Ставка на комплексность: КРТ меняет правила игры для застройщиков, банков и городов

Инвестиции девелоперов идут не только в жилье, но и в дороги, социальную инфраструктуру, благоустройство и общественные пространства. Стройка создает рабочие места и спрос в смежных отраслях, а преобразование депрессивных и неэффективно используемых территорий повышает капитализацию целых районов.

По данным «ДОМ.РФ», почти две трети прироста запусков новых проектов с начала года обеспечили проекты комплексного развития территорий (КРТ). Всего за январь-июль в рамках КРТ запущено 3,1 млн кв. м жилья, или 14% всех новых проектов, а география механизма расширилась до 30 регионов против 21 годом ранее.

При этом застройщики работают в рамках, от которых напрямую зависит, состоится проект или нет. Социальная нагрузка может занимать до трети стоимости, банк не всегда входит в финансирование социального объекта до определенного объема продаж, а условия работы по одному и тому же федеральному закону заметно расходятся от региона к региону.

Может ли КРТ с учетом всех его возможностей и ограничений стать инструментом конкуренции регионов за инвестиции, бизнес и людей? Этот вопрос стал центральным на сессии «Территория как капитал: КРТ как драйвер экономики и развития регионов» в рамках форума 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге. К обсуждению были приглашены представители Минстроя России, региональной власти и банков.

Пять лет механизму

Директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич напомнила, что механизму КРТ пять лет, и за это время он доказал свою востребованность. Сегодня в КРТ по стране вовлечен 81 регион, более 1 558 территорий находятся в активной стадии реализации. Общая площадь территорий — 30,7 тыс. гектаров, градостроительный потенциал — 228,8 млн кв. м, из которых 171,3 млн кв. м — жилая площадь. Принято 1 266 решений о КРТ, выдано 1 854 разрешения на строительство, введено 5 488,6 тыс. кв. м. Еще 2 197 территорий находятся в проработке. Но за цифрами стоит принципиальный вопрос — как этот механизм встроен в более широкую рамку. Все регионы и губернаторы сегодня отчитываются за показатель, поставленный президентом РФ, — повышение качества среды для жизни на 30% к 2030 году и на 60% к 2036 году. Показатель считается по конкретному опорному населенному пункту, а таких в стране 2 160, где живет 75% населения. Из 98 национальных целей указа президента РФ №309 часть считается именно по этому принципу. И КРТ закрывает половину задач этого нацпроекта.

«Мы сегодня с вами находимся в 2026 году, и у нас огромное количество аварийного фонда, есть еще кварталы с коммуникациями на улице», — отметила Мария Синичич. Именно поэтому задача механизма — чтобы такие территории вовлекались активнее. При этом министерство намеренно не вводит дополнительных ограничений. «Правила у нас с вами максимально гибкие сегодня для этого направления, и это сделано специально», — сказала Мария Синичич. Есть попытки ограничений со стороны отдельных регионов и предписания Генпрокуратуры РФ по площади, но в законодательство это не вводится. Более того, появилась поправка, позволяющая делать несмежные территории КРТ, в том числе по инициативе правообладателя.

Тормозит механизм и региональная практика. «Иногда в КРТ входить становится тяжелее, чем в сам проект», — отметила Мария Синичич. Регионы принимают решения по нормативной базе и программам расселения самостоятельно, и практика складывается диаметрально противоположная: где-то условия настолько зарегулированы, что процедуры КРТ занимают больше года. Поэтому ключевой становится предпроектная проработка — выбор территории, мастер-планирование, этапы реализации.

Минстрой России также продвигает цифровизацию, машиночитаемые форматы, предварительные ТУ на КРТ и внесенный в Госдуму РФ законопроект о продлении договора КРТ.

Главная региональная проблема — аварийное жилье

Если в Москве своя логика и свой механизм реновации, то в регионах КРТ решает в первую очередь проблему, которая никуда не ушла, — расселение ветхого и аварийного жилья. По данным Минстроя России, накопленным итогом на 1 сентября в стране расселено 465,66 тыс. кв. м аварийного жилья, переселено 26,88 тыс. человек. Лидер — Свердловская область с показателем 169,72 тыс. кв. м — с большим отрывом от следующих регионов.

Заместитель министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Евгения Тележук привела цифры региона. 33 решения о КРТ принято, 31 договор заключен, градостроительный потенциал — 2,5 млн кв. м, который будет реализован за 10-15 лет. Уже улучшили жилищные условия 9 950 человек. Из 22 проектов КРТ все — в Екатеринбурге. Утверждено 29 проектов планировки, предусматривающих почти 1,5 млн кв. м жилья, 17 детских садов и одну школу. Введено четыре жилых дома, один из них в Красноуфимске, где 107 квартир предоставлены детям-сиротам.

Регион при этом не гонится за цифрами. «Для нас самое главное — это качество и соблюдение прав граждан», — сказала Евгения Тележук. Региональная нормативная база разрабатывалась с участием застройщиков, через рабочую группу, где обсуждались нюансы и последствия для всех сторон. Именно поэтому регион смог быстро стартовать и сегодня готов корректировать базу, если у застройщиков есть предложения.

Почему КРТ — это не просто квадратные метры

«Первый и основополагающий принцип — улучшение жилищных условий граждан, которые получат новые квартиры», — заявил генеральный директор компании «Практика» Александр Невмержицкий. Решение о входе в проект он принимает не по документам: «Я лично своими ногами иду на эту территорию и вот этим духом понимаю. Когда мы видим эти разрушенные бараки, эти аварийные отпадающие стены, все вопросы сразу уходят». Люди, по словам эксперта, хотят уехать оттуда, хотят, чтобы их дети жили в хороших домах, но не всегда могут себе это позволить. КРТ — механизм, который в первую очередь позволяет это сделать.

В Екатеринбурге компания реализует четыре договора КРТ общей площадью 427 тыс. кв. м и расселяет около 30 тыс. кв. м ветхого и аварийного жилья. «Это ключевой показатель, это те люди, которые получат новые квартиры», — говорит Александр Невмержицкий. Он привел пример, когда людей из ветхого жилья отселяют в построенные в рамках того же КРТ дома. Маржа чуть снижается, но закрывается себестоимость и раскручиваются продажи. «Надо видеть, как люди меняются в этих современных домах, как меняется их стиль жизни», — подчеркнул он.

В рамках договоров КРТ компания реализует десять детских садов, пять школ, 408 аварийных домов, 66 тыс. кв. м по всей России. Полторы тысячи семей получат новые квартиры, не имея возможности это сделать самостоятельно. Такого же подхода «Практика» придерживается и в других регионах.

Своя специфика и взгляд банка

У каждого региона своя специфика. Екатеринбург — город предпринимательский, здесь смотрят на КРТ с точки зрения комфорта для всех. В Перми акцент на архитектуру и концепцию, при входе в договор на обязательном уровне нужно представить две абсолютно разные концепции известных архитектурных бюро. В Кемерове задача — развитие города, там комплексно обустраивают целые кварталы вместе с инфраструктурой. «Различия между регионами хорошо видны по договорам о КРТ, которые муниципалитеты заключают с застройщиками, — по тому, какие обязательства в них заложены», — отметил Александр Невмержицкий.

Многое зависит от мастер-плана. В Кемерове мастер-план уже принят, и компании работать проще — город сам знает, где что хочет построить. Если мастер-плана нет, баланс приходится выстраивать в переговорах.

Муниципалитет видит, сколько зарабатывает застройщик, и просит взять на себя дополнительные обязательства, например, построить детский сад. Но здесь важен предел — лишняя нагрузка делает проект нерентабельным. Если объект нужен, но не окупается в границах этой территории, используют многоконтурные договоры КРТ. Это механизм, при котором в один проект включают несколько отдельных участков, в том числе несмежных, чтобы за счет более выгодной площадки покрыть социальные обязательства.

Позицию финансового института обозначил управляющий директор Уральского регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ» Олег Филиппов. «Проекты КРТ рассчитаны на длительный период реализации, поэтому важно находить баланс между сроками строительства, исполнением социальных обязательств и спросом, который складывается на конкретном региональном рынке. Здесь необходим постоянный диалог между всеми участниками проекта — органами власти, застройщиком и банком», — сказал он. Банк рассматривает весь объем очередей строительства на горизонте 10-12 лет, что позволяет оценивать экономику проекта с учетом полного градостроительного потенциала и при необходимости актуализировать финансовую модель.

Главный вызов сегодня — синхронизировать темпы строительства с покупательским спросом. «Покупательский спрос немножечко снижается, и необходимо его учитывать темпами строительства и реализации социальных обязательств. Для этого необходимо быть в диалоге всем участникам проектов», — подчеркнул Олег Филлипов. Банк также готов применять смешанный механизм, кредитуя многоквартирные дома по рыночным условиям, а восстановление объектов культурного наследия — по льготной ставке.

Экспертное мнение и аналитика рынка

Академический руководитель программы бакалавриата «Девелопмент и городское планирование» Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» Марьям Паскачева сформулировала проблему иначе. Нужно идти не от задач конкретного земельного участка, а от задач, которые ставит город в перспективе. Есть система документов юридической силы — генплан, правила землепользования и застройки, и КРТ как правовой и проектный механизм решения конкретных задач. Риск, по ее мнению, в том, что, решая вопросы жилого фонда, можно способствовать перенаселению. Но КРТ позволяет уйти от моноцентричного города к полицентричному, когда в радиусе 15-20 минут есть все необходимые услуги.

«КРТ позволяет решать задачи не только с жильем, его качеством, но и задачи, связанные с качеством среды. В перспективе десяти лет мы получим результат системных решений, которые, с одной стороны, решали локальные задачи на месте, с другой, были увязаны под стратегические планы, обозначенные документами юридической силы и федеральной повесткой», — сказала Марьям Паскачева. Главное преимущество механизма она видит в том, что это «живой документ, который позволяет синхронизировать базовые задачи внутри себя, инженерные задачи, качество среды, потенциал территории». Важно стыковаться с демографическим прогнозом, чтобы не было перенасыщения, которое выливается в транспортные коллапсы и дисбаланс рабочих мест.

Доля КРТ в выводе новых проектов растет, и рекорд здесь — 16%. Именно КРТ сегодня вытягивает рынок. «Если бы не КРТ, было бы падение. Оно дает основной прирост, причем гораздо более высокими темпами, чем другие виды вовлечения земли в жилищное строительство», — заявил президент Клуба продуктовых девелоперов «Наследие» Кирилл Холопик. Лидеры по доле КРТ в выводе жилья — Краснодарский край, где на механизм приходится 60% всего объема, а также Новосибирск, Московская область, Пермский край и Республика Дагестан.

Есть и регионы, где КРТ почти не используется, — Москва, Санкт-Петербург, Татарстан и еще ряд субъектов. Но здесь важна оговорка. В Москве другой механизм — реновация, в Санкт-Петербурге каждый проект проходит через «игольное ушко», в Татарстане проекты тщательно разбирают без КРТ. «Это не значит, что там нет развития, просто инструмент не нужен в том виде, в каком он нужен регионам», — заметил Кирилл Холопик.

Он напомнил, что опрос участников отраслевого саммита по КРТ показал, что по динамике заключения договоров голоса разделились 50 на 50, но по доле КРТ в общем объеме стройки большинство за рост. На первом месте среди задач — необходимость обязать застройщиков построить социальную инфраструктуру, на втором — реновация депрессивных территорий.

Кирилл Холопик обозначил законодательный риск — обсуждаемый инфраструктурный сбор, который может заменить институт КРТ как обязание застройщика. «Уже не нужен будет договор КРТ для того, чтобы обязать застройщика построить детский сад или школу. Он будет платить деньги просто по любому разрешению на строительство. И тогда КРТ станет исключительно преобладающим институтом для того, для чего он, в общем-то, создавался, — для реновации», — сказал эксперт. Он также представил инициативу клуба — классификатор территорий, который позволит присваивать класс локациям: «Застройщик сможет на старте проекта говорить, у вас территория по десятибалльной шкале двоечка, а в конце проекта будет восьмерочка». Если инициатива приживется, это может попасть в торги.

КРТ перестало быть просто механизмом вовлечения земли. Сегодня это инструмент, который в регионах решает социальную задачу первостепенной важности— расселение аварийного жилья, а заодно позволяет обновлять советскую городскую ткань, создавать социальную инфраструктуру, менять облик депрессивных территорий. Но механизм работает только тогда, когда соблюден баланс интересов — власти, застройщика, банка и, главное, жителей.

Отдельно Мария Синичич напомнила о первом Всероссийском конкурсе лучших проектов КРТ. Прием заявок до 10 октября, награждение 22 октября 2026 года в Москве, в Национальном центре «Россия». «Необходимо показать лучшие практики. Чтобы показать лучшие практики, их надо отобрать. Я очень хочу, чтобы мы с вами этот выбор сделали за пять лет и уже говорили, вот это — точно знак качества, лучший проект КРТ», — сказала она. Номинаций больше десяти: проекты слишком разные. Отдельная номинация — за лучшее законодательство для руководителей регионов.

По словам Александра Невмержицкого, все КРТ основано на одном принципе: «Сделать людей счастливыми — тех, кто не может позволить себе новые квадратные метры, новые квартиры, — им помочь».