Стакан наполовину полон

Банкиры и девелоперы вновь разошлись в оценках последствий реформы жилищного строительства

Московский урбанистический форум не мог обойти вниманием такую важную тему, как реформа жилищного строительства. Ведь в этом году даты проведения форума практически совпали по времени с вступлением в силу законодательных изменений на рынке жилой недвижимости. Это и заставило организаторов внести в традиционно «урбанистическую» повестку дня обсуждение законодательных новаций, вступивших в силу с 1 июля. Проблеме работы с эскроу-счетами была посвящена панельная дискуссия «Деньги под проект. Как банкам и девелоперам взаимодействовать в условиях проектного финансирования?», состоявшаяся в первый день МУФ.

На пленарной сессии встретились две стороны — банки и девелоперы. Но если первые бодро рапортовали о готовности к переходу на новый формат работы, то вторые оказались менее оптимистичны в своих прогнозах. Точку зрения оптимистов представили генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник и руководитель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Ситуацию на рынке глава ДОМ.РФ оценивает как стабильную, порядка 99% застройщиков выполняют обязательства перед гражданами. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на 1 апреля 2019 года в стране строится 14,5 тыс. многоквартирных домов. С 1 июля выданы заключения о соответствии, позволяющие привлекать средства дольщиков без использования счетов эскроу, на строительство 14,4 млн кв. м жилья. С использованием счетов эскроу строится около 6,5 млн кв. м жилья.

Руководитель ДОМ.РФ уверен, что банковская система способна удовлетворить запрос строительного комплекса на проектное финансирование по новым правилам, проблемы с недостатком капитала у банков нет. Если год назад в жилищном строительстве было только 600 млрд рублей средств банков, то сейчас у каждого банка, работающего по проектному финансированию, объем заявок составляет более 600 млрд рублей — проблемы с финансированием у надежных застройщиков не будет. Лидерами в части проектного финансирования являются Сбербанк, ВТБ и Банк ДОМ.РФ. Для доступа на рынок небольших банков, создания здоровой конкуренции, прежде всего на региональных рынках, ДОМ.РФ разработал механизм гарантий по кредитам застройщикам. По таким кредитам Банк России снизил рисквес до 20%, это позволяет увеличить объемы кредитования проектов в пять раз при том же капитале.

Отдельно Александр Плутник остановился на процентных ставках. По его словам, средняя ставка по кредиту на весь срок проекта будет равняться 5-7%. В начале при открытии эскроу-счетов она составит около 12%, а затем, по мере накопления средств покупателей, снизится до 2,5-3%.

Представители ВТБ и Сбербанка в своих выступлениях отметили наличие двух базовых проблем — низкая маржинальность проектов (эта проблема в основном существует в регионах) и отсутствие достаточного собственного капитала. Вторую проблему заместитель руководителя Дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» — вице-президент Банк ВТБ (ПАО) Роман Антощенков предлагает решать с помощью мезонинного кредитования и формирования собственного капитала застройщиков с господдержкой.

Руководитель Москомстройинвеста Анастасия Пятова рассказала, что в Москве на сегодняшний день действуют 604 разрешения на строительство. Уже известно, что по 374 разрешениям девелоперы будут работать по старой схеме, по 324 из них уже поданы заявления на получение заключения о соответствии установленным критериям, чтобы продолжить работу в рамках 214-ФЗ. «Остальные дорабатывают документы и в ближайшее время придут к нам, — сообщила Анастасия Пятова. — Тех застройщиков, которые продолжат работать по старой схеме, Комитет будет проверять особенно, ведь наша основная задача — не допустить появления обманутых дольщиков». 137 проектов будут достраиваться в Москве с использованием эскроу-счетов, оставшиеся — либо за счет бюджетных средств, либо по иным схемам.

Не так оптимистично настроен председатель совета директоров ГК «Пионер», глава клуба инвесторов Андрей Грудин. По его мнению, при нынешней жесткой редакции закона дольщикам через два-три года просто не у кого будет покупать жилье. Клуб инвесторов Москвы и рейтинговое агентство IRA провели исследование 12 публичных компаний. Его выводы таковы: вследствие жесткого внедрения счетов эскроу чистая прибыть публичных компаний падает до 9% против сегодняшних 14%. Подтверждает исследование и нехватку у строительных компаний собственного капитала, особенно в регионах. Вывод, сделанный Андреем Грудиным, неутешителен: «Региональные застройщики остановят свою деятельность в ближайшее время, а крупные застройщики в больших городах затормозят свои инвестиции, как минимум, в новые проекты». По его словам, компания «Пионер» собирается завершить текущие проекты в Санкт-Петербурге и больше не делать инвестиций в Северную столицу, в Москве же сосредоточиться в основном на строительстве коммерческой недвижимости. Однако, по мнению Андрея Грудина, еще есть шанс изменить ситуацию и принять поправку к закону о поэтапном раскрытии эскроу-счетов. Заметим, что недавно депутатами от «Справедливой России» был внесен в Госдуму законопроект, предусматривающий поэтапное перечисление средств застройщику со счетов эскроу. Однако Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал нижней палате парламента отклонить его в первом чтении. Также не поддерживают законопроект правительство и Комитет Госдумы по финансовому рынку.

Цитата:

Генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник: