Безопасность дольщиков нельзя обеспечить, ущемляя интересы застройщиков
Российский рынок жилищного строительства переживает сложные времена. В течение четырнадцати лет застройщики возводили жилье, напрямую привлекая денежные средства населения. И вот теперь всего за несколько месяцев этот механизм предстоит демонтировать и заменить деньги дольщиков собственными средствами и банковскими кредитами. Цель реформы — решение проблемы обманутых дольщиков — выглядит справедливой и оправданной, однако резкая смена условий хозяйствования создает определенные риски для всего строительного бизнеса. О том, что нужно сделать, чтобы найти баланс между интересами покупателей недвижимости и застройщиков, в интервью «Стройгазете» рассуждает Дмитрий КОТРОВСКИЙ, бизнес-омбудсмен по строительству, глава профильного комитета «Опоры России».
![Screenshot_1.png Screenshot_1.png](/upload/photos/volkova/IMG_9713.jpg)
«СГ»: Дмитрий, механизм долевого строительства имеет как достоинства, так и недостатки. Чего, на ваш взгляд, больше?
Дмитрий Котровский: В первую очередь, надо напомнить, что именно механизм долевого строительства позволил за относительно короткий срок увеличить объемы жилищного строительства в России в два раза — с 40 млн кв. метров в 2004 году до 80 млн кв. метров в 2017-м. Всего в 2003-2018 годах было построено и передано гражданам более 739 млн «квадратов» жилья. При этом масштаб проблемы «обманутых дольщиков» — это 0,04% от всех заключенных договоров долевого участия (ДДУ) за 14 лет.
Эти цифры наглядно говорят о том, что рынок в целом работал и работает в соответствии с нормой закона, он представлен добросовестными предпринимателями, которые производят качественный продукт.
«СГ»: Однако даже за этими долями процента стоят люди, которые столкнулись с серьезными проблемами. И логику законодателей можно понять. Очевидно и то, что реформа создает риски для бизнеса. Какие из них являются, на ваш взгляд, самыми серьезными?
Д.К.: Как известно, сначала предполагался постепенный переход от одного механизма к другому в течение трех лет, однако законодатели предпочли резкий отказ от долевого строительства. И экспертное сообщество уже оценило возможные риски такого решения. В их числе появление новых долгостроев, так как далеко не все компании в регионах смогут перейти на новые правила в течение ближайших шести месяцев. И речь сейчас идет не только об убытках по текущим проектам, но о сохранении всего бизнеса для конкретного застройщика. Сегодня, когда поправки приняты, регуляторы, Минстрой России и Центральный банк должны призвать на помощь представителей профессионального и экспертного сообщества для поиска решений, которые минимизируют эти прогнозные риски.
«СГ»: При этом в весеннюю сессию нам обещают еще один пакет поправок в закон № 214-ФЗ и иные федеральные законы. В чем суть новых поправок?
Д.К.: В феврале-марте должны быть приняты акты правительства РФ, регламентирующие и детализирующие нормы законов № 214-ФЗ, № 218-ФЗ и № 127-ФЗ. В частности, будут разработаны критерии отбора текущих проектов жилищного строительства, которые можно будет завершать по старым правилам. Также Минстрой России уже сообщил, что будет заниматься анализом всех текущих проектов и самостоятельно определять так называемую «красную зону» — проекты, попадающие в зону риска. Все эти акты, по нашему мнению, должны быть глубоко проработанными и взвешенными. Не должно быть двойного толкования и пробелов. Все списки критериев должны носить исчерпывающий характер. И, конечно, это должны быть именно акты правительства — постановления и распоряжения, которые имеют юридическую силу как для самого регулятора, так и для правоохранительных органов и судов. Безусловно, должна быть сбалансирована текущая редакция 214-ФЗ, так как мы видим в нем много противоречащих друг другу норм. Сейчас есть время запросить у предпринимательского сообщества предложения по корректировке и дополнению закона и проанализировать их в спокойном рабочем режиме.
Многое сегодня зависит от актов ЦБ РФ. Президент России уже поручил пересмотреть вопрос формирования банковских резервов при кредитовании застройщиков. Принятые в декабре нормы резервирования являются, по сути, блокирующими. Кроме того, необходимо увеличить количество банковских структур во всех субъектах Федерации, которые могут работать с эскроу-счетами. Таких банков должно быть не десять и не двадцать, а в разы больше. Снижение планки для банков позволит сохранить текущие объемы строительства. Сегодня такие изменения уже подготовлены правительством и проходят процедуру оценки регулирующего воздействия (ОРВ).
Также рынок ждет детализированный документ о критериях банковского продукта «проектное финансирование». Должна появиться некая инструкция для банков и застройщиков. За последние четыре месяца застройщики в регионах обращались в банки с заявками на получение проектного финансирования, но часто получали отказы без объяснения причин. Это общая банковская практика — не раскрывать причины отказа в предоставлении кредита. Но мы считаем, что необходимо в порядке исключения на 2019 год ввести правило для банков раскрывать застройщику причины отказа в предоставлении проектного финансирования. Это позволит участникам рынка быстрее разобраться в новом кредитном продукте и привести свою компанию в соответствие с требованиями.
«СГ»: Какой, на ваш взгляд, должна быть кредитная ставка для застройщиков?
Д.К.: Ставка по продукту «проектное финансирование» должна быть плавающей в зависимости от уровня продаж по объекту. Более того, застройщики настаивают на максимальном снижении ставки до 0% при условии, когда на счетах эскроу накоплена сумма, покрывающая тело кредита и проценты по нему. Это справедливо и логично.
«СГ»: Как вы относитесь к идее «разморозки» спецсчетов по мере готовности объектов?
Д.К.: Это может стать действенной мерой поддержки рынка. В странах, где используется механизм привлечения средств граждан с использованием счетов эскроу, такие модели активно используются. По моему мнению, добросовестные застройщики имеют право получать свою прибыль своевременно. Тем более, что, как правило, эти средства автоматически становятся вложениями в новые проекты. А риски, о которых говорят регуляторы рынка — «что даже на финальных стадиях строительства жилого дома нет уверенности в том, что объект в итоге будет введен в эксплуатацию», можно, на мой взгляд, нивелировать путем проработки критериев такой модели.
«СГ»: В конце декабря был опубликован перечень поручений главы государства, касающихся градостроительной сферы в целом. Как этот документ повлияет на работу застройщиков?
Д.К.: Данный перечень дает нам понять, что государственный контроль за жилищным строительством будет ужесточаться. Во-первых, активно обсуждается внедрение риск-ориентированного подхода к регулированию рынка. Во-вторых, полномочия профильных контрольно-надзорных органов будут расширены. В-третьих, рынок будет дополнительно контролировать корпорация ДОМ.РФ и ее дочерние структуры. Такие серьезные меры по усилению надзора, безусловно, приведут к «очищению» рынка от недобросовестных игроков, но скажутся и на работе добросовестных компаний. Особенно серьезные последствия мы видим в случае с применением риск-ориентированного подхода, который заведомо предполагает, что все компании в зоне риска, вопрос лишь, в какой категории. Это отрицательно скажется на уровне доверия граждан к рынку первичного жилья.
Большие риски для застройщиков мы видим в том, что власти субъекта смогут обращаться в суд с заявлением о банкротстве застройщика. Это может стать дополнительным инструментом давления на бизнес. Конечно, мы надеемся, что этого не произойдет. Но если такие примеры будут появляться на территориях, застройщики незамедлительно должны обращаться в аппарат уполномоченного при президенте РФ по защите прав предпринимателей.
Опасение вызывает и документ о расчете коэффициентов финансовой устойчивости застройщиков. Так, при расчете коэффициента целевого использования, авансы поставщикам и подрядчикам не считаются активом. И даже соблюдая установленный законом 214-ФЗ норматив о сумме авансовых платежей — до 30%, застройщики рискуют не выполнить требования по финансовой устойчивости.
«СГ»: Что вы думаете о планах создания уполномоченного банка в сфере жилищного строительства?
Д.К.: Пока на эту меру смотрят лишь с точки зрения решения проблем «обманутых» дольщиков. На мой взгляд, направления работы такого банка могут быть расширены, а возможности использованы для создания в стране рынка доступного арендного жилья, маневренного фонда, реализации проектов за счет средств бюджетов для социально-незащищенных категорий граждан, а также для военнослужащих. Все-таки рынок жилищного строительства намного шире «рынка ДДУ», и потребность в развитии отдельных сегментов, безусловно, есть.
«СГ»: Каких, например?
Д.К.: В частности, экспертное сообщество на протяжении нескольких лет предлагает освободить рынок жилищного строительства от зависимости от ключевой ставки ЦБ РФ. Данный критерий касается всех участников рынка. Даже незначительная корректировка ключевой ставки в течение суток отражается на размере ипотечных ставок всех банков без исключения, включая институт развития ДОМ.РФ. В свою очередь, рост ставки по ипотеке негативно отражается на показателе продаж, что сказывается на экономике проекта и взаимоотношениях застройщика с банком. Для застройщиков, в частности, стоимость кредита может измениться даже в рамках действующего договора. Негативный опыт 2014 года, когда ключевая ставка выросла сразу на несколько процентных пунктов, обернулся катастрофическими последствиями для застройщиков по всей стране. Банки сразу пересмотрели ставки по текущим кредитным линиям в сторону увеличения, в течение нескольких дней ставки выросли с 14-17% до 25-55%. В случае с проектным финансированием в зоне риска окажутся 80-100% средств на реализацию проекта, а значит и сам бизнес, и личные свободы его бенефициаров и руководителей.
«СГ»: Возможно ли, по-вашему, найти баланс — защитить граждан и создать комфортные условия для застройщиков?
Д.К.: Мы считаем, что если взят курс на формирование цивилизованных отношений между всеми участниками рынка жилищного строительства, гарантии должны быть у каждой стороны. Застройщик должен быть уверен в экономике проекта от начала строительства до сдачи объекта в эксплуатацию. Необходимо ввести запрет для банков повышать ставки по уже действующим кредитным договорам с застройщиками. Идеальным решением этого вопроса стало бы учреждение ЦБ РФ специализированной ставки для сегмента жилищного строительства. Это позволило бы снизить ставки по ипотеке и кредитным продуктам для застройщиков, что сразу отразится на конечной стоимости жилья в сторону снижения. Такие меры позволят минимизировать риски, сохранить объемы строительства жилья в стране и уровень покупательской способности.
Цитата:
Дмитрий Котровский:
«Если взят курс на формирование цивилизованных отношений между всеми участниками рынка жилищного строительства, гарантии должны быть у каждой стороны. Застройщик должен быть уверен в экономике проекта от начала строительства до сдачи объекта в эксплуатацию»
Справочно:
Дмитрий Котровский родился в Москве в 1979 году. Выпускник Московского государственного горного университета (2000) и Московской международной школы бизнеса «МИРБИС» (2017), кандидат экономических наук (2003). Работал в компаниях «Росбилдинг» (2005-2007), Mirax Group (2007-2009) и «Химки Групп» (2009-2017). В настоящее время является партнером ООО «Инвестиционные технологии». С 2018 года возглавляет Комитет по строительству организации «Опора России». С ноября 2018-го — общественный представитель уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей по вопросам строительства.
Номер публикации: №3 от 25.01.2019