Накинули три года?

Президент России Владимир Путин подписал указ, определяющий национальные цели развития страны до 2024 года. Особое внимание в инфраструктурной части документа уделено развитию жилищного строительства, которое в новом правительстве, видимо, будет курировать Виталий Мутко. Среди основных целей в данном контексте - дальнейшее снижение ставки по ипотечному кредитованию для людей со средним достатком и существенное наращивание объемов ввода жилья. Новость для застройщиков состоит в том, что окончательная отмена долевого строительства с переходом рынка на банковское сопровождение, судя по обозначенному в документе сроке, может быть и отсрочена.

По большей части, новый майский указ (предыдущий аналогичный документ был подписан в мае 2012 года) содержит ряд недавно озвученных властями задач. Приоритетной целью является обеспечение возможности улучшения жилищных условий для не менее 5 млн семей ежегодно. Достичь показателя планируется, прежде всего, за счет ипотеки, а точнее снижения ставки кредитования, которая должна быть менее 8%. Параллельно предполагается увеличить темпы ввода жилья до минимум 120 млн квадратных метров в год. Помимо этого, перед правительством поставлена задача повысить индекс качества городской среды на 30% с усилением роли граждан при принятии решений по формированию комфортной среды, а также сократить число городов с неблагоприятной средой в два раза.

В указе говорится и о необходимости продолжить модернизацию отечественного стройкомплекса с повышением качества индустриального (многоквартирного) жилья, внедрением и стимулированием нового в проектировании и строительстве; совершенствованием нормативно-правовой базы и системы контроля, обеспечением эффективного использования земель в целях массового жилищного строительства, а также уменьшением административной нагрузки на застройщиков и развитием механизмов господдержки строительства стандартного жилья. Кроме того, в документе декларируется задача по созданию механизмов переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда.

Наиболее значимым для частных девелоперов, специализирующихся на жилищной застройке, является тезис о том, что совершенствование механизмов финансирования девелоперских проектов, в том числе посредством поэтапного перехода от привлечения средств дольщиков к банковскому (проектному) финансированию строек должно быть завершено именно к 2024 году.

Напомним, что в ноябре 2017 года после совещания по проблемам обманутых дольщиков российский президент заявил о необходимости отказа от так называемой долевки в течение трех лет. Тогда глава государства отметил, что схема банковского финансирования через уполномоченные банки позволит свести к минимуму риск появления новых граждан, пострадавших от недобросовестных девелоперов. Заинтересованным ведомствам было поручено разработать дорожную карту по переводу рынка на новые рельсы. Необходимый план-график был утвержден правительством в конце прошлого года и содержал, в основном, положения нормотворческого характера, которые должны были подготовить законодательную базу для перевода рынка на новые рельсы. Ключевой момент, касающийся собственно условий кредитования банками застройщиков, до сих пор находится в стадии обсуждения. 

В рамках переходного этапа, как неоднократно поясняли в Минстрое России, стройкомпании могут использовать различные схемы: прямое привлечение девелоперами денег граждан c уплатой взноса в государственный компенсационный фонд; схема с эскроу-счетами, на которые вносятся и замораживаются средства дольщиков, а проект реализуется с помощью банковского кредита с выплатой процентов после его окончания; смешанный механизм с использованием и денег дольщиков, и проектного финансирования, когда проект минимум на 70% кредитуется банком и на 30% за счет собственных средств компании; проектное финансирование в чистом виде. На данный момент, как признают сами чиновники, с эскроу-счетами, готовы работать далеко не все отобранные ЦБ банки. Пока заключена лишь одна подобная сделка с участием Сбербанка. Со ставкой кредитования, как уже говорилось выше, ясности нет. 

Для подавляющего числа российских застройщиков, которые строят свой бизнес на привлечении средств граждан, перспектива отмены долевого строительства, безусловно, выглядит не радужной. При этом не стоит забывать, что последние несколько лет в стране в рамках реформы данного механизма планомерно ужесточались требования к застройщикам. В частности, были введены критерии информационной прозрачности, опыта работы, финансовой устойчивости, новые правила банкротства девелоперов. Был создан вышеупомянутый компфонд защиты дольщиков, который заменил не оправдавшую себя систему страхования.

С 1 июля 2018 года должен вступить финальный пакет поправок, который внедрит правило «одно разрешение — одна SPV» (проектная компания под один объект), запрет на котловой метод, требование по резервированию застройщиками на своих счетах до 10% от стоимости проекта, а также необходимость осуществлять все расчеты по проекту в одном банке. Также в июле вступят в силу поправки об усилении надзора за долевым строительством в регионах и об административных штрафах для стройкомпаний на уровне акционеров и отвечающих за стройки чиновников. Хорошей иллюстрацией значимости грядущих перемен на рынке является резкий рост числа выданных разрешений на строительство в конце прошлого - начале текущего года. Таким образом, участники рынка пытаются не попасть под действие законодательных изменений.

На фоне такого жесткого регулирования сферы жилищного строительства эксперты предрекают максимальное укрупнение рынка с банкротством мелких и средних застройщиков, а также рост цен на жилье. Впрочем, небольшая часть девелоперов уже активно декларирует отказ от привлечения денег дольщиков, заявляя, что для ответственных и надежных компаний банковское финансированием является вполне себе работоспособной схемой. Для тех же, кто выступает против трансформации рынка в сторону критического усиления роли банков новый майский указ можно назвать глотком свежего воздуха, так как возможно на адаптацию к новым реалиям у них будет больше времени. Выбор в данном случае - не велик: измениться или уйти.

Кстати:

Кандидат на пост премьер-министра России Дмитрий Медведев 7 мая в ходе консультаций в Госдуме сообщил, что «есть предложение» назначить Виталия Мутко вице-премьером РФ, курирующим строительство. В предыдущем составе правительства за эту сферу отвечал первый вице-премьер Игорь Шувалов и вице-премьер Дмитрий Козак. Представители партии «Единая Россия» уже заявили о поддержке всех кандидатур, названных Медведевым в качестве претендентов на ключевые роли в новом кабмине.