Московский рынок недвижимости: кризис или новые возможности

Любовь Юрьевна, прежде всего расскажите об АИМ и ее деятельности.

Некоммерческая организация «Ассоциация инвесторов Москвы» была создана в 1994 году, когда в стране не было понятия «застройщик», тем более «девелопер». Поэтому слово «инвестор» заменило на тот момент понимание городом нашей роли.

В разное время в составе АИМ были различные компании, их количество тоже варьировалось. Мы никогда не стремились к численному росту, но нам было важно, чтобы застройщики, входившие в члены Ассоциации, разделяли наше стремление развивать отрасль.

В последние десять лет мы сосредоточились на развитии Единого банка проектов Москвы, идея которого — сделать покупку земельных участков на вторичном рынке максимально прозрачной. Это база данных проектов, которые ждут инвестора. У каждого члена АИМ была возможность разместить свой проект в Едином банке, а также узнать градостроительный потенциал земельного участка.

Мы сопровождали реализацию многих девелоперских проектов, помогая застройщикам в сложных случаях, особенно там, где необходимо межведомственное взаимодействие или проблема носит системный характер и требуются изменения в законодательные акты. Мы много работали над упрощением административных процедур в строительстве и благодарны правительству Москвы, что нас слышали. Отдельно велась работа с ресурсоснабжающими организациями.

Мы инициировали или участвовали в оптимизации законодательных инициатив, связанных с 214-ФЗ, ПЗЗ (правил землепользования и застройки) — изменений предельных параметров, льгот застройщикам за пределами Третьего транспортного кольца, снятии запрета на строительство при изменении ВРИ (видов разрешенного использования), СЗЗ (санитарно-защитных зон) и многих других.

Сегодня плотно занимаемся проблемами, связанными с комплексным развитием территорий, инициируем много мероприятий и поднимаем проблемы с целью гармонизации интересов города и прав собственников земельных участков, попавших в КРТ, а также снижения рисков и издержек инвесторов, реализующих проекты КРТ.

В течение ряда лет ипотека двигала российскую экономику, развивая при этом и смежные отрасли. Что мы видим сейчас?

Я бы сказала, в течение не ряда, а 15-20 лет. Высокая ипотечная ставка снизилась в свое время до 10-12% — предел счастья. Потом нас избаловали льготной ипотекой, к ней привыкли и застройщики, и покупатели и решили: так будет всегда. А когда ставка откатилась до 25%, это, конечно, запредельно, зато стимулирует развитие других сегментов: раньше застройщики рассматривали только жилье, а теперь интересом пользуются и промышленные объекты, в дефиците снова офисы.

Но разве дефицит — хорошо? Дефицит — это значит, цена растет, развитие экономики тормозится.

Когда в недвижимости возникает дефицит, это не то же самое, что дефицит лекарств или оборудования: это не столько дефицит, сколько потребность. Когда вакансия в офисах 1-2%, это как нынешняя безработица: считайте, ее нет. Потому инвесторы и обратились к офисам: это то, в чем есть потребность Москвы — в местах приложения труда. «Промка» вся разобрана в Москве. Редевелопмент промзон тоже происходит — и возникает промышленность, на которую любо-дорого смотреть: современная, красивая, на территории парки, кафе, фитнес, выполнено благоустройство — все, чтобы людям было комфортно там находиться. Это тоже вектор спроса на промышленность.

Развитие рынка офисов — результат совместного труда девелоперов и правительства Москвы, у которого есть программа создания мест приложения труда. Это дало хорошую синергию. Если иногда казалось, что Москва готова превратиться в один большой спальный район, то усилиями города и его потребностями сейчас вектор изменился.

2024 год закончился хорошо, объемы строительства рекордные, но отменена ипотека — что это значит для человека?

Значит — надо подождать. Если мы за долгие годы неустанного труда еще не смогли купить квартиры, то нам надо подождать. Либо рожать детей и получать семейную ипотеку, либо ехать в регионы, где дают сельскую ипотеку, либо ждать.

А запущенные проекты будут приостанавливаться?

Не думаю. Строительство идет по эскроу-счетам и главные игроки — банки.

Которые все деньги раздали, наверное, на 10 лет вперед.

Это не так. Они должны раздавать деньги постоянно: в этом экономика банков. Классический девелопер мало строит на свои деньги, он привлекает кредит и чтобы купить землю (так называемый бридж), и чтобы строить. Остановить стройку — значит разориться. Поэтому не будет много историй про остановку строительства: это экономически нецелесообразно.

Будут — уже есть — акции по нишевой продаже. И, скорее всего, маржинальность у девелоперов сократится: раз нет наполняемости счетов эскроу, соответственно, банковский процент на проектное финансирование выше. Но что начато — все будет достроено. Кто-то будет продавать проекты другим желающим, чтобы профинансировать то, что уже строится.

В небольших городах тоже?

Там льготных программ больше, недаром же московские девелоперы туда устремились: где льготная ипотека, там и спрос. Но в регионах свои игроки, которые выходят на московский рынок.

Почему идет этот процесс?

Почему московские девелоперы туда рвутся, понятно: у них есть технологии, они понимают, как делать, но им не хватает объемов — и они идут в регионы. Хотя региональные девелоперы считают, что «москвичи» не умеют точечно работать с себестоимостью.

Если подсчитать, то при совершенно разных ценах «квадрата» итоговая маржинальность в регионах и в столицах одинаковая. Поэтому приход региональных девелоперов в Москву объясняется только одним: хочется оставить свой след в истории. Но если нет амбиции отметиться в столице, то в своем регионе однозначно заработаешь не меньше и без нервов.

Тем более, у нас уровень непредсказуемости очень высокий, сменяемость парадигм, особенно в столице. Вот история про установление минимальной площади квартир в 28 квадратных метров — отличный пример, когда громкое решение было принято без переходного периода.

Это результат чего?

С профессиональным сообществом не советовались. Приходится констатировать: профессиональное сообщество в сфере недвижимости не очень нужно власти. Диалога сейчас нет. А именно сейчас он очень важен. Сегодня в столице есть десяток системных застройщиков, у которых профессиональнейший состав юристов, инженеров, проектировщиков; они занимаются КРТ, с ними властям проще выстраивать отношения. Но если все разукрупнится, то станет сложно работать. А оно разукрупнится, потому что большие застройщики будут продавать какие-то проекты тем, кто только вошел в Москву, или тем, кто не имеет большого опыта. Ведь всем надо нормально закончить начатые проекты, не должно быть долгостроев, которые не нужны ни банкам, ни дольщикам, ни правительству, ни самим застройщикам. Соответственно, будут коллаборации, объединения, продажи проектов — а значит, и новые застройщики, которые в Москве не имеют такого прекрасного персонала.

Пока вообще не налажен нормальный диалог по комплексному развитию территорий, хотя КРТ — это теперь наша жизнь. Участников процесса КРТ несколько: правительство Москвы, владельцы земельных участков и объектов недвижимости, застройщики. Свободный рынок площадок в Москве закончился. А КРТ — это способ реализации сбалансированного проекта, где хватает рабочих мест, социалки, развлечений, дорог, торговли и жилья. КРТ — великолепный инструмент вовлечения депрессивных промышленных территорий, всех земельных участков в градостроительную концепцию города. Но плохо, когда КРТ скатывается в способ изъятия земельных участков и в зону КРТ попадает много чего лишнего — на всякий случай (так называемое синее КРТ), когда предприятие может функционировать, но без права на градостроительную инициативу. Но когда будет реализовываться КРТ — этой информации не достать, словно это военная тайна. Может быть, есть логика формирования зон КРТ, но нам о ней не сообщают, и туда попадают не только депрессивные промышленные территории, хотя они — в первую очередь. И непонятно, можешь ли ты начать строительство, стоит ли вкладываться в ремонт? Эти перекосы драматичны.

Насколько при этом власти должны брать на себя расходы на социальную инфраструктуру?

В Москве не должны, пока сохранится маржинальность. В регионах же власти берут на себя иногда даже инженерную инфраструктуру: иначе никто не начинает ничего строить.

Закончилось время точечной застройки. Нет ни земельных участков под нее, ни желания правительства Москвы согласовывать такую застройку. В городе укрупнили школы, детские сады, поликлиники. Соответственно, девелопер должен либо строить избыточные объекты, неся избыточные издержки, либо попасть в инвестиционную программу (а платеж в инвестиционную программу крупный), либо с кем-то объединиться (правда, с кем объединяться, непонятно: он же не может бегать по рынку с этим вопросом). То есть социалка уже не вписывается во многие проекты — в этом проблема.

Власти Москвы настроены не прекращать программу реновации и стареющее жилье все время модернизировать. Но инфраструктурная нагрузка при этом будет возрастать. То же КРТ, оно справится с перерабатыванием непрерывно растущих объемов?

Пока это реализуется как программа — это хорошо: требования по социалке, по всему остальному сбалансированные. Разрабатывается комплексная схема инженерного обеспечения, в которой участвуют все ресурсоснабжающие организации, которым тоже выгодно, чтобы город развивался. А строить без обеспечения инженерных сетей не будут никогда.

Недавно в Госдуме обсуждались перспективы возрождения ЖСК. Что вы об этом думаете?

Как инструмент это хорошо. Однако представьте: будущие жители должны скинуться, купить площадку у застройщика, который ее отдаст практически по себестоимости, но с готовыми коммуникациями, построенной социалкой. Возможно, застройщики окажутся в такой ситуации, что не будут брать деньги у банков, а с небольшой маржинальностью используют инструмент ЖСК для финансирования строительства. Но чтобы пришли несколько энтузиастов и начали в Москве строить себе дом — это фантастика. С этой задачей справятся только высококрофессиональные люди.

Говоря о маржинальности строительных проектов в Москве, насколько в ближайшей перспективе она будет привлекательной, в каких сегментах?

Офисы, торговля, склады. Причем склады как логистические комплексы, где все товары перерабатываются, упаковываются и т. д. Еще одно направление инвестиций — light industrial. Сейчас «промка» — 16-20 тыс. за квадратный метр в аренде. Жилье рано или поздно тоже встанет на место, но чтобы цены на него упали, нужно всех участников процесса усмирить, а как это сделать, я не знаю. Все изменится, как только никто не захочет строить в Москве, но в этом фантастическом городе нам с вами жить не доведется.