Об участии бизнеса в создании общественных пространств
Реализация проекта «Формирование комфортной городской среды» в российских городах стала одним из новых приоритетов в работе Минстроя России на ближайшие 5 лет. До 2022 года в регионах страны должны быть благоустроены и созданы современные общественные пространства – от дворов до крупных городских площадок. На эти цели из федерального бюджета и местных бюджетов без учета вложений жителей и бизнеса превысила 42 млрд рублей. Премьер-министр Дмитрий Медведев уже поручил правительству учесть эту статью расходов в трехлетнем госбюджете. Одной из целей проекта также названо привлечение для создания комфортной городской среды частных инвестиций.
Городская среда и бизнес
Действительно, средств федерального бюджета для решения такой масштабной проблемы недостаточно – к тому же отсутствие или наличие качественной городской среды напрямую влияет на рентабельность помещенных в нее бизнес-объектов. Сегодня бизнес уже не может успешно функционировать безотносительно к потребностям города – наоборот, он должен – и даже вынужден – отвечать этим потребностям.
Для Москвы глобальной задачей является децентрализация и снижение маятниковой миграции: об этом не раз заявляли представители городского правительства. В спальных районах столицы – между ТТК и МКАД – живут 10,5 млн человек, однако большинство современных общественных пространств сосредоточено в центре, население которого – менее 1 млн. В итоге формируется ситуация, когда спальные районы оправдывают свое название: их жители лишены возможностей для интересного проведения досуга рядом с домом. Между тем, данные показывают, что 46% москвичей все свободное время проводят в пределах своих районов – это внушительная аудитория, запрос которой сегодня не удовлетворен ни городом, ни бизнесом.
Для бизнеса ответить этим потребностям – значит добиться лояльности огромного количества москвичей, одновременно создав новое качество городской среды в спальных районах столицы. Примером реализации такой стратегии выступает проект создания сети 39 районных центров ADG group.
От заброшенного кинотеатра к районному центру
В рамках проекта в десятках жилых районов Москвы будут реконструированы 39 устаревших советских кинотеатров: на их базе будут созданы современные районные центры. Таким образом, будет воссоздана историческая функция этих площадок как точек притяжения в районах: в советское время именно они играли роль центров местной активности. Первыецентры откроются уже в конце следующего года, остальные – в течение 2019 года. Общие инвестиции в проект составят 57 млрд рублей, при этом средний расчетный срок окупаемости – 6 лет с начала эксплуатации объектов, вместе с инвестиционным периодом – 10 лет.
Основная доля инвестиций заложена на реконструкцию зданий. В результате нее общая площадь всех 39 объектов вырастет со 124 тыс. кв.метров до 470 тыс. кв.метров: при этом часть объектов увеличится значительно, другие – в меньшей степени, некоторые останутся в своих прежних границах. Тип реконструкции каждого здания зависит от его текущего состояния. Большинство кинотеатров подвергнутся глубокой реконструкции: многие из них давно не эксплуатировались и находятся в ветхом, а некоторые – в аварийном состоянии, помещения невозможно адаптировать под современные требования. Еще четыре кинотеатра будут частично реконструированы и приспособлены под функционал районного центра: объем зданий и основные конструкции сохранятся, а фасадные решения и отделка будут воспроизведены с разной степенью точности. Научная реставрация коснется объекта культурного наследия федерального значения – кинотеатр «Родина» – и будет включать восстановление декоративного оформления фасадов и воссоздание ограждения лестниц.
Отличительной особенностью проекта является единый централизованный подход на всех стадиях реализации: от проектирования, разработки дизайн-концепции и документации до выбора подрядчиков, управления строительством и будущей эксплуатации зданий. Весь комплекс работ осуществляется с применением BIM-технологий, позволяющих эффективно контролировать сроки и стоимость строительства, исключая возможные ошибки.
По словам Алексея Белякова, главного архитектора ADG group, уникальность проекта в данном контексте – это его масштаб, а именно 39 объектов в работе одновременно. Причем объектов, нетиповых по своим технико-экономическим показателям, размещенных в плотной городской застройке с соответствующими ограничениями, проектируемых разными архитекторами. BIM как инструмент проектирования позволяет избежать мультиплицирования решений и материалов, структурирует и типизирует их, дает возможность контролировать и адаптировать эти решения в любой момент времени. В данном случае программного подхода к реализации – это единственный вариант системного и качественного контроля.
Все 39 объектов поделены на блоки в зависимости от их географической локации, сроков готовности к выходу на стройку, типа реконструкции и технологических особенностей. Каждый из блоков ведет один подрядчик – благодаря номинированию поставщиков и фабрик-производителей подрядчики имеют возможность использовать строительные материалы и оборудование лучшего качества по специальной цене.
При создании дизайн-концепции сети также применялся единый централизованный подход, предполагающий типизацию решения для интерьеров, фасадов, инженерных коммуникаций и благоустройства прилегающих к районным центрам территорий. Дизайн-концепция создавалась совместно с известными мировыми экспертами: Amanda Levete Architects, JHP, SEAM Lighting и GROSS.max, при этом в работе над проектом участвовало и много российских архитекторов и проектировщиков. Часть из них продолжают сотрудничество с девелопером в части рабочей документации, а именно: «Форм», «Спектрум», «Сергей Киселев и партнеры».
Одной из главных задач при проектировании было сохранение связи новой концепции с отличительными элементами старых кинотеатров. Так, в основу дизайн-кода легло панорамное остекление фойе и входной группы с фасадом над ней, объединяющим сразу несколько этажей: таким образом достигается эффект отсутствия границы между уличным пространством и самим помещением. Отделка остальной части фасада выполнена натуральными керамическими панелями разных размеров и фактур, высокая часть кинотеатра выделена из общего объема здания и дополнительно подчеркнута переходом материалов облицовки фасада.
Алексей Беляков, главный архитектор проекта: «Интерьеры центров основаны на принципе открытого пространства и безбарьерной среды, предполагающем минимальное наличие перегородок внутри помещений: такое зонирование позволяет посетителям свободно перемещаться по зданию, а также удобно для маломобильных граждан. Ширина галерей фиксирована для всех этажей и составляет 2,5 м. Сетка колонн и внутреннее зонирование построено по принципу отсутствия на путях движения посетителей каких-либо конструктивных элементов. Вертикальный транспорт размещен в объеме здания с учетом обеспечения примерно равных расстояний от каждой возможной точки нахождения посетителей. При этом эскалаторы выполняются в перекрестном виде, что вводит дополнительную организованность в потоках, разводит их на конечных этажах, также делает весь блок эскалаторов чуть более «легким» с точки зрения восприятия всей галереи в целом. Сам эскалаторный атриум размещается в плане непосредственно под зенитным фонарем кровли и меняет размеры от этажа к этажу, позволяя естественному освещению от фонаря максимально распространяться по всей высоте здания. Для объектов небольшой площади – таких как районные центры – комплекс таких решений позволяет гарантировать комфортное нахождение, ощущение легкости и пространства, а также интуитивно понятную навигацию для посетителей. Стоит отметить, что с точки зрения проектирования реализация задачи по созданию безбарьерной среды оказалась очень сложным и комплексным процессом».
Районные центры как многофункциональные пространства
Так как первоочередной задачей было соблюдение функциональной преемственности, не меньше 30% площадей центров будет отдано под культурно-развлекательную составляющую: кинотеатры, кафе и рестораны, образовательные секции для детей и взрослых, площадки для проведения мероприятий, творческие мастерские и т.д. Также в центрах будет представлен микс качественных товаров и услуг повседневного спроса по доступным ценам. Целевая аудитория проекта – 2,5 млн москвичей, живущих в радиусе 15-минутной пешей доступности.
Таким образом, реализация проекта позволит создать на месте устаревших кинотеатров 39 современных востребованных общественных пространств и улучшить качество городской среды в спальных районах Москвы. Бизнесу участие в проекте дает возможность получить единовременный доступ к большой лояльной аудитории и беспрецедентный охват московского рынка.