфика объектов класса С во многом определяет и арендную политику. Поскольку большинство зданий представляют собой старый фонд, который рано или поздно будет снесен или реконструирован, собственники обычно не заключают с арендаторами длительных договоров, чтобы иметь возможность как можно быстрее приступить к редевелопменту. Поэтому по большинству объектов договора заключаются в среднем на 11 месяцев. Это же позволяет оперативно ротировать арендаторов, а также своевременно повышать ставки при необходимости.
Хочется отметить и определенный парадокс в отношении арендных ставок. Несмотря на то что объекты С класса по своим качественным характеристикам уступают более высококлассным офисным и складским комплексам, ставки по ряду подобных объектов уже вплотную приблизились, а где-то даже и сравнялись с объектами В и даже А класса. К примеру, средняя стоимость аренды офисов класса С внутри садового кольца сегодня составляет 23 396 рублей, что сопоставимо со ставками на офисы А класса в «Москва-Сити». Во многом это связано с исторически более удачным расположением объектов класса С, а также с наличием в подобных проектах востребованных площадей небольшой нарезки, которые гораздо сложнее найти в современных объектах класса В и А.
В ближайшей перспективе мы ожидаем сохранения и укрепления всех текущих тенденций на рынке коммерческой недвижимости класса С, что обеспечит дальнейшее стабильное развитие сегментов.