Смена вех

Столичный рынок офисной недвижимости меняет вектор развития

Рынок офисной недвижимости Москвы постепен­но превращается из рынка арендатора в рынок арендодателя. В течение последних полутора лет в столице наблюдается рост спроса крупных ком­паний на офисы большой площади. В 2018 году количество сделок с объектами площадью от 5 тыс. до 10 тыс. кв. м увеличилось вдвое, а количество сделок с объектами более 10 тыс. кв. м сохранилось на уровне предыдущего года (9 сделок).

Вера ЗИМЕНКОВА региональный директор департаментов услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International

Спрос преимущественно формируется российскими корпорациями и госструктурами, которые стремятся к консолидации своих подразделений и улучшению офи­сных условий. Так, среди наиболее крупных сделок в 2018 году можно отметить покупку компанией МТС офиса площадью 31 тыс. кв. м в БЦ «Декарт», приобре­тение 22,5 тыс. кв. м в БЦ «Паллау РБ» администрацией Московской области и аренду компанией OZON.RU 17,4 тыс. кв. м в БЦ «Башня на набережной».

Сейчас выбор бизнес-центров, где компаниям до­ступны крупные блоки, весьма ограничен, и из-за не­больших объемов ввода он постепенно сокращается. В I квартале 2019 года арендовать офисные блоки площа­дью более 10 тыс. кв. м можно было в 35 бизнес-центрах (в прошлом году — в 38), а площадью свыше 20 тыс. кв. м — только в 16 (в прошлом году — в 20).

Из-за ограниченного предложения блоков большой площади крупным корпорациям приходится заключать договор аренды еще на этапе строительства офисного здания. Например, БЦ «Рассвет (строение 14-16)», кото­рый был введен в эксплуатацию в I квартале, уже полно­стью арендован компанией «ПИК». «Росбанк» арендо­вал 15,5 тыс. кв. м в БЦ «Око (фаза II)», хотя здание бу­дет введено в эксплуатацию только во II-III квартале текущего года.

На фоне дефицита площадей отмечается снижение уровня вакансии и постепенное повышение арендных ставок. В конце 2018 года мы впервые с начала кризиса зафиксировали рост ставок в офисах класса А (до 26 333 руб./кв. м/год) и в классе В (до 13 693 руб./кв. м/год). По нашим прогнозам, рост ставок продолжится и в 2019 году. По итогам года прирост может составить 5%. По мере того, как рынок разворачивается в сторону арендодателя, собственники все меньше готовы идти на различного рода уступки. Если в 2017 году скидки составляли до 20-30%, то в 2018 году — всего 5-10%. Сейчас собственники готовы идти навстречу, в первую очередь компаниям, которые заинтересованы в аренде большой площади.

Период низких ставок аренды и уникальных недоро­гих предложений офисных блоков закончился. И в 2019 году мы прогнозируем сохранение баланса на рынке в целом, хотя в отдельных районах может наблюдаться повышенный спрос на офисные площади.

Кроме того, в текущем году в Москве продолжат раз­виваться гибкие офисные пространства, которые сей­час становятся все более популярными, в том числе и среди крупных корпораций. Объем предложения сете­вых коворкингов может увеличиться на 30-35 тыс. кв. м. Так, в I квартале было анонсировано открытие двух коворкингов: Workki на Новорязанской улице и «Ключ» на Кузнецком мосту. Запуск этих объектов запланиро­ван на весну-лето 2019 года. Открытый в 2018 году ко­воркинг «Workki Парк Культуры» в I квартале 2019 года был полностью арендован компанией «Яндекс.Маркет» (3,9 тыс. кв. м).

Справочно:

В I квартале объем ввода новых площадей на рынке офисной недвижимости Москвы увеличился в 2 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года и составил около 80 тыс. кв. м. При этом большинство проектов, которые вышли на рынок, были заявлены еще до кризиса 2014 года. Тенденция, когда девелоперы стали возвращаться к реализации приостановленных проектов, мы наблюдаем еще с прошлого года. Новые объекты (анонсированные после 2014 года) составили всего 15% этого объема. По итогам текущего года объем нового предложения должен увеличиться в 3,5 раза — до 450 тыс. кв. м. Однако есть вероятность, что часть этих проектов может быть перенесена на следующий год.