Какую прибыль могут приносить нежилые помещения на первых этажах новостроек
Отведение первого этажа жилого здания под магазины или объекты сферы услуг – уже норма нынешнего российского домостроения. По крайней мере, сегодня свыше 90% новостроек в крупных городах возводятся с подобными нежилыми инфраструктурными решениями. Естественно, что появление таких объемов коммерческих квадратных метров на первых уровнях многоквартирных домов приводит к тому, что подобное предложение становится сильно избыточным. О чем, в частности, свидетельствует недавнее исследование аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», согласно которому не менее 30% первоэтажных площадей в течение трех-пяти лет после сдачи новостройки в эксплуатацию остаются вакантными.
Директор по развитию первой в России краудфандинговой площадки недвижимости AKTIVO Булгун ЭРЕНДЖЕНОВА:
Проблема действительно существует, но причин, почему те или иные помещения так долго пустуют — может быть несколько. Ключевые — это не соответствие таких объектов по местоположению и характеристикам требованиям потенциальных арендаторов. К сожалению, немногие даже столичные девелоперы, еще на стадии проектирования учитывают, к примеру, прогнозируемую зону охвата и профиль потенциального съемщика коммерческого помещения – необходимую ему площадь, коммуникации, энергомощность, наличие отдельного входа, открытую планировку, витринные окна, возможности подъезда грузового транспорта и проведения разгрузочных работ и т.д. Справедливости ради — это им особо и не надо, так как основную прибыль они все же рассчитывают получить с продажи квартир.
Но все же решающую роль в наличии или отсутствии спроса на коммерческие помещения играет их локация. Если объект представлен в развитом, густонаселенном районе, примыкающем к крупным транспортным узлам – список потенциальных резидентов здесь, конечно, может сужаться (из-за изначально высокой конкуренции). Зато в новых, «спальных» районах, с небогатой окружающей торговой инфраструктурой, нежилые помещения на первых этажах могут оказаться весьма востребованными арендаторами, особенно, если их формат в зоне пешей доступности больше ни кем пока не представлен.
Сегодня в большинстве новостроек представлены нежилые помещения от 50 до 500 «квадратов». Малым метражом (до 200 кв. м) чаще всего интересуется предприятия малого и среднего бизнеса из сферы торговли, питания и услуг (небольшие хозяйственные магазины, аптеки, пиццерии, кофейни, парикмахерские и т.д.), которые в состоянии работать только на трафике, формируемом жителями близлежащих домов. Более насыщенный внешний поток посетителей, и соответственно, большие площади, требуются уже продуктовым супермаркетам. Последние, как правило, берут блоки из нескольких помещений.
К слову, «первоэтажную гибкость» активно сейчас проявляют даже многие федеральные торговые сети, стремящиеся быть ближе к своему потребителю. Понятно, что существуют определенные ограничения по открытию бизнеса на «первых коммерческих площадях», и носят они, как правило, технический и правовой характер. К «техническим» можно отнести, например, необходимость использования дополнительных мощностей, специального морозильного или иного оборудования, организации специализированных мест разгрузки и погрузки.
Правовые аспекты и ограничения, в большинстве своем, можно найти в санитарно-эпидемиологических нормах и требованиях, установленных Роспотребнадзором. Все эти особенности необходимо учитывать при подборе помещения для своего бизнеса. Что необходимо знать про назначение коммерческих площадей? В первую очередь то, что от назначения коммерческой площади зависит то, какой вид бизнеса разрешен в том или ином помещении: магазин, ресторан, офис, банк, медицинский центр и пр. От того, как оформлено с точки зрения целевого использования нежилое помещение, зависит не только его гражданско-правовой статус, но и размер арендной платы, и цена при купле-продаже. При классификации помещений, функциональным назначением помещений нежилого типа может является использование для различных целей, их относят к помещениям свободного назначения, однако некоторые из них подлежат эксплуатации только со специальными видами отделки, и совершенно неприемлемы для других целей.
Стоит отметить, что малые «первоэтажные» формы привлекательны не только для крупных ритейлеров или предпринимателей, ищущих помещение под собственный бизнес, но и сулят определенные дивиденды частным инвесторам, вложившимся в покупку нежилых площадей.
К плюсам подобной «мелкой нарезки» можно отнести, в первую очередь, быстрый период брокериджа (оказания посреднических услуг – поиск арендаторов, переговоры с ними и т.д.). Ну и самое главное — общая цена таких помещений, как правило, не выходит за рамки бюджета большинства частных инвесторов.
Сейчас самые выгодные для инвестиций объекты торговой недвижимости на рынке продаются по цене, предполагающей окупаемость в течение 7–10 лет. Ежемесячно, по оценкам AKTIVO, они могут приносить инвестору доход на уровне 10–14% годовых.