Мест нет!

Московский офисный рынок входит в новую фазу своего развития. За 9 месяцев текущего года объем поглощения офисов (продажа или сдача в аренду) составил в Москве 491 тыс. кв. м — это на 24% больше показателя за тот же период 2018 года.

Константин ЛОСЮКОВ, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank:

Еще более интересной представляется перспектива развития этой тенденции — по мнению экспертов, уже к концу декабря объем поглощения офисной недвижимости достигнет 650-700 кв. м. Особенно заметно выросли объемы поглощения помещений класса В — 309 тыс. кв. м против 205 тыс. кв. м за аналогичный период 2018 года.

Продолжительная стагнация на офисном рынке создала значительный запас офисных площадей, готовых выйти на спекулятивный рынок. Стабильно растущие объемы поглощения стимулируют девелоперов выводить на рынок проекты, многие из которых они начали готовить еще несколько лет назад. За три квартала 2019 года на рынке появилось пять новых офисных зданий. Площадь самого крупного из них — БЦ «Верейская Плаза IV» достигает 40 тыс. кв. м. Другие «новички»: БЦ «Академик» (24,6 тыс. кв. м), «ОКО», фаза II (26,7 тыс. кв. м), БЦ «Новый Балчуг» (13,7 тыс. кв. м) и офисное здание на Русаковской улице, 13 (1,8 тыс. кв. м). Совокупный объем введенных площадей составил 220 тыс. кв. м. Стоит уточнить, что такой показатель превышает не только итоги аналогичного периода прошлого года (94,5 тыс. кв. м), но и ввод за весь 2018 год. В оставшиеся до конца года месяцы запланирован запуск еще нескольких проектов: МФК на Аминьевском шоссе, БЦ «Стратос», второй фазы БЦ «Большевик» и БЦ «Орбион» в рамках инновационного центра «Сколково». С учетом этих офисных центров объем ввода в 2019 году может достичь 450 тыс. кв. м. В ближайшие несколько лет нас ожидает существенное увеличение объемов ввода офисов. Девелоперы, фиксируя высокий уровень спроса на объекты даже с учетом роста ставок, активизируются, планируют новые и «реанимируют» отложенные на время кризиса проекты.

«Децентрализация» спроса

Одновременно продолжает быстро падать доля свободных офисных площадей. В столице показатель вакантности офисных помещений находится на уровне 8,4%. За III квартал доля пустующих площадей в классе А снизилась на 1,1 п.п. — до 10,8% (снижение на 2,6 п.п. за год), а в классе В — на 0,3 п.п., до 7,6% (снижение на 2,3 п.п. за год).

Высокие темпы вымывания свободных площадей привели к дефициту офисов в популярных деловых районах столицы — в центральном деловом районе, Белорусском и Павелецком районах, ММДЦ «Москва-Сити» и прочих. Уже сейчас лоты площадью более 10 тыс. кв. м в ключевых бизнес-кластерах можно буквально «пересчитать по пальцам одной руки», поэтому крупные арендаторы вынуждены рассматривать более удаленные или менее «освоенные» деловые пространства, некоторые даже готовы на проекты built-to-suit. Растущая цена аренды в этих локациях в сочетании с ограниченным предложением больших площадей будут стимулировать «децентрализацию » спроса, появление новых деловых районов и заключение крупных сделок в разных локациях.

Ставки пошли на взлет

За минувший квартал арендная ставка в классе А практически не изменилась: наблюдается прирост в 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В среднем ставка составляет 25594 руб./ кв. м/год без учета НДС и расходов на эксплуатацию. Однако, надо понимать, что такая динамика с высокой вероятностью предвещает рост.

Цена аренды в классе В уже стабильно растет, начиная с IV квартала 2017 года. По итогам III квартала 2019 года прирост составил 15,5% в сравнении с аналогичным периодом 2018 года, а ставка достигла 16469 руб./кв. м/год. А для рынка даже 10-процентный рост ставок — достаточно мощный сигнал, свидетельствующий об уверенности собственников офисов в спросе.

Резюмируя итоги 9 месяцев 2019 года, мы точно можем сказать, что рынок вошел в стадию активного роста. Ключевые показатели рынка показывают положительную, в некоторых случаях даже значительную, динамику. Растет объем нового предложения, увеличиваются объемы поглощения и ставки аренды. В результате девелоперам становится интересно выводить новое предложение, а спрос поглощает текущий объем с учетом локальных дефицитов. «Ложкой дегтя в бочке меда» можно считать то обстоятельство, что рост рынка офисов является в некотором смысле «отложенным» из-за серьезного застоя, который он переживал после 2014 года. Свою роль играет и дефицит качественного предложения. Иными словами, положительную динамику рынка, увы, сложно связать с общим подъемом российской экономики, который, безусловно, подстегнул бы рынок, однако у всех игроков позитивный настрой на следующий год и уверенность, что рынку есть куда расти.

Справочно:

Объем предложения офисов в столице по результатам трех кварталов 2019 года составил 16,6 млн кв. м, из них 4,37 млн кв. м — это офисы класса А, а 12,24 млн кв. м — класса В.