Рынок ритейла Москвы постепенно выходит из кризиса
Пока центральные торговые коридоры и крупные торговые центры Москвы бьют рекорды по уровню вакантных площадей и пестрят разноцветными баннерами «Аренда», рынок помещений street-retail и небольших ТЦ в заселенных спальных районах переживает небывалый с 2014 года подъем спроса на торговые помещения. Это ведет даже к небольшому росту ставок аренды. Карантинные времена показали: имидж — ничто, близость к своему потребителю — все!
В небольшом пивном баре, расположенном в одном из новых ЖК на западе Москвы, в пятницу вечером негде упасть яблоку. Еле-еле успеваю выиграть битву за последний свободный стул у барной стойки и завожу диалог с барменом:
— Это у вас по пятницам такой аншлаг?
— Нет, после карантина — почти каждый день полная посадка. Люди соскучились по веселью и тусовкам, а ехать в центр многие еще пока не готовы, вот и идут к нам. Многие даже поработать к нам приходят в обед, так как остаются до сих пор на удаленке.
Похожая ситуация наблюдается и в соседних заведениях и магазинах: очереди на кассах в продуктовых, парочки и небольшие компании на верандах винного бара и итальянского кафе, праздно прогуливающиеся жители со стаканчиками кофе или чая из близлежащей кофейни — все это сейчас типичная картина для спальных районов.
Многие ритейлеры признаются: в центре выручка, за исключением «аномальных зон» типа Патриарших прудов, во время карантина упала в несколько раз, а в спальных районах и новых заселенных ЖК — не только не сократилась, но еще и выросла. Люди стали тратить больше денег там, где живут, а не там, где работают. Операторы торговли уже оценили новый посткарантинный тренд и стремятся освоить в первую очередь именно такие проекты. За многие освобождающиеся помещения в ЖК даже идет реальная ценовая конкуренция.
***
Рынок торговой недвижимости за месяцы карантина и ограничительных мер пережил, конечно, один из самых сильных и глубоких кризисов за всю свою историю. Миллионы людей оказались заперты по домам, не имея возможности выбраться куда-либо за пределы района проживания. Но апокалиптическим прогнозам многих экспертов и аналитиков, предрекавших закрытие чуть ли не половины торговых точек и обвал ставок аренды и цен продажи, не суждено было сбыться. Да, в момент карантина были закрытия ряда операторов, помещения освобождались, но все то, что было адекватно оценено и расположено близко к потребителю, находило и находит новых клиентов.
Мы во время карантина закрывали сделки в нескольких крупных ЖК с аптеками, пекарнями, продуктовыми магазинами различной направленности — и ни по одному помещению не предоставили новым арендаторам скидок от докризисных ставок. За весну и лето нашими клиентами стали такие известные операторы, как сеть пекарен «Буханка», сеть магазинов «Рыбная Мануфактура №1» и «Азбука Севера», аптеки «Ригла» и «Горздрав», электронный дискаунтер «Ситилинк» и другие операторы. При этом за ряд помещений мы реально устраивали ценовые торги между операторами и отдавали предпочтение тому, кто предложит более высокую ставку аренды или согласится на все наши условия по индексации, каникулам и основным позициям договора.
Иными словами, за карантин рынок street-retail диверсифицировался. Дорогие и переоцененные помещения, где собственники заняли максимально жесткую позицию, начали массово терять операторов (из-за чего и вырос до рекордного уровень вакантных площадей на центральных торговых улицах). Более адекватные игроки рынка сумели либо сохранить арендаторов и ставки аренды за счет лояльной политики во время самоизоляции, либо с помощью профессиональных консультантов быстро и без особых потерь смогли заполнить опустевшие помещения по адекватным и рыночным ценам.
Конечно, нельзя сказать, что кризис полностью пройден — все-таки уж слишком тяжелый удар получили многие ритейлеры за время вынужденного простоя. По моим ощущениям, ротация арендаторов будет длиться минимум до конца 2020 года, а может, и дольше. Но при грамотном подходе к брокериджу качественные помещения в жилых массивах и «на трафике» будут находить своих клиентов по адекватным ценам — вполне возможно, и по докризисным. А вот за будущее помещений на центральных торговых улицах я не так спокоен.
***
Похожая ситуация наблюдается и на рынке торговых центров: крупные ТЦ теряют арендаторов, зато локальные объекты в жилых районах, ориентированные на повседневный спрос, сохранили костяк арендаторов, а на освободившиеся площади быстро находятся новые желающие.
Торговые центры пострадали сильнее рынка street-retail: многие из них долгое время были закрыты почти полностью. Но районные ТЦ и те магазины, которым удалось сохранить право на работу, люди посещали и во время карантина, а после снятия ограничительных мер трафик большинства таких ТЦ восстановился на 70-90% от допандемийного уровня. В некоторых торговых центрах он даже вырос за счет отложенного спроса.
На пользу рынку торговой недвижимости Москвы пошло и то, что ограничения были сняты в начале июня, а не затянулись еще на 1,5-2 месяца, как во многих других регионах. Кроме того, уровень реальных доходов населения в Москве упал не так сильно, как в более бедных регионах — это позволило рынку торговой недвижимости наверстать упущенное гораздо быстрее. А вот онлайн-ритейл, которому обещали чуть ли не доминирующее положение на рынке, постепенно теряет свои позиции, завоеванные во время изоляции.
***
Вслед за рынком аренды оживает и рынок купли-продажи помещений. Если в течение карантина на рынке активны были только инвесторы в поисках дистрессовых активов со скидками в 20-50% от докризисных цен, то уже к июлю существенно вырос спрос как на пригодные для сдачи в аренду помещения, так и на готовый арендный бизнес. За июнь-июль мы получили более 50 заявок от новых и старых клиентов на приобретение торговых помещений в бюджете от 7-8 до 50-60 млн рублей. При этом ожидаемая доходность инвесторов — примерно 9-12% годовых, то есть соответствует докарантинным ожиданиям. Понятно, что на рынке всегда есть спекулянты, которые ищут активы по бросовым ценам, но в этот кризис на рынке торговой недвижимости им практически ничего не перепало, зато грамотные инвесторы с реалистичными ожиданиями смогли приобрести объекты, которые ранее в принципе не продавались.
***
Несмотря на умеренный оптимизм участников рынка, ситуация с коронакризисом еще далека от завершения. Во-первых, многие ритейлеры и инвесторы опасаются «второй волны» ограничительных мер, которая может окончательно добить половину рынка. Во-вторых, даже если «второй волны» удастся избежать, нас ждет затяжная рецессия: люди продолжат терять свои доходы, в компаниях, которые не смогут вернуть докризисные показатели рентабельности и выручки, начнутся сокращения, уровень доходов людей будет снижаться, поэтому часть ритейлеров либо сократит свой бизнес, либо вовсе закроет торговые точки. Конечно, в первую очередь «под нож» пойдут убыточные магазины на слишком дорогих площадях в центре, но отголоски этих закрытий пронесутся по всему рынку.
Впрочем, на смену не пережившим кризис операторам придут новые. Свято место, как известно, пусто не бывает. А то, что заказывать панихиду по московской торговой недвижимости еще рано — это уже ни у кого не вызывает вопросов и сомнений.