Свет в конце реформы

Безопасность дольщиков нельзя обеспечить, ущемляя интересы застройщиков

Российский рынок жилищного строительства переживает сложные времена. В течение че­тырнадцати лет застройщики возводили жилье, напрямую привлекая денежные средства населения. И вот теперь всего за несколько месяцев этот меха­низм предстоит демонтировать и заменить деньги дольщиков собственными средствами и банковскими кредитами. Цель реформы — решение проблемы обманутых дольщиков — вы­глядит справедливой и оправ­данной, однако резкая смена ус­ловий хозяйствования создает определенные риски для всего строительного бизнеса. О том, что нужно сделать, чтобы найти баланс между интересами поку­пателей недвижимости и за­стройщиков, в интервью «Стройгазете» рассуждает Дми­трий КОТРОВСКИЙ, бизнес-ом­будсмен по строительству, глава профильного комитета «Опоры России».

«СГ»: Дмитрий, механизм до­левого строительства имеет как достоинства, так и недо­статки. Чего, на ваш взгляд, больше?

Дмитрий Котровский: В пер­вую очередь, надо напомнить, что именно механизм долевого строительства позволил за отно­сительно короткий срок увели­чить объемы жилищного строи­тельства в России в два раза — с 40 млн кв. метров в 2004 году до 80 млн кв. метров в 2017-м. Все­го в 2003-2018 годах было по­строено и передано гражданам более 739 млн «квадратов» жи­лья. При этом масштаб пробле­мы «обманутых дольщиков» — это 0,04% от всех заключенных договоров долевого участия (ДДУ) за 14 лет.

Эти цифры наглядно говорят о том, что рынок в целом рабо­тал и работает в соответствии с нормой закона, он представлен добросовестны­ми предпринимателями, которые производят качественный продукт.

«СГ»: Однако даже за этими долями процента стоят люди, которые столкнулись с серьез­ными проблемами. И логику законодателей можно понять. Очевидно и то, что реформа создает риски для бизнеса. Какие из них яв­ляются, на ваш взгляд, самыми серьезными?

Д.К.: Как известно, сначала предполагался по­степенный переход от одного механизма к дру­гому в течение трех лет, однако законодатели предпочли резкий отказ от долевого строитель­ства. И экспертное сообщество уже оценило возможные риски такого решения. В их числе появление новых долгостроев, так как далеко не все компании в регионах смогут перейти на но­вые правила в течение ближайших шести меся­цев. И речь сейчас идет не только об убытках по текущим проектам, но о сохранении всего биз­неса для конкретного застройщика. Сегодня, когда поправки приняты, регуляторы, Мин­строй России и Центральный банк должны при­звать на помощь представителей профессио­нального и экспертного сообщества для поиска решений, которые минимизируют эти прогноз­ные риски.

«СГ»: При этом в весеннюю сессию нам обе­щают еще один пакет поправок в закон № 214-ФЗ и иные федеральные законы. В чем суть новых поправок?

Д.К.: В феврале-марте должны быть приняты акты правительства РФ, регламентирующие и детализирующие нормы законов № 214-ФЗ, № 218-ФЗ и № 127-ФЗ. В частности, будут разрабо­таны критерии отбора текущих проектов жи­лищного строительства, которые можно будет завершать по старым правилам. Также Мин­строй России уже сообщил, что будет занимать­ся анализом всех текущих проектов и самостоя­тельно определять так называемую «красную зону» — проекты, попадающие в зону риска. Все эти акты, по нашему мнению, должны быть глубоко проработанными и взвешенными. Не должно быть двойного толкования и пробелов. Все списки критериев должны носить исчерпы­вающий характер. И, конечно, это должны быть именно акты правительства — постановления и распоряжения, которые имеют юридическую силу как для самого регулятора, так и для право­охранительных органов и судов. Безусловно, должна быть сбалансирована текущая редакция 214-ФЗ, так как мы видим в нем много противо­речащих друг другу норм. Сейчас есть время запросить у предпринимательского сообщества предложения по корректировке и дополнению закона и проанализировать их в спокойном ра­бочем режиме.

Многое сегодня зависит от актов ЦБ РФ. Прези­дент России уже поручил пересмотреть вопрос формирования банковских резервов при креди­товании застройщиков. Принятые в декабре нормы резервирования являются, по сути, бло­кирующими. Кроме того, необходимо увели­чить количество банковских структур во всех субъектах Федерации, которые могут работать с эскроу-счетами. Таких банков должно быть не десять и не двадцать, а в разы больше. Сниже­ние планки для банков позволит сохранить те­кущие объемы строительства. Сегодня такие изменения уже подготовлены правительством и проходят процедуру оценки регулирующе­го воздействия (ОРВ).

Также рынок ждет детализированный документ о критериях банковского продукта «проектное финансирование». Должна появиться некая ин­струкция для банков и застройщиков. За по­следние четыре месяца застройщики в регионах обращались в банки с заявками на получение проектного финансирования, но часто получа­ли отказы без объяснения причин. Это общая банковская практика — не раскрывать причи­ны отказа в предоставлении кредита. Но мы считаем, что необходимо в порядке исключения на 2019 год ввести правило для банков раскры­вать застройщику причины отказа в предостав­лении проектного финансирования. Это позво­лит участникам рынка быстрее разобраться в новом кредитном продукте и привести свою компанию в соответствие с требованиями.

«СГ»: Какой, на ваш взгляд, должна быть кре­дитная ставка для застройщиков?

Д.К.: Ставка по продукту «проектное финанси­рование» должна быть плавающей в зависимо­сти от уровня продаж по объекту. Более того, застройщики настаивают на максимальном снижении ставки до 0% при условии, когда на счетах эскроу накоплена сумма, покрывающая тело кредита и проценты по нему. Это справед­ливо и логично.

«СГ»: Как вы относитесь к идее «разморозки» спецсчетов по мере готовности объектов?

Д.К.: Это может стать действенной мерой под­держки рынка. В странах, где используется ме­ханизм привлечения средств граждан с исполь­зованием счетов эскроу, такие модели активно используются. По моему мнению, добросовест­ные застройщики имеют право получать свою прибыль своевременно. Тем более, что, как пра­вило, эти средства автоматически становятся вложениями в новые проекты. А риски, о кото­рых говорят регуляторы рынка — «что даже на финальных стадиях строительства жилого дома нет уверенности в том, что объект в итоге будет введен в эксплуатацию», можно, на мой взгляд, нивелировать путем проработки критериев та­кой модели.

«СГ»: В конце декабря был опубликован пере­чень поручений главы государства, касаю­щихся градостроительной сферы в целом. Как этот документ повлияет на работу за­стройщиков?

Д.К.: Данный перечень дает нам понять, что го­сударственный контроль за жилищным строи­тельством будет ужесточаться. Во-первых, ак­тивно обсуждается внедрение риск-ориентиро­ванного подхода к регулированию рынка. Во-вторых, полномочия профильных контроль­но-надзорных органов будут расширены. В-тре­тьих, рынок будет дополнительно контролиро­вать корпорация ДОМ.РФ и ее дочерние струк­туры. Такие серьезные меры по усилению над­зора, безусловно, приведут к «очищению» рын­ка от недобросовестных игроков, но скажутся и на работе добросовестных компаний. Особенно серьезные последствия мы видим в случае с применением риск-ориентированного подхода, который заведомо предполагает, что все компа­нии в зоне риска, вопрос лишь, в какой катего­рии. Это отрицательно скажется на уровне дове­рия граждан к рынку первичного жилья.

Большие риски для застройщиков мы видим в том, что власти субъекта смогут обращаться в суд с заявлением о банкротстве застройщика. Это может стать дополнительным инструмен­том давления на бизнес. Конечно, мы надеемся, что этого не произойдет. Но если такие приме­ры будут появляться на территориях, застрой­щики незамедлительно должны обращаться в аппарат уполномоченного при президенте РФ по защите прав предпринимателей.

Опасение вызывает и документ о расчете коэф­фициентов финансовой устойчивости застрой­щиков. Так, при расчете коэффициента целево­го использования, авансы поставщикам и под­рядчикам не считаются активом. И даже соблю­дая установленный законом 214-ФЗ норматив о сумме авансовых платежей — до 30%, застрой­щики рискуют не выполнить требования по финансовой устойчивости.

«СГ»: Что вы думаете о планах создания упол­номоченного банка в сфере жилищного строительства?

Д.К.: Пока на эту меру смотрят лишь с точки зрения решения проблем «обманутых» дольщи­ков. На мой взгляд, направления работы такого банка могут быть расширены, а возможности использованы для создания в стране рынка до­ступного арендного жилья, маневренного фон­да, реализации проектов за счет средств бюдже­тов для социально-незащищенных категорий граждан, а также для военнослужащих. Все-та­ки рынок жилищного строительства намного шире «рынка ДДУ», и потребность в развитии отдельных сегментов, безусловно, есть.

«СГ»: Каких, например?

Д.К.: В частности, экспертное сообщество на протяжении нескольких лет предлагает освобо­дить рынок жилищного строительства от зави­симости от ключевой ставки ЦБ РФ. Данный критерий касается всех участников рынка. Да­же незначительная корректировка ключевой ставки в течение суток отражается на размере ипотечных ставок всех банков без исключения, включая институт развития ДОМ.РФ. В свою очередь, рост ставки по ипотеке негативно от­ражается на показателе продаж, что сказывает­ся на экономике проекта и взаимоотношениях застройщика с банком. Для застройщиков, в частности, стоимость кредита может изменить­ся даже в рамках действующего договора. Нега­тивный опыт 2014 года, когда ключевая ставка выросла сразу на несколько процентных пун­ктов, обернулся катастрофическими послед­ствиями для застройщиков по всей стране. Бан­ки сразу пересмотрели ставки по текущим кре­дитным линиям в сторону увеличения, в тече­ние нескольких дней ставки выросли с 14-17% до 25-55%. В случае с проектным финансирова­нием в зоне риска окажутся 80-100% средств на реализацию проекта, а значит и сам бизнес, и личные свободы его бенефициаров и руководи­телей.

«СГ»: Возможно ли, по-вашему, найти баланс — защитить граждан и создать комфортные условия для застройщиков?

Д.К.: Мы считаем, что если взят курс на форми­рование цивилизованных отношений между всеми участниками рынка жилищного строи­тельства, гарантии должны быть у каждой сто­роны. Застройщик должен быть уверен в эконо­мике проекта от начала строительства до сдачи объекта в эксплуатацию. Необходимо ввести запрет для банков повышать ставки по уже дей­ствующим кредитным договорам с застройщи­ками. Идеальным решением этого вопроса ста­ло бы учреждение ЦБ РФ специализированной ставки для сегмента жилищного строительства. Это позволило бы снизить ставки по ипотеке и кредитным продуктам для застройщиков, что сразу отразится на конечной стоимости жилья в сторону снижения. Такие меры позволят мини­мизировать риски, сохранить объемы строи­тельства жилья в стране и уровень покупатель­ской способности.

Цитата:

Дмитрий Котровский:
«Если взят курс на формирование цивилизованных отношений между всеми участниками рынка жилищного строительства, гарантии должны быть у каждой стороны. Застройщик должен быть уверен в экономике проекта от начала строительства до сдачи объекта в эксплуатацию»

Справочно:

Дмитрий Котровский родился в Москве в 1979 году. Выпускник Московского государственного горного университета (2000) и Московской международной школы бизнеса «МИРБИС» (2017), кандидат экономических наук (2003). Работал в компаниях «Росбилдинг» (2005-2007), Mirax Group (2007-2009) и «Химки Групп» (2009-2017). В настоящее время является партнером ООО «Инвестиционные технологии». С 2018 года возглавляет Комитет по строительству организации «Опора России». С ноября 2018-го — общественный представитель уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей по вопросам строительства.