Крут ли КУРТ?

Комплексное устойчивое развитие территорий: договорятся ли инвесторы и власти

В октябре 2017 года правительство Московской области легитимизовало изъятие земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в случае комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления. Это стало следующим законодательным шагом в целенаправленной государственной политике, связанной с деятельностью по КУРТ (комплексному устойчивому развитию территорий).

Эта деятельность вызывает немало вопросов, потому что, как считает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет, законодатели и застройщики видят цели КУРТ по-разному. Для законодательных органов это способ решения важных градостроительных задач, позволяющий избежать хаотичной точечной застройки и освоить неиспользуемые земельные участки. Для застройщиков же деятельность в рамках КУРТ означает законодательное закрепление обязательств по наполнению своих проектов необходимой городу и жителям инфраструктурой. Получается, что интересы сторон не совпадают и нуждаются в правовом регулировании. «Если территория нуждается в комплексном развитии, но у ее правообладателей совершенно разное видение ее перспектив, необходим правовой механизм разрешения таких разногласий», — подтверждает директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергей Нотин.

По этой причине законодатели и ввели новое понятие — деятельность по КУРТ — и определили порядок взаимоотношений по нему между инвестором и муниципальными властями относительно освоения определенной территории с учетом всестороннего развития: создания социальной, коммерческой, транспортной инфраструктуры и жилья. Поправки дали застройщикам законодательно оформленный механизм работы с властями по проектам комплексного освоения территорий, своего рода аналог ГЧП. Если раньше все обременения (социальные, инфраструктурные, финансовые) лежали исключительно на плечах девелоперов, то теперь муниципальные власти также будут принимать в этом участие (финансовое в том числе), помогая застройщикам реализовывать такие проекты, рассуждает директор юридического департамента ГК «Инград» Артем Азизбаев, положительно оценивая законодательные изменения.

Под «деятельность КУРТ» попадают практически все виды деятельности, включая развитие застроенной территории (РЗТ, статьи 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ); комплексное освоение территории, в том числе в целях строительства жилья эконом-класса (КОТ, статьи 46.4-46.8 ГрК РФ); комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков или по инициативе органа местного самоуправления (КРТ, статьи 46.9, 46.10, 46.11 ГрК РФ). Однако, как объяснили в Институте Генплана Москвы, смущать эта особенность законодательства не должна. Ведь КРТ, КОТ, РЗТ — это всего лишь механизмы реализации КУРТ, и основная направленность закона относится к КРТ — территориям, которые заняты объектами нежилого фонда, — для того чтобы дать возможность дальнейшему их комплексному развитию, имея в виду и будущую долю жилого фонда, а возможно, и только лишь промышленное использование.

Упрощение планирования проектов и сокращение временных издержек (в частности, речь об отсутствии необходимости проведения торгов) Андрей Цвет называет одним из главных преимуществ новеллы для рынка. К слабым ее моментам эксперты отнесли имеющуюся у властей возможность отказаться от ранее принятых на себя обязательств, например, по развитию транспортной и инженерной инфраструктуры в рамках проекта КУРТ, если на эти нужды не найдется средств в бюджете. Нарекания участников рынка вызывает и то, что федеральный закон от 3 июля 2016 года №373-ФЗ не устанавливает минимальные и максимальные площади территорий, подлежащей КУРТ, и не определяет порядок установления этих границ.

В целом, можно сделать вывод о том, что девелоперы не спешат переходить к реализации проектов в соответствие с новеллой. «Пока у девелоперов нет четкого понимания правил игры, нет возможности просчитать экономику проекта, вряд ли эта схема будет работать на практике», — выражает сомнения партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, подводя резюме нововведению.

Член правления Ассоциации проектировщиков Московской области Илья МАШКОВ: «Правительством Московской области было разработана программа — информационная система обеспечения градостроительной деятельности, где находятся все исходные данные по конкретной территории с учетом многих параметров, в том числе, к примеру, планов будущего развития транспортной инфраструктуры. Это все, что нужно знать инвесторам, девелоперам, проектировщикам, чиновникам для формирования и развития конкретных КУРТов. Программа открыта для пользования всем чиновникам министерств и департаментов, задействованным в подготовке КУРТ, а это более 1000 человек. В ней есть информация о том, кто просматривал данные и вносил изменения. Такой прозрачный механизм является гарантом недопущения коррупционной составляющей при реализации проектов КУРТ. Кроме того, в программе действует привязка геоданных к территории в векторном виде — это серьезный шаг вперед. Для проектировщиков это дает великолепную возможность не делать работу по сбору данных повторно»