Правила хорошего проекта

Застройщикам рассказали, что нужно сделать, чтобы получить кредит

Взаимодействие банков и за­стройщиков остается одной из болевых точек реформы долево­го строительства. Чуть больше месяца остается до вступления в силу новых правил финанси­рования жилищного строитель­ства, а многие застройщики до сих пор не подали в банки заяв­ки на получение кредитов. В то же время и кредитные органи­зации не спешат открывать фи­нансирование строительных проектов. Эта тема стала одной из центральных на конферен­ции «Строительная отрасль. Бизнес в условиях проектного финансирования», которая про­шла в Москве 17 мая. В меро­приятии, организованном Сбербанком при поддерж­ке Минстроя РФ и обществен­ной организации «Деловая Рос­сия», приняли участие более 1000 российских застройщи­ков. Более 200 из них присут­ствовали в зале, остальные мог­ли следить за ходом дискуссии по видеосвязи из офисов Сбер­банка в 24 городах страны.

«На сегодняшний день мы видим, что нет активности со стороны застройщиков, — зая­вил в своем выступлении ми­нистр строительства и ЖКХ Рос­сии Владимир Якушев. — Они изначально дали себе установ­ку: «Никакого проектного фи­нансирования я не получу, предлагаемые ставки не укла­дываются в мою финансовую модель, и чего я пойду терять время, чтобы в конечном итоге получить отказ».

В то же время министр отме­тил, что особого желания идти навстречу застройщикам не де­монстрируют и банки.

«Их позиция такова: «Ну, это же за­стройщикам деньги нужны, зачем нам приглашать их к диалогу, выходить на рекламные кампании, в СМИ и так далее?» — конста­тировал руководитель Минстроя России. — Не все ком­мерческие банки на сегодняшний день работают ак­тивно. Сегодня 63 банка могут работать с эскроу-счета­ми и заниматься проектным финансированием, но мы наблюдаем активность лишь у 7 банков, остальные что-то выжидают».

Старший вице-президент Сбербанка Владимир Сит­нов рассказал о первых результатах по переходу на но­вые методы финансирования жилищного строитель­ства. По его словам, на сегодняшний день банк уже одобрил 160 сделок по кредитованию застройщиков. Открыто 2 230 эскроу-счетов, из них 800 только за по­следний месяц. Пока Сбербанк кредитует крупных за­стройщиков, но планирует работать и с «середняками», и с «малышами». При этом банк намерен сократить срок рассмотрения заявок застройщиков на проектное финансирование с 45 календарных дней до 25.

Конечно, не следует думать, что все так просто. За­меститель председателя правления Сбербанка Анато­лий Попов признал, что деньги в банках смогут полу­чить далеко не все. Топ-менеджер Сбербанка расска­зал, по каким причинам застройщикам могут отказать в кредитовании девелоперских проектов. В банке уже составили список наиболее характерных ошибок, ко­торые совершают предприниматели, подавая заявки на предоставление проектного финансирования. Сре­ди них низкая обеспеченность проекта средствами, качество сформированной документации, непрорабо­танная маркетинговая составляющая, плохая репута­ция застройщика.

«Наличие исков от дольщиков к компании-застрой­щику — это первое, на что обращают внимание креди­торы, и это будет являться главным блокирующим фактором — подчеркнул Анатолий Попов. — Второе — слабая экономика проекта. Это тоже очень важно, мы знаем хорошо рынок и понимаем, чего можно ожи­дать от того или иного проекта. Застройщики должны знать, что требования банка будут четкими: если у про­екта нет 15-процентной маржинальности, мы в такой проект не пойдем».

Участвовавший в работе конференции заместитель министр строительства и ЖКХ Никита Стасишин счи­тает, что проблемы, о которых говорят застройщики, в принципе, решаемы, однако действовать надо актив­нее. «Не стоит сидеть и ждать, когда банки предложат вам новые условия, — подчеркнул замминистра. — Чем скорее вы подготовите всю нужную документа­цию, тем быстрее банки вам помогут». Со стороны правительства будет делаться все, чтобы облегчить бизнесу переход на новые правила работы, заверил Ни­кита Стасишин.

В частности, замминистра рассказал о готовящихся изменениях в действующее законодательство о доле­вом строительстве. Так, уже до конца мая будет утвер­ждена форма заявления о готовности проекта для его достройки по старым правилам.

Кроме того, будет упрощен порядок получения за­стройщиком разрешительных документов на строи­тельство при переходе на эскроу-счета. «Эти новые по­правки в законодательство о работе с использованием эскроу-счетов существенно облегчат жизнь застройщи­кам, — считает Никита Стасишин. — Очень важная деталь: по тем разрешениям на строительство, кото­рые идут на эскроу-счета, мы полностью отменим за­ключение о соответствии на привлечение средств граждан». Замминистра пояснил ситуацию: «Вы консо­лидировали группы компаний, у вас у одного застрой­щика было пять разрешений на строительство. По трем привлекаются средства граждан, а по четвертому и пятому вы идете на эскроу. Сейчас проблематично в оперативном режиме перевести с одного разрешения на другое, так как это связано с изменением техниче­ских условий. Мы сделаем так, чтобы вам было просто. Вам не нужно будет весь круг заново проводить».

Кроме того, Никита Стасишин привлек внимание аудитории к ситуации, когда после ввода дома в экс­плуатацию и до передачи последней квартиры прохо­дит много времени — до года. Особенно это касается случаев вступления в права наследства. «Вы весь этот год сдаете декларации в контролирующие органы, ко­торые еще и штрафуют вас за это, — заметил замми­нистра. — Мы предложим сделать так, что после ввода или после первой регистрации права собственности вам не нужно будет сдавать проектные декларации и эти отчеты».

В ходе конференции вновь поднимался вопрос о возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов, то есть частичном перечислении застройщику денег по­купателей по мере завершения этапов строительства. На него ответил глава Минстроя России Владимир Яку­шев. «На данный момент поэтапного раскрытия счетов не будет, в ближайший год точно, — заявил министр. — Банковское сообщество пока к этому не готово, дол­жен пройти определенный период, чтобы финансисты наработали определенные компетенции». При этом глава Минстроя допустил, что через год ведомство мо­жет вернуться к обсуждению этого вопроса.

214 жилищных проектов с использованием эскроу-счетов реализуют сегодня в РФ (по данным ЕИСЖС)

Справочно:

Заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов считает, что потребность в банковском финансировании в сфере строительства жилья в России в 2019 году вырастет в 2,5 раза — с прошлогодних 600 млрд до 1,5 трлн рублей. При этом доля Сбербанка в этом сегменте составит около 38%.