Как застройщики отреагировали на послабления от правительства
Правительство РФ внесло на рассмотрение Госдумы законопроект, корректирующий поправки в законодательство о жилищном строительстве, которые должны вступить в силу с июля 2018 года. Сказать, что вокруг грядущих изменений было сломано много копий, значит не сказать ничего. Однако, на этот раз новости для девелоперов в целом оказались с позитивным оттенком. В документе, подготовленном Минстроем и одобренным кабмином говорится о послаблениях в части получения разрешительной документации, а также содержится пункт по финансированию проектов. Застройщики, опрошенные «СГ Онлайн», приветствуют данные меры, но напоминают о других нормах, способных ухудшить положение застройщиков.
В проекте документа, размещенного на сайте кабмина, в частности, сказано, что введение ранее запланированных отдельных требований к застройщикам может препятствовать реализации крупными девелоперами ранее начатых и будущихпроектов комплексного освоения и развития территории, в том числе уже застроенной. В связи с этим новыми поправками предлагается предоставить бизнесу возможность привлекать средства дольщиков по нескольким разрешениям на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или с утвержденным проектом планировки территории либо в случае строительства объектов на одном или нескольких участках, расположенных в границах застроенной территории. При этом в отношении территории должен быть заключен договор о комплексном освоении или развитии.
Помимо этого, застройщики, заключившие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории до 1 января 2018 года, смогут закончить проекты по таким договорам без учета подлежащих применению с 1 июля 2018 года дополнительных требований. Также девелоперам (дочернему юрлицу) предлагается предоставить право привлекать на строительство целевые займы у головной компании. Размер такого кредита не должен превышать 20% проектной стоимости строительства объектов по каждому разрешению, а ставка должна быть не выше ключевой ставки ЦБ плюс 2%. Кроме того, девелоперам собираются разрешить использовать привлеченные от дольщиков средства на устранение недостатков ранее построенных квартир в пределах одного жилого комплекса, но в размере не более 1% от проектной стоимости строительства.
Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов:
«Решение властей даст возможность застройщикам работать в приемлемых для бизнеса условиях. Предоставление компаниям возможности осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям позволит своевременно реализовать крупные объекты. Помимо этого, крупным застройщикам не придется открывать дополнительные юрлица в рамках реализации одного комплексного проекта. Возможность привлечения займов от основного общества также является позитивным шагом, так как минимизирует издержки на строку, позволяя финансово устойчивым организациям не привлекать (на определенные виды работ) банковские кредиты».
Вице-президент, руководитель комплекса девелопмента «Лидер Инвест» Игорь Рожков:
«Как крупный девелопер, мы поддерживаем изменения в законодательстве, в том числе повышенные требования к финансовому состоянию девелопера и последовательный переход отрасли на проектное финансирование. Эти решения позволят сделать рынок более профессиональным и прозрачным и снизят потенциальные риски всех участников долевого строительства. Пожалуй, единственным положением, которое требовало доработки, оставалось правило «один застройщик – одно разрешение на строительство». Профессиональные участники рынка неоднократно отмечали, что это правило существенно затруднит реализацию проектов комплексного освоения и развития территорий и предлагали отменить это требование для масштабных комплексных проектов. Публикация предложений Минстроя России о внесении соответствующих поправок говорит о том, что Правительство слышит наши доводы и готово к эффективному диалогу между девелоперами, законодателями и исполнительной властью в этом вопросе».
Вице-президент по правовым вопросам девелоперской компании «Инград» Федор Сапронов:
«Инициатива правительства справедлива, так как именно этому было уделено особое внимание профессионального сообщества в последнее время на многочисленных дискуссионных площадках и в рамках диалога бизнеса и власти. Поправка, касающаяся разрешений на строительство, позволит реализовывать масштабные проекты комплексного освоения. Это положительно скажется на выполнении задач президента про строительству 120 млн кв. м в год, а также на стабильность в отрасли в целом. Поправка, которая дает право привлекать на строительство целевые займы позволит ряду девелоперов привлекать средств на стройку, не используя банковский ресурс»
Юридическая служба ГК «Гранель»:
«То, что власти предусмотрели изменение норм, которые более всего обсуждались рынком- это очень хорошо, значит мы можем построить продуктивный диалог. Например, принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство», по сути, стопорил бы деятельность компаний, реализующих КОТы. Правильным считаем и предоставление девелоперам права получать целевые займы основного общества. Между тем, некоторые вступающие в силу в июле нормы законодательства, содержащие противоречия, так и остались без внимания. Например, есть норма, предъявляющая требование к обязательствам застройщика, не связанным со строительством дома, которые не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган (п.п. 1.5 части 2 ст. 3). И в то же время, есть норма о расходах на содержание застройщика, которые не могут превысить 10% от проектной стоимости строительства (часть 2 ст.18).
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:
«Ограничение по количеству разрешений на строительство, по которым можно было одновременно возводить ЖК, волновало прежде всего крупные девелоперские компании. На самом деле таких игроков на российском рынке немного. По данным Единого реестра застройщиков, в России 1245 девелоперов возводят только по одному жилому комплексу, состоящему из одного многоквартирного дома. То есть, по крайней мере 41% застройщиков правило «одно разрешение – один дом» не затронуло бы, если, конечно, они не собирались расширять площадь застройки путем вывода на рынок новых проектов. Для крупных девелоперов, безусловно, отмена данного ограничения облегчит работу над большими и долгосрочными проектами. Инициативу правительства разрешить выдавать займы головной девелоперской компанией своим застройщикам мы также поддерживаем. В ходе реализации проекта могут возникать ситуации, когда юридическом лицу, обладающему правами на застройку участка и аккумулирующему средства дольщиков, требуется дофинансирование на покрытие некоторых операционных расходов. К примеру, в период сезонного снижения продаж (летом или в январе). В этом случае девелопер (основной инвестор проекта) может выдать дочерней организации (застройщику) беспроцентный заем. Подготовленные ранее поправки в 214-ФЗ исключали это, так как данную возможность можно было использовать как способ вывода средств дольщиков с проекта. Теперь же это право за девелопером и застройщиком будет восстановлено, хотя и с ограничениями, которые, как раз и предотвратят изъятие со злым умыслом у застройщика денег покупателей. Для этого вводится ограничение – 20% от проектной стоимости, которое вполне позволит проводить дофинансирование. Кроме того, процент по займу также ограничивается, чтобы исключить вывод средств у застройщика в виде выплаты завышенных процентов по займу»
Генеральный директор Tekta Group Роман Сычев:
«Безусловно, схема, при которой на каждый корпус нужно было одно разрешение, создавала бы технические трудности при квартальной застройке. Ее отмена – это большое облегчение для девелоперов тех проектов, которые предусматривают комплексное освоение территорий и в строительстве находится несколько корпусов одновременно. Однако, отмечу, что само ожидание вступления в силу этой и других неоднозначных поправок в закон поможет укрепить рынок и сделать переход к проектному финансированию менее болезненным. Дело в том, что в первой половине 2018 года был всплеск активности по получению исходно-разрешительной документации. Число разрешений на строительство в певром квартале увеличилось в два раза, а общая площадь застройки по ним в Москве составит порядка 3,5 млн кв. метров. Данные проекты будут реализовываться по существующей схеме, что создает определенный запас объема предложения, которого будет достаточно, чтобы обеспечить устойчивость отрасли даже в случае принятия остальных поправок, как минимум, на два года».
Управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский:
«Мы приветствую поправки в законопроект. Требование «один застройщик – одно разрешение на строительство» для КОТов действительно было противоречивым. Это положение могло привести к дроблению компаний, и, соответственно, к появлению большого количества юридических лиц и усложнению бухгалтерской отчетности. Теперь нет препятствий для реализации масштабных проектов комплексного освоения территорий, за счет которых только и можно выйти на заданный властями же показатель 120 млн кв.м жилья в год. В то же время в законопроекте остались положения, способные ухудшить финансовое положение застройщиков. В частности, обязательство резервировать 10% от стоимости реализации проекта на счете в уполномоченном банке сложно выполнимо для мелких компаний и региональных застройщиков».