Никто не хотел открывать

В I квартале в столице не было введено ни одного крупного объекта торговой недвижимости

Начало 2019 года не было удачным, если говорить о вводе новых объ­ектов торговой недвижимости. В Москве не было введено в строй ни одного нового проекта. Ожи­давшееся открытие ТРЦ «Саларис» было перенесено на апрель 2019 года и войдет уже в статистику II квартала. На этом фоне сохранялась тенденция к сокраще­нию доли свободных площадей. В I квар­тале вакантность в торговых центрах Москвы достигла 7%, что на 1 п.п. ниже, чем за аналогичный период 2018 года. Однако ставки аренды на помещения в ТЦ не претерпели сильных изменений и остались в январе-марте на прежнем уровне.

Евгения ХАКБЕРДИЕВА директор департамента торговой недвижимости Knight Frank

Чем будем торговать?

Совокупный размер предложения на рынке столицы составил в I квартале 12,4 млн кв. м (GLA — 6,37 млн кв. м). Прогноз по новому вводу на 2019 год — 356 тыс. кв. м. Самыми знаковыми про­ектами станут ТРЦ парка «Остров Меч­ты» (GLA — 70 тыс. кв. м) и МФК «Сала­рис» (GLA — 70,2 тыс. кв. м) (проект уже запущен). Всего до конца года планиру­ется к вводу в эксплуатацию семь объек­тов. Три из них находятся в составе транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Это «Рассказовка» (GLA — 18,6 тыс. кв. м), «Саларьево» (GLA — 70 тыс. кв. м) и «Рязанская» (GLA — 10,9 тыс. кв. м).

В сравнении с IV кварталом 2018 года вакансия в торговых центрах Москвы не претерпела сильных изменений и соста­вила в январе-марте 7%. Если говорить о крупных ТЦ столицы, то доля вакантных площадей там ниже — 3%. Однако в торговых центрах, эксплуатируемых бо­лее двух лет, показатель вакансии дости­гает 5,7%.

Надо отметить, что посещаемость ТЦ в последние годы снижается, причем данная тенденция характерна как для столицы, так и для регионов. Рост отме­чается исключительно в аутлет- и дис­конт-центрах. Подобную ситуацию мож­но считать результатом влияния эконо­мического положения в стране, низких потребительских возможностей на фоне роста тарифов и налоговой нагрузки, переориентации на посещение «магази­нов у дома». Также сказываются и более глобальные изменения: проникновение интернета, популяризация разумного потребления, переход к «шопингу впе­чатлений» и переключение интересов аудитории на здоровый образ жизни. Под влиянием вышеперечисленных фак­торов торговые центры вынуждены про­водить реконцепцию, увеличивая раз­влекательную и спортивную составляю­щие.

Если сравнить объекты, введенные в эксплуатацию до и после 2014 года, то можно заметить, что доля операторов развлечений в более новых проектах увеличилась с 8% до 15%, а доля спор­тивной составляющей — с 1% до 4%.

Стоит отметить и увеличение числа уз­коспециализированных концепций — например, единоборства, йога и пила­тес, танцевальные студии, сайклинг и кросс-фит. Тренд на «получение впечат­лений» затронул и фудкорты. Увеличива­ется количество кухонь, концепций, соз­даются гастропространства — доля предприятий общественного питания в ТРЦ увеличилась в среднем с 4% до 7%.

Наши и не наши

Международные торговые операторы по-прежнему демонстрируют слабую за­интересованность в России — всего за квартал на рынок вышло пять новых брендов, это на два меньше, чем в I квар­тале 2018 года, и в три раза меньше, чем в I квартале 2017 года. Из-за «минорных» тенденций в потребительском поведе­нии, усиления конкуренции и роста из­держек многие ритейлеры оптимизиру­ют свои сети — закрывают отдельные точки или переводят их на новые места. Некоторые вынуждены полностью за­крываться.

Рынок России с учетом санкций, огра­ниченным предложением качественных торговых площадей и нестабильностью экономики выглядит слишком риско­ванным для иностранных ритейлеров.

В связи с этим в торговых галереях более заметную долю начинают зани­мать не только сетевые марки fashion-сег­мента, но и магазины одежды россий­ских дизайнеров. Торговые центры сле­дуют за этой тенденцией и организуют специальные площадки для продвиже­ния и продажи товаров модельеров — UnderLine в ТРЦ «Мега Теплый Стан», TrendIsland в ТРЦ «Авиапарк», ярмарка «Матрешка» в ТЦ «Охотный ряд», плани­руется развитие в качестве арендатора формата fashion-универмага концепта Tsvetnoy Central Market.

С точки зрения арендуемых площа­дей ситуация неоднозначная — есть про­фили операторов, сокращающих площа­ди. Продуктовые гипермаркеты из-за из­менений покупательского поведения разрабатывают новый формат городско­го гипермаркета. Non-food операторы, такие как IKEA, Leroy Merlin, Decathlon арендуют значительно меньшие площа­ди в сравнении с традиционными разме­рами для того чтобы иметь возможность проводить более гибкую политику экс­пансии. «Эльдорадо» и «М.Видео» пробу­ют реализовать концепцию расширен­ного шоу-рума. Зато операторы развле­чений, напротив, наращивают объемы.

Некуда будет складывать

По данным компании CBRE, в I квартале 2019 года было введено в эксплуатацию 200 тыс. кв. м складских площадей — в 3 раза меньше, чем в предыдущем квартале. При этом только 40% площадей было законтрактовано до выхода на рынок. Как отмечают в компании, ввиду усиления дефицита свободных площадей сохраняется стабильный спрос на спекулятивные проекты со стороны арендаторов. Это стимулирует девелоперов вернуться к спекулятивному строительству.

По итогам I квартала общий объем свободных площадей был зафиксирован на отметке 551 тыс. кв. м, что на 133 тыс. кв. м меньше, чем в прошлом квартале. Доля свободных площадей сократилась на 1,2 п.п. по сравнению с IV кварталом 2018 г. и составила 4,5% от общего предложения.

Из-за сокращения объема свободных площадей средневзвешенная арендная ставка выросла на 3% по сравнению с прошлым кварталом и составила 3700 руб/кв. м/год. По нашим прогнозам, на субрынках c минимальной вакансией к концу года ставки аренды могут достигнуть уровня в 3,9-4 тыс. руб. за кв. м в год.

Справочно:

Сегодня ритейлер не может быть представлен только в онлайне. Даже такой гигант интернет-торговли, как Amazon, имеет оффлайн-форматы, и его стратегия по наращиванию аудитории базируется в том числе на оффлайн-каналах. С одной стороны, это связано с тем, что многим потенциальным покупателям хочется ближе познакомиться с предложением, изучить его физические свойства (прикоснуться, примерить и т. п.). С другой стороны, темпы проникновения интернета и прироста числа покупателей в онлайне с 2016 года стабилизировались, поэтому для привлечения трафика и/или увеличения конверсии использование оффлайн-канала вполне оправдано.

В марте в ТРЦ «Атриум» состоялось открытие единственного на данный момент оффлайн-магазина крупного онлайн-ритейлера Lamoda. В то же время компания Adidas открыла обновленный флагманский магазин на Красной Пресне, предоставляющий возможности для e-commerce. Точка способна аккумулировать заказы 50 московских магазинов с целью перемещения товара между ними в течение 90 минут.