«Дошлифуют» осенью

Вопросы по нововведениям 214-ФЗ у участников рынка пока остались. Ответы на них могут дать ближайшие законодательные изменения

На прошлой неделе в Высшей школе экономики прошел семинар «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета», организованный Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) и Институтом налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ. В мероприятии приняли участие около 1 тыс. специалистов. Из них очно присутствовали 110 экспертов, еще около 900 активных игроков рынка жилищного строительства воспользовались режимом видеосвязи.

Открывая семинар, заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин напомнил, что его ведомством ранее уже была проведена большая разъяснительная работа с застройщиками и банковским сообществом, посвященная одинаковой для всех трактовке новых норм закона о долевом строительстве, вступивших в силу с 1 июля 2018 года. Тем не менее, у участников рынка еще остались вопросы, которые будут разрешены принятием соответствующих поправок в 214-ФЗ. «Понятно, что закон требует «дошлифовки», — подчеркнул Никита Стасишин. — В связи с чем ряд важных изменений планируется принять уже в текущую осеннюю сессию Госдумы».

Вместе с тем заместитель министра отметил, что в настоящее время власти не рассматривают возможность введения поэтапной «разморозки» счетов эскроу, на которых будут храниться средства дольщиков (об этой инициативе «СГ» подробно рассказывала в №37). «Сегодня такой поправки пока нет, — сообщил Никита Стасишин. — Против нее выступает Центробанк РФ. Хотя поэтапное раскрытие счетов эскроу, которые станут обязательными со следующего года, действительно могло бы сократить издержки девелоперов. В то же время, при действующем варианте закона застройщики могут и так удешевить свое финансирование — при увеличении скорости продаж в проекте».

При этом, как заявил модератор семинара, руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик, на сегодняшний день в стране эскроу-счета открыли всего лишь девять (!) застройщиков из нескольких тысяч, присутствующих на рынке.

В свою очередь, директор департамента жилищной политики Минстроя России Ольга Корниенко посетовала, что пока еще толком не завершен процесс перехода строителей на банковское сопровождение с использование специальных счетов. «Несмотря на угрозу получить запрет на привлечение средств дольщиков, значительная часть застройщиков так и не выполнила обязанность по открытию к сентябрю этого года спецсчетов в уполномоченных банках в отношении каждого разрешения на строительство», — рассказала она. В отдельных регионах доля таких нарушителей, по ее данным, достигает 30% (о том, как наказывают «проштрафившихся» — на с. 13 «СГ»).

В рамках семинара организаторами был проведен интересный онлайн-опрос, показавший, в частности, что на данный момент 37% его участников уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование (следующий этап реформы долевого строительства). При этом 5,46% опрошенных пообещали начать такие переговоры в ближайшую неделю, а 10,38% — в ближайший месяц. Однако почти половина респондентов (47,54%) по-прежнему пока лишь изучают целесообразность такой работы.

Участникам опроса был также задан вопрос: «На сколько процентов увеличится себестоимость жилищного строительства при переходе на проектное финансирование с использованием счетов эскроу?». Около половины опрошенных (48,6%) считают, что себестоимость вырастет более чем на 10%. 39,72% респондентов полагают, что она увеличится на 5-10%. 10,28% назвали параметры роста в 3-5%. И лишь 1,4% отводят увеличению себестоимости не более 3%.

На этом фоне стало известно, что Центробанк готовит сейчас изменения в свои инструкции, связанные с резервированием выдаваемых на строительство кредитов, и планирует ввести новые требования по оценке проектного финансирования. Все это, по словам заместителя председателя ЦБ РФ Ольги Поляковой, будет способствовать снижению ставки по таким кредитам.

«Естественно, что нуждаться в финансировании застройщики будут уже в начале строительства, но на этом этапе никто — ни застройщик, ни банк — не может гарантировать то, какой объем средств будет получен от приобретателей квартир и аккумулирован на счетах эскроу, — объясняет представитель регулятора. — Обсуждая с кредитными организациями этот вопрос, мы пришли к выводу, что возможно кредитование под плавающую ставку. При предоставлении таких кредитов будет выдаваться кредитная линия. Она будет выдаваться под рыночную ставку, и та часть, которая будет аккумулироваться постепенно на счетах эскроу, будет финансироваться по более низкой ставке, возможно, даже по ставке ниже ключевой. И тут уже будет сам банк определять, какова будет ставка».

37% российских застройщиков уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

Кстати

Никита Стасишин пообещал участникам семинара внимательно рассмотреть поднятый ими вопрос, касающийся «зависших» в Росреестре регистраций договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве. Заместитель главы Минстроя России сообщил собравшимся, что в адрес министерства, действительно, поступали обращения из регионов, на что Росреестр отвечал, что все проблемы уже решены. В связи с этим замминистра обратился в НОЗА с просьбой представить обобщенную картину от застройщиков по общей ситуации с задержками в регистрации ДДУ.