Инвестиции бьют рекорды

По словам руководителя отдела исследований компании JLL Олеси Дзюба, объем сделок, закрытых в третьем квартале, особенно учитывая наличие в этом периоде двух летних месяцев, традиционно отличающихся «деловым затишьем», позволяет ожидать дальнейшего увеличения активности инвесторов. «Как мы и предполагали, позитивная динамика фундаментальных показателей рынка недвижимости, отсутствие внешних негативных факторов, а также смягчение монетарной политики Банка России положительно отражаются на настроениях участников рынка, — отмечает эксперт. — В этих условиях ожидаемые нами в текущем году 3,5 млрд долларов инвестиционных транзакций на российском рынке недвижимости вполне достижимы, а при сохранении текущих темпов результат даже может превзойти прогноз».

Основной участник инвестиционного рынка сейчас — это, естественно, российский капитал. 87% текущих инвестиций в отечественный «метраж» осуществляются локальными игроками. Наблюдается даже определенный отток иностранных вложений. Так, доля зарубежных инвесторов в общем объеме транзакций за год существенно снизилась: с 26% — в январе-сентябре прошлого года — до нынешних 13%. Сокращение в стране доли сделок с участием иностранцев отражает глобальный тренд уменьшения объема иностранных инвестиций. Так, к примеру, объем трансграничных сделок в мире снизился в годовом соотношении на 17%, до 44 млрд долларов. Вместе с тем эксперты рынка уверены, что дальнейшее снижение внешнеполитических рисков и стабилизация макроэкономики еще могут привести к росту привлекательности российских активов для зарубежных инвесторов с точки зрения соотношения «риск—доходность».

В «региональном разрезе» центром притяжения инвестиций по-прежнему является Москва, вобравшая в себя 73% общего объема вложений в российскую недвижимость (+10% по сравнению с девятью месяцами 2018 года). В то время как доля Санкт-Петербурга наоборот снизилась за год — с 28% до 18%. Оставшиеся после двух столиц 9% рынка делят между собой такие города, как, например, Мурманск, Нижний Новгород, Волгоград, Новосибирск и Калуга (их доля держится на уровне прошлогодних показателей).

Лидером по объему привлеченных инвестиций с начала года стала офисная недвижимость, на долю которой приходится сейчас 32% всех вложений. Последней крупнейшей сделкой в этом сегменте стало соглашение Райффайзенбанка с Группой «Эталон» о строительстве офисного центра на территории бизнес-парка Nagatino i-Land.

На втором месте — жилая недвижимость с долей 30%, куда вошли сделки по приобретению участков под строительство, а также апартаментов в инвестиционных целях. Самой большой жилой сделкой стало недавнее приобретение компанией Seven Suns Development у RDI Group части девелоперского проекта «Южная Долина».

Тройку наиболее привлекательных для инвесторов активов замыкает торговая недвижимость (21%). Покупка компанией «Сбербанк Управление Активами» московского торгового центра «Речной» в третьем квартале стала второй крупнейшей сделкой с торговыми активами в 2019 году, после покупки компанией PPF Real Estate Russia торгового центра «Невский Центр» в Санкт-Петербурге.

В свою очередь, член совета директоров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL Наталия Тишендорф уверена, что инвесторов сейчас особенно стимулирует позитивная разница между ставками капитализации и стоимостью банковского финансирования, которая начала формироваться недавно. «Снижение российским регулятором ключевой ставки с начала года в общей сложности на 75 базисных пунктов уже находит отражение в стоимости финансирования под залог активов и доходностях объектов, — поясняет эксперт. — По нашей оценке, к октябрю минимальные ставки капитализации в офисной, торговой и складской недвижимости снизились на 25 б.п. При условии дальнейшего смягчения монетарной политики мы ожидаем сохранения данного тренда, при этом позитивная разница между ставками капитализации и стоимостью банковского финансирования в рублях будет способствовать росту интереса инвесторов к российскому рынку». Ориентиром для российского рынка недвижимости в JLL считают ставки капитализации в Москве в диапазонах 8,5-10% для офисов и торговых центров, 10,5-12% для складов; в Санкт-Петербурге — 9-11% и 10,75-12,5% соответственно.

Цифра: