Даже летняя жара не в силах остановить рост цен на рынке новостроек массового сегмента
Средняя стоимость «квадрата» на рынке новостроек «старой» Москвы уже достигла почти 250 тыс. рублей. Эксперты уверены, что цены, скорее всего, продолжат расти и в будущем, хотя и более умеренными темпами, а спрос постепенно стабилизируется. Управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка в блиц-интервью «Стройгазете» рассказала о тех изменениях, которые произошли на столичном рынке новостроек массового сегмента в прошлом месяце.
Надежда, расскажите вкратце об основных итогах июля на рынке новостроек массового сегмента в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?
В июле 2021 года на рынке новостроек массового сегмента «старой» Москвы было представлено 88 проектов с общим объемом предложения около 12,5 тыс. квартир и суммарной площадью 650 тыс. кв. метров. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца увеличилось на 9,3%, а продаваемая площадь выросла на 9,5%.
Какие изменения произошли в структуре предложения?
По итогам июля 2021 года наибольшая доля квартир в новостройках массового сегмента по-прежнему сосредоточена в ЮВАО (28,8%; +0,3%). За счет появления на рынке существенного объема нового предложения на второе место вышел САО (16,2%; +2,4%). Почти равные доли зафиксированы в ЗАО (14,2%; +1,2%) и СВАО (14,1%; -0,8%). На ВАО, ЮАО и ЮЗАО приходится от 6,9% до 7,9% в общем объеме экспозиции. Наименьшее количество лотов сосредоточено в СЗАО (4,2%; -0,4%).
В июле 2021 года доля квартир в объектах на начальном этапе строительства благодаря выходу в продажу новых корпусов продолжила расти, составив 39,2% (+3,2%). На варианты в домах на этапе монтажа этажей пришлось 35,5% (-1%) от общего объема предложения, на стадии отделочных работ – 21,2% (-1,9%). Меньше всего лотов предлагалось во введенных в эксплуатацию домах (4,1%-0,3%).
В отчетном периоде за счет сокращения предложения прочих типологий выросла доля двухкомнатных квартир (31,6%; +1,7%). Треть рынка по-прежнему приходится на однокомнатные квартиры (33,6%; без изменений). Наблюдалось незначительное снижение доли студий и трехкомнатных квартир – 18,4% (-0,5%) и 15,6% (-0,8 %) соответственно. Меньше всего в совокупном объеме предложения многокомнатных лотов (0,9%; -0,2%).
Квартиры с отделкой по-прежнему занимают наибольшую долю первичного рынка – 62% (+1,1%). На варианты без отделки приходится 23,9% рынка (-0,8%). Наименьший объем лотов представлен с отделкой white box (14,1%; -0,3%)
Как вели себя цены?
В июле 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента «старой» Москвы выросла на 1,5% по сравнению с июнем, достигнув 249 тыс. рублей. При этом с начала года «квадрат» подорожал на 20%, а за 12 месяцев – на 37,9%. Повышение средневзвешенных цен в диапазоне 0,2-3,9% отмечено в всех округах Москвы за исключением ЮВАО (-1,5%), где в продажу вышел значительный объем предложения в новых корпусах по прайсу ниже среднего в локации.
Бюджет предложения продолжил свой плавный рост. За месяц средний показатель вырос на 1,4%, с начала года – на 13,3%, за год – на 26,6%, достигнув 12,9 млн рублей. Увеличение средней стоимости фиксируется во всех типологиях, кроме двухкомнатных (-0,4%) и многокомнатных квартир (без изменений). Значительнее всего вырос прайс на студии (на 5%). На остальные виды лотов цена повысилась на 1,7%-3%.
Что происходит с реальным спросом и количеством сделок?
В июле 2021 года в новостройках «старой» Москвы было зарегистрировано 4,9 тыс. ДДУ. Это на 60% больше, чем за аналогичный месяц 2020 года, когда покупательская активность начала медленно расти после пандемии. Однако относительно июня 2021 года спрос уменьшился на 12%, а по сравнению с апрелем 2021 года (самым результативным периодом за семь месяцев этого года) – вовсе на 21%. Доля ипотечных сделок в «старой» Москве в июле 2021 года выросла на 10% по сравнению с тем же месяцем 2020 года, достигнув 66%.
Выделите основную тенденцию июля на рынке новостроек массового сегмента.
Отмечу, что по итогам июля 2021 года сохраняется тенденция удорожания квартир в новостройках массового сегмента. Однако темпы роста средней стоимости «квадрата» и среднего бюджета предложения замедляются.
Помимо этого, в конце июля 2021 года ЦБ РФ в очередной раз повысил ключевую ставку, причем сразу на 1% (до 6,5%). Столь значительное изменение вынудит банки в скором времени пропорционально увеличить ставки по ипотеке. Стоит ожидать, что удорожание жилищных займов охладит спрос на жилье. Однако различные программы (как государственные, так и специальные предложения от застройщиков и банков), вероятно, позволят относительно стабилизировать уровень покупательского интереса.