Притирка и придирки

Притирка и придирки

Банки и застройщики обсуждают работу по новым правилам

По подсчетам экспертов, в «дореформенной» России застройщики ежедневно привлекали средства дольщиков, достаточные для строительства 20 жилых домов на 3,5 тыс. квартир. После начала реформы долевого строительства и вступления в силу поправок в закон №214-ФЗ получать финансирование станет сложнее. Как будет выглядеть рынок в новых условиях? Смогут ли строительные компании быстро адаптироваться к более жестким требованиям? Баланс выгод и потерь от нововведений пытались подвести участники сразу двух круглых столов, прошедших на днях в Москве и Санкт-Петербурге.

Двое в лодке

В Москве круглый стол прошел под патронажем Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА). Открывая дискуссию, руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик подчеркнул, что сейчас банкиры и девелоперы оказались в одной лодке, и теперь им предстоит в максимально короткие сроки «обкатать» новые схемы взаимодействия.

Член правления банка «Российский капитал», управляющий директор «ДОМ.РФ» Кирилл Гришанов рассказал, что застройщики активно включаются в работу по новым условиям. Общий объем заявок на проектное финансирование и связанное с ним банковское сопровождение только в «Роскапе» превышает 130 млрд рублей. Банком уже отработаны все технологические вопросы, а недавно был заключен первый договор использования счета эскроу.

О высокой степени готовности к работе с эскроу-счетами рассказал и исполнительный директор Управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка России Денис Ковриженко. «В настоящее время один застройщик уже перешел к массовому применению такой схемы (подробнее об этом на с. 8 — «СГ»), еще несколько застройщиков открыли первые счета, — сообщил Ковриженко. — Активные переговоры ведутся с несколькими десятками застройщиков». До конца года банкир ожидает, что многие из них уже начнут опробовать новую технологию.

Со своей стороны, начальник департамента девелопмента «РГ-Девелопмент» Дмитрий Назаров в качестве сдерживающего фактора отметил положение, согласно которому владельцу эскроу-счета в случае банкротства банка может быть возвращено не более 10 млн рублей. Для Москвы, по мнению Назарова, этого недостаточно. «Люди все равно оказываются незащищенными», — заявил он.

Коммерческий директор «Сити-XXI век» Виталий Разуваев считает, что для успешного внедрения новой схемы нужны соответствующие стандарты. Четкие правила позволят существенно ускорить переход на новую модель финансирования жилищного строительства. Именно такие стандарты сейчас и разрабатывает, кстати, «ДОМ.РФ» в рамках программы гарантий по проектному финансированию.

Не так страшен черт

А вот строительные компании, работающие в Северной столице, особых изменений в своей работе в связи с нововведениями пока не почувствовали. По словам заместителя председателя комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгения Барановского, местные девелоперы создали задел практически на пять лет вперед, получив до вступления в силу поправок к закону около 200 разрушений на строительство с привлечением средств дольщиков, совокупной площадью 22 млн «квадратов». По мнению чиновника, теперь главное — сохранить стабильный и растущий спрос на жилье и не снижать темпов строительства.

Однако, каким бы большим ни был задел, рано или поздно застройщикам придется перейти к работе по новым правилам. И тогда, как считает сопредседатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Константин Пороцкий, строительное сообщество может разделиться на три категории: тех, кому доступно проектное финансирование; кому оно не требуется, поскольку строят за счет собственных средств; и тех, кто его получить вообще не сможет. Тогда часть застройщиков, оставшихся без кредитных средств, будет вынуждена уйти с рынка, и вот тогда предложение жилья может сократиться, а цены вырасти.

Эти опасения разделяет и начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. «Требования банков к застройщикам значительно превышают те, что продиктовал законодатель, — отмечает она. — Например, если законодатель говорит, что у застройщика должен быть опыт ввода в эксплуатацию 10 тыс. кв. м жилья, то банк хочет видеть минимум 75 тыс. кв. м жилья. Если законодатель говорит, что у застройщика должно быть 20% собственных средств, то банк требует минимум 20% на счете, плюс накопленные вложения в проект, плюс средства на обслуживание кредита. С учетом периода кредитования — это очень немалые суммы». Тем не менее, первый шаг к проектному финансированию, по словам Денисовой, уже сделан: перевод застройщиками счетов в уполномоченные банки, в основном, завершен. «Хотя это удалось сделать и не всем компаниям — небольшие строительные фирмы не справляются с административными процедурами», — посетовала эксперт. В целом же, по мнению Светланы Денисовой, технические проблемы перехода оказались не такими сложными, как это казалось в начале пути. Платежи по счетам проходят достаточно оперативно, петербургские банки в массе своей оказались готовы к нововведению.

Начальник отдела финансирования недвижимости Северо-западного филиала Сбербанка России Маргарита Клименко не скрывает, что появление эскроу-счетов увеличивает привлекательность проекта, но, поскольку риск у нас платный, то и платить за это придется девелоперам. Насколько увеличатся расходы застройщиков, банкир затруднилась ответить, заметив при этом, что тот факт, что дольщики будут больше защищены, уже покроет все затраты, связанные с банковским финансированием.


Кстати

Как стало известно «СГ», сейчас НОЗА готовит бесплатный вебсеминар по теме банковского сопровождения застройщиков, который состоится в октябре. Свои вопросы экспертам можно присылать по e-mail: info@asnoza.ru.

Теги: