Эксперты «Строительной газеты» комментируют интересные проекты крупных игроков рынка недвижимости России
Вадим Мошкович решил снова заняться строительством жилья
Экс-сенатор, владелец «Русагро» (75% акций) Вадим Мошкович приобрел у компании «Ведис групп» жилой проект площадью 18,4 тыс. кв. м на улице Гришина в Москве. Это его первая сделка на рынке недвижимости после прошлогодней продажи своего девелоперского бизнеса группе «БИН» (подробнее — «СГ» №27, 2015 г.). Согласно официальному заявлению самого Мошковича, тогда решение о продаже земельных активов и уходе из девелопмента было связано с его желанием сфокусироваться на развитии сельскохозяйственного бизнеса (сейчас холдинг «Русагро» — один из крупнейших в России производителей сахара). По другим источникам, смена сферы деятельности была связана с проблемами на получение исходно-разрешительной документации крупного проекта площадью порядка 1 млн «квадратов» на территории Новой Москвы, реализацией которого он и занимался.
Тем интереснее выглядит его возвращение в ряды девелоперов, причем уже столичных, ведь проект «Dom на Гришина» строится в пределах МКАД. Рыночная стоимость такого участка может достигать 700 млн рублей. Не меньше миллиарда Мошковичу еще потребуется на само строительство.
Ввод жилого комплекса бизнес-класса на западе столицы, согласно проектной декларации, запланирован на сентябрь 2017 года. Права на проект, по данным ЕГРЮЛ, принадлежат фирме «Кунцевостройинвест», одним из бенефициаров которой является ООО «Финансовый ресурс» (30%). Собственник последней — Вадим Мошкович. Еще 70% фирмы — у Кирилла Игнахина, бывшего коммерческого директора компании «А101 девелопмент», перешедшей от Мошковича к «БИН» в 2015 году.
Кроме объекта на улице Гришина, Вадим Мошкович также планировал приобрести у «Ведис групп» жилые проекты в Аннине (район «Чертаново Южное») и на Живописной улице (Щукино). Однако достичь договоренности сторонам не удалось. В итоге проект в Аннине сейчас собирается приобрести компания Ingrad банкира Романа Авдеева, а комплекс на Живописной — «Кортрос» Виктора Вексельберга.
Мария ЛИТИНЕЦКАЯ, управляющий партнер «Метриум Групп»:
Сегодня действительно неплохой момент для выхода на рынок недвижимости с новым проектом. Несмотря на рекордные объемы предложения и высокую конкуренцию в сегменте новостроек, жилая недвижимость продолжает демонстрировать уверенную положительную динамику. Кроме того, Вадим Мошкович учел предыдущий опыт и ошибки, выбрав площадку с уже согласованным объектом. В этот раз речь идет не о «проекте-миллионнике», а о строительстве всего почти 19 тыс. кв. м. С точки зрения надежности инвестиций, реализация таких комплексов — наименее рискованный и наиболее быстроокупаемый бизнес. По моему мнению, Мошкович сделал верную ставку, выйдя на рынок с новым проектом бизнес-класса. Особенностью нового комплекса станет клубный формат, который характерен для объектов премиум- и элитного сегментов. Стоимость квадратного метра при этом весьма демократична — от 160 тыс. рублей. Для сравнения: средняя стоимость «квадрата» в бизнес-классе сейчас составляет 234,7 тыс. рублей. Поэтому можно говорить о потенциальной ликвидности такого комплекса. По нашим оценкам, инвестиции в его строительство составят порядка 1,2-1,3 млрд рублей.
На пересечении дорог
Гуцериевы займутся путепроводами в Подмосковье
Группа «Сафмар», объединяющая активы семьи Гуцериевых, в рамках концессионного соглашения вложит средства в транспортные инфраструктурные проекты в Московской области. В частности, компания собирается построить и в дальнейшем эксплуатировать восемь платных путепроводов на пересечении железных и автомобильных дорог. Организацию инвестиционных проектов будет осуществлять «БИНбанк», также подконтрольный финансово-промышленной группы «БИН» братьев Михаила и Саит-Салама Гуцериевых и их племянника Микаила Шишханова.
В настоящий момент власти региона уже определили 24 путепровода, где организация переездов необходима в первую очередь. Среди них переезды в Химках, в Чехове и Долгопрудном. Именно эти путепроводы и предложены «Сафмару». Сейчас группа выбирает объекты, оценивает расходы на выделение земель и строительство, риски трафика, социальные риски и другие параметры, после чего представители группы будут готовы сформулировать конкретные предложения. Восемь путепроводов, которые выберет «Сафмар», могут обойтись группе примерно в 16 млрд рублей.
На организацию остальных 16 из 24 платных переездов подмосковному правительству еще предстоит дополнительно найти 46,5 млрд рублей.
Владислав ЛУЦКОВ, директор по инвестициям Est-a-Tet:
Стоит напомнить, что семья Гуцериевых-Шишханова является не только крупным владельцем разнообразной московской недвижимости (отели, бизнес-центры и жилые комплексы), их интерес распространяется и на логистические объекты. Так, в 2013 году они приобрели компанию MLP — крупнейшего игрока на рынке складской недвижимости (управляет 1,8 млн складских «квадратов» класса «А»). В итоге, группе «БИН» сейчас принадлежат огромный логистический комплекс «Северное Домодедово», логистический парк PNK-Чехов, складской комплекс «Никольское» и др. Таким образом, интерес группы к транспортной инфраструктуре может быть связан именно с развитием данного (логистического) направления бизнеса. Следует также отметить, что, раз строительство путепроводов будет вестись в рамках государственно-частного партнерства, то это еще и открывает для всей группы дополнительные возможности (преференции от местных властей) уже при реализации других крупных девелоперских проектов в Подмосковье.
Уникальное койко-место
Владельцы «Киевской площади» нацелились на отель в центре столицы
Год Нисанов и Зарах Илиев, занимающие, по версии Forbes, первое место в рейтинге крупнейших владельцев недвижимости в России, ведут сейчас переговоры с наследниками бизнесмена и юриста Дмитрия Шумкова о вхождении в проект строительства гостиницы в Зарядье на месте снесенной гостиницы «Россия». Проект, в частности, предполагает реставрацию здания на Варварке площадью 21 тыс. кв. м, которое покойный девелопер выкупил у московского правительства за 3,4 млрд рублей. Шумков планировал превратить его в пятизвездочную гостиницу на 320 номеров, вложив в реконструкцию еще около 300 млн долларов. Сейчас права на проект МФК «Варварка, 14, стр. 1,2» с общей разрешенной площадью застройки около 50 тысяч «квадратов» перешли к Любови, Александру и Елене Шумковым. С ними о сделке сейчас и пытаются договориться Год Нисанов и Зарах Илиев — через подконтрольную им компанию «Киевская площадь», которой уже принадлежат торгово-развлекательный комплекс «Европейский» рядом с Киевским вокзалом, торгово-ярмарочный центр «Москва» в Люблине, многофункциональный центр «Лотос-сити» в Новой Москве и т. д. Рыночная стоимость обсуждаемого проекта в настоящий момент может составлять, по оценке Сushman & Wakefield, примерно 4 млрд рублей, еще около 6 млрд рублей потребуется на проведение реконструкции.
Станислав ИВАШКЕВИЧ, заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства CBRE:
С точки зрения экономики, время для такого проекта подходящее: себестоимость строительства как никогда низкая. Но не стоит забывать, что окончательного решения по этому поводу пока нет. Да и сами родственники Шумкова ждут оглашения завещания. В любом случае, опыт в гостиничном сегменте у владельцев «Киевской площади» есть, и немалый. Ранее они занимались реконструкцией гостиницы «Украина», им принадлежит «Рэдиссон САС Славянская». На мой взгляд, часть площадей в будущем отеле имеет смысл использовать под объекты инфраструктуры (ритейл, рестораны и т. д.) и апартаменты, которые были бы здесь крайне востребованы, учитывая уникальное расположение объекта. Стоимость жилья в этом районе может достигать 30 тыс. долларов за квадратный метр. Единственный нюанс в том, что, ввязавшись в этот проект, бизнесмены де-факто должны будут стать «кураторами» всего «Зарядья», хотя им и не привыкать – в свое время на них так уже «повесили» управление всем ВВЦ.