Продажи решают все

Уровень процентной ставки для застройщиков будет сильно зависеть от наполняемости эскроу-счетов

С 1 июля 2019 года рынок новостроек начинает работать по новым правилам. Переход на проектное финансирование вызывает у участников рынка сильные эмоции, по большей части, негативные. Но на самом деле отрицательное отношение — следствие боязни перемен, а не понимания реального положения дел. О том, как будет работать новая система финансирования жилищного строительства в России, в интервью «Строительной газете» рассказал директор департамента транзакционного бизнеса и привлечения ресурсов МКБ Филипп ЛИТВИНЕНКО.

«СГ»: В России разворачивается большая реформа долевого строительства. В чем заключается новизна?

Филипп Литвиненко: В первую очередь, в том, что рынок переходит на эскроу-счета, которые можно рассматривать как аналог аккредитива. Потенциальный покупатель квартиры открывает в банке эскроу-счет, на который зачисляет средства, но эти деньги не попадут к застройщику до окончания строительства.

«СГ»: А что произойдет, если объект не построят?

Ф.Л.: Если объект по каким-то причинам не построят, средства, которые находятся на эскроу-счете, будут возвращены покупателю в полном объеме. Конечно, есть определенный риск, что что-то может случиться с банком, который держит эскроу-счет. Но тогда подключается Агентство по страхованию вкладов, и суммы до 10 млн рублей гарантированно возвращаются уже через АСВ.

«СГ»: Застройщики считают, что новая система приведет к росту цен, так как за банковский кредит на строительство надо будет платить. Под какой процент вы будете кредитовать застройщиков?

Ф.Л.: Надо заметить, что застройщики и раньше строили за счет банковских средств. Случаи, когда проект полностью реализовывался на собственные средства и средства дольщиков, очень редки. То есть так или иначе застройщики в банки обращались и продолжают обращаться. Но теперь, как мы с вами уже выяснили, средства попадают на эскроу-счет и находятся там до получения первым покупателем ключей от квартиры. Как только он их получил, тогда все эскроу одновременно раскрываются. Однако до этого момента застройщик, безусловно, пойдет в банк за финансированием. В нашем банке разработана специальная программа, где процентная ставка по кредиту плавающая. Она пересчитывается ежедневно и зависит от наполняемости эскроу-счетов. Когда застройщик только входит в новый проект и продажи находятся на старте, наполняемость эскроу-счетов невелика, и процентная ставка будет для застройщика наиболее высокой. Если продажи у застройщика идут достаточно хорошо, наполняемость эскроусчетов повышается, и банк снижает ставку. В идеале процентная ставка для застройщика может упасть практически до нуля. То есть фактически те средства, которые застройщик привлек на эскроу-счета, служат фондированием, и благодаря этому застройщик получает существенный дисконт по кредитной ставке.

«СГ»: Все-таки нельзя ли конкретную цифру назвать? Пять процентов или пятнадцать?

Ф.Л.: По текущему рынку я бы сказал, что ставка, наверное, будет от 11-12% до нуля практически. Каждый проект индивидуален. Самое главное — это объемы продаж.

«СГ»: Вам, как банку, во сколько обойдется строительство, допустим, жилого комплекса площадью сто тысяч квадратных метров?

Ф.Л.: Возьмем среднюю стоимость строительства квадратного метра в таком жилом доме — 110-120 тыс. руб. При общей площади 100 тыс. кв. м мы можем говорить о сумме в 10-11 млрд рублей. С учетом стоимости земли и так далее.

«СГ»: Хватит ли российским банкам денег, чтобы построить все жилье, которое планируется построить в России? Ведь к 2024 году мы должны выйти на ежегодный уровень 120 млн «квадратов».

Ф.Л.: Я думаю, что в банковской системе запас однозначно есть. Если говорить о нашем банке, то в настоящий момент девелопмент — одно из наших стратегических направлений, мы планируем его развивать, и кредитный аппетит на этом направлении будет выше, чем в предыдущем году.

«СГ»: Как вы будете определять, какой новостройке дать финансирование, а какой нет? На что будете обращать внимание?

Ф.Л.: Есть достаточно жесткие требования к застройщику. Прежде всего, это касается его опыта работы. Далее учитывается еще ряд критериев, которые проходят через нашу риск-модель. И после этого уже принимается решение — мы идем в эту сделку или нет. Важное требование: эскроу-счета должны открываться только в банке-кредиторе. В принципе, это стандартный кредитный анализ, но по девелопменту достаточно много специфики. В кредитном департаменте нашего банка есть целое отдельное направление, которое занимается непосредственно девелопментом.

От 0 до 11-12% может составить ставка по банковским кредитам для застройщиков в зависимости от динамики продаж