По специальным правилам

Процедура банкротства застройщика имеет определенные особенности


Мария КОЛПАКОВА, ведущий юрисконсульт консалтинговой группы «Базис»:

Колпакова 1.jpg



Закон определяет застройщика как лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства. Им может быть юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Специальный режим банкротства застройщика обусловлен социальной значимостью осуществляемой им деятельности и направлен на защиту прав участников строительства. Правильная и продуманная стратегия, грамотный правовой подход позволят сделать процедуру максимально эффективной, поэтому доверить ее проведение лучше профессиональному юристу, имеющему опыт подобных дел.

Основы правовой регламентации процедуры банкротства этой категории бизнеса закреплены в § 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Более того, в судебной практике сложился подход, согласно которому обанкротить по специальным правилам можно и организацию, фактически аккумулирующую денежные средства, передаваемые для строительства многоквартирного дома.

Дело о банкротстве рассматривается в арбитражном суде по месту нахождения застройщика, но в целях эффективной защиты прав дольщиков закон допускает его передачу на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения объекта строительства либо по месту жительства большинства участников строительства.

Процедура несостоятельности застройщика имеет ряд особенностей, применение которых направлено на соразмерное и пропорциональное удовлетворение требований так называемых непрофессиональных инвесторов. Например, суд может принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника, запретив заключение договора аренды земельного участка, где находится объект строительства, с иными лицами, а также распоряжение участком другим образом.

С момента введения наблюдения в отношении застройщика его право на заключение договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, а также совершение иных сделок с недвижимым имуществом, ограничено — для этого необходимо получить письменное согласие временного управляющего.

В деле о банкротстве застройщика арбитражный управляющий ведет два реестра требований кредиторов: 1) о передаче жилых помещений, который ведется в отношении каждого объекта строительства по утвержденным стандартам; 2) денежных требований.

При этом в части требований о передаче жилых помещений участники строительства имеют право участвовать в собраниях кредиторов (с числом голосов исходя из уплаченной застройщику суммы по ДДУ или переданного ему имущества), а также право предъявлять возражения относительно требований других кредиторов.

В связи с наличием в рамках дела о банкротстве застройщика особой категории кредиторов — дольщиков — предусмотрено погашение их требований путем передачи объектов незавершенного строительства и жилых помещений.

Объект незавершенного строительства может быть передан в счет погашения долгов созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (иному специализированному потребительскому кооперативу) при наличии заключения арбитражного управляющего о возможности такой передачи и с соблюдением условий, предусмотренных законом. Права застройщика на такой объект передаются кооперативу в качестве отступного (требования считаются погашенными в соответствующей части).

При наличии достроенного жилого дома арбитражный управляющий ставит перед кредиторами вопрос о погашении их требований путем передачи жилых помещений в этом доме, которая осуществляется при соблюдении следующих условий: имеется разрешение на ввод дома в эксплуатацию; ранее сторонами не подписаны передаточные акты в отношении помещений; в реестре отсутствуют залоговые требования на дом; передаваемых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр, и др.