Эксперты не ожидают подъема строительной отрасли в 2017 году
Официально итоги работы строительной отрасли в 2016 году станут известны месяца через два, но уже сегодня можно сказать, что год этот выдался для строителей непростым. Отрасль продолжала адаптироваться к новой экономической реальности в стране. Этот период адаптации начался в конце 2014 года с потрясениями на финансовых рынках и продолжился в 2015-2016 годах. Важным фактором в этот период стала ответная реакция государства, которое предприняло целый ряд мер, в том числе законодательных, с целью стабилизации рынка и повышения защищенности потребителей. Данные изменения сыграли и продолжают играть заметную роль в переформатировании строительного рынка. Так, в 2016 году Минстроем России был проведен ряд масштабных реформ в жилищной сфере, в области саморегулирования и ценообразования в строительстве. Все эти изменения призваны сделать строительную отрасль более открытой и прозрачной, прежде всего, для конечных потребителей. Однако для компаний все эти нововведения — своего рода очередные испытания на прочность и способность адаптироваться к новым условиям бизнеса.
В ушедшем году спад в экономике продолжался, и это не могло не сказаться на итоговых показателях строительной отрасли. Ключевым и широко используемым показателем состояния строительного рынка является объем ввода жилья. По итогам 11 месяцев 2016 года в РФ было введено 62,9 млн кв. м, это на 6,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом нужно помнить, что 2015 год был рекордным даже на фоне советской истории. Что касается прогноза объема ввода жилья за весь 2016 год, то РАСК придерживается прогноза, который сделало еще в конце 2015 года, — снижение на 1015%, до 70-75 млн кв. м.
Сокращение объема ввода жилья за 11 месяцев 2016 года по сравнению с прошлым годом произошло, прежде всего, за счет резкого снижения объема ввода жилья населением (индивидуальное строительство) — на 6% относительно аналогичного периода 2015 года. У профессиональных застройщиков, напротив, пока наблюдается позитивная динамика — плюс 1,5-2% к аналогичному периоду 2015 года. По итогам 2016 года мы ожидаем сохранения данных противонаправленных тенденций — рост ввода жилья профессиональными застройщиками и снижение у населения. Однако надо отметить, что на основе анализа проектных деклараций в 2016 году заметно снижение числа новых проектов, и по итогам 2017 года мы ожидаем уже снижение объема ввода и со стороны профессиональных застройщиков.
Снижение числа новых проектов в 2015-2016 годах является естественной реакцией застройщиков на снижение платежеспособного спроса со стороны населения и затоваривание рынка. На фоне сложного с точки зрения продаж 2015 года 2016 выглядел позитивнее. За 9 месяцев текущего года число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило 497 887 штук, что на 1,1% больше, чем за аналогичный период 2015 года. По итогам 2016 года мы ожидаем незначительного увеличения числа зарегистрированных ДДУ — примерно на 3%, до уровня 700 тыс. договоров.
Ключевую роль в восстановлении продаж сыграла ипотека, которая показала в 2016 году положительную динамику. За 11 месяцев было выдано 674 597 кредитов на общую сумму в 1,15 трлн рублей, что на 32% больше, чем за аналогичный период 2015 года. Таким образом, после значительного снижения объемов в 2015 году наблюдается постепенное восстановление ипотечного рынка, однако говорить о достижении уровня рекордного 2014 года пока рано.
При этом нужно помнить, что определяющую роль в поддержке ипотечного рынка сыграла помощь государства в форме субсидирования ипотечной ставки. Из общего числа ипотечных кредитов за первые 10 месяцев (602 426 штук) было просубсидировано 240 259 кредита, при этом в общем объеме кредитования доля субсидированных кредитов составила 42,7%. Эти цифры показывают своевременность и обоснованность выбранной государством в первой половине 2015 года стратегии поддержки строительной отрасли и продление программы субсидирования до конца 2016 года. Хотя программа вряд ли будет продлена на 2017 год, говорить о стагнации на рынке ипотеки преждевременно. Во-первых экономическая ситуация существенно изменилась. С момента принятия программы субсидирования ипотеки Центральный банк России существенно снизил ключевую ставку — с 17% до 10%. Это отразилось на процентных ставках коммерческих банков — кредиты стали доступнее и без субсидирования. Во-вторых, правительство намерено активно внедрять другие механизмы развития ипотеки. Речь, прежде всего, идет о выпускаемых АИЖК ипотечных облигациях. Если не произойдет новых шоков в экономике, эти меры имеют хорошие шансы на успех.
Менее позитивным в 2016 году выглядел второй ключевой показатель, характеризующий строительную отрасль, — объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство». При рассмотрении динамики объемов работ по виду деятельности «Строительство» за последние 15 лет в сопоставимых ценах четко виден отрицательный тренд, начавшийся еще в 2008 году. В итоге в 2015 году было выполнено строительных работ на уровне 2006 года в сопоставимых ценах. Понижающаяся динамика прослеживается и в 2016 году: объем работ за 11 месяцев снизился на 4,3%, до уровня в 5,294 трлн рублей. Причем, начиная с февраля, отрицательный тренд только усиливается. Таким образом, можно утверждать, что падение объемов происходит уже 14 кварталов подряд (при рассмотрении динамики к аналогичному кварталу предыдущего года в сопоставимых ценах).
Снижение объема работ на строительном рынке приводит к росту конкуренции среди компаний заказчиков. И эту конкуренцию выдерживают далеко не все. На протяжении всего 2015 года число банкротств значительно превышало аналогичное число в соответствующих периодах 2014 года. В 2016 году ситуация продолжала ухудшаться: снижение объемов заказов способствовало увеличению числа банкротств. По итогам 2016 года мы прогнозируем рост числа банкротов до 3 тысяч, что практически в 2 раза выше 2015 года. Попутно заметим, что в настоящее время 92% всех банкротов приходится на микро- и малые предприятия с выручкой менее 800 млн рублей в год.
В 2017 году мы ожидаем, что число банкротств будет постепенно нарастать, но катастрофического скачка количества банкротов не ожидается. Основные опасения связаны с тем, что среди банкротов может увеличиться доля среднего и крупного бизнеса.
В пользу роста числа банкротств компаний строительного комплекса говорят и данные на рынке кредитования. Так, если год назад общий объем задолженности строительных компаний перед банками составлял 2,103 трлн рублей, а доля просроченных кредитов не превышала 16%, то в 2016 году картина стала ухудшаться — произошло снижение общей задолженности на протяжении всего года на 6% — до уровня 1,978 трлн рублей с одновременным увеличением доли просроченной задолженности до 20,2%. Это говорит о том, что стройка все менее интересна банковскому сектору, а компаниям становится сложнее обслуживать текущие кредиты и привлекать новые средства в отрасль. Все это снижает финансовую устойчивость многих компаний и делает отрасль менее привлекательной для инвестиций.
По нашим оценкам, в 2017 году тенденции, сложившиеся в 2016 году, будут сохраняться. Мы прогнозируем продолжение снижения объема ввода жилья по итогам года до уровня в 68-72 млн кв. м. Причем сохранится отрицательный тренд ввода жилья населением — снижение на 12-15%, и одновременно начнется снижение объема ввода жилья у профессиональных застройщиков — на 10-15%. Государство и дальше будет искать точки роста для строителей, однако прорыва и возобновления подъема строительства в России в ближайшей перспективе не ожидается.
