Застройщики просят власть помочь им переформатироваться
Перевод стройотрасли на новые рельсы свершился - с 1 июля 2019 года часть застройщиков уже работает через эскроу-счета и проектное финансирование. Через пару лет к ним присоединяться все остальные. В то же время, в Минстрое России подчеркивают, что реформа на этом не окончена и власти будут ее дошлифовывать в ходе осенней сессии Госдумы. И это логично, ведь корректировки законодательства должны не только защищать дольщиков, но формировать комфортные условия работы для застройщиков. Сегодня есть несколько моментов, создающих трудности для девелоперов. проблем, решение которых лежит «на поверхности» и может помочь бизнесу.
Владимир Прохоров, член Генсовета «Деловой России», владелец ГК «Удача»:
По закону, теперь все застройщики, как, впрочем, и профильные госведомства должны вносить данные в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС). Это нужно, чтобы покупатели жилья могли в любой момент получить всю необходимую информацию по интересующим их объектам и компаниям. За нарушение порядка размещения информации или размещение информации не в полном объеме, либо размещение заведомо ложной информации для юрлиц предусмотрены штрафы, которые уже начали выписываться.
Полагаю, целесообразно применять гибкий подход к штрафным санкциям, так как систему застройщику нужно размещать значительный объем разнообразной информации. В частности, в ЕИСЖС должна быть размещена проектная декларация, состав сведений в которой уже не раз менялся. Ежемесячно (не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным) застройщик должен вносить в декларацию сведения о количестве заключенных договоров долевого участия (ДДУ), их виде (жилое/нежилое помещение, машиноместа), общей площади в объекте, стоимости. Часть застройщиков имеются объекты в стройке, которые проданы полностью, их достройка не предполагает заключение новых ДДУ. То есть, они уже зарегистрированы, соответственно, нет необходимости вносить такие объекты в систему. Еще одна часть девелоперов, не подавших данные для внесения в ЕИСЖС, в данный момент переходят на работу с эскроу- счетами и проектным финансирование. Предсказать время появления данных по ним, мягко говоря, затруднительно.
Другой нюанс. Сейчас, чтобы продолжить работу по «старой» схеме привлечения средств дольщиков застройщики должны получать Заключения о соответствии критериям (ЗОСК), которые были утверждены правительством РФ (10% проданных ДДУ и 30%-ая готовность объекта). Кстати, после получения заключения этот документ должен быть загружен в ЕИСЖС. Без ЗОСК девелопер не может начать продажи жилья.
При этом постановление №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома» было принято в конце апреля, а форму заявления в контролирующие органы девелоперы увидели только в конце мая. А расчет степени готовности объектов осуществляется на основании данных ежеквартальной отчетности, сформированной не ранее чем за 15 дней до подачи заявления. Для того, чтобы собрать портфель для подачи данных в ЕИСЖС к 1 июля 2019 года компаниям пришлось бы собирать промежуточные данные и делать двойную работу. Ситуацию спасло то, что в постановлении крайний срок подачи заявления не был прописан. Предварительно этой датой станет 1 октября. Однако, и этот срок имеет смысл перенести на более позднюю дату. Это позволит стрйкомпаниям работать в спокойном режиме.
В случае с готовностью объектов есть еще один момент. Темпы выдачи ЗОСК, которые позволяют застройщикам напрямую привлекать деньги граждан, оставляют желать лучшего, особенно, в регионах. Многие компании могут остановиться в шаге от заветной отметки и не успеть подать документы. Это дополнительная причина для максимального продления срок подачи заявлений на рассмотрение строительной готовности нужно продлить.
Трудности застройщиков на данном этапе связаны не только с чрезмерным документооборотом, но и с получением проектного финансирования. Мы здесь не берем в расчет случаи, когда крупные банки долго сотрудничают с крупными девелоперами и выделяют им очередной транш. В остальных случаях для уполномоченных банков, а их насчитывается 95, застройщики, по сути, являются новыми клиентами, которые подлежат доскональной, требующей времени проверке в самом банке. Здесь также можно было бы проявить лояльность к бизнесу. Благонадежность застройщика легко проверить по тем же данным из ЕИСЖС.
Хочется также обратить внимание на тот факт, что сейчас из 95 уполномоченных банков менее 20 готовы работать с застройщиками по проектному финансированию. Их капитала достаточно для кредитования строительного сектора, но региональные девелоперы сталкиваются с отсутствием компетенций у финансовых структур. В ряде субъектов РФ попросту нет представительств крупных банков, срок рассмотрения заявки может быть полгода и выше. На сегодняшний день имеются рекомендации ЦБ для банков, согласно которым, срок рассмотрения заявки составляет 45 дней. Но в существующих реалиях властям стоит принять волевое решение и ограничить сроки до 30 дней, а при условии благонадежности застройщика обязать банки рассматривать заявки в течение 20 дней.