Делайте ваши ставки

Какие изменения ждут ипотечный рынок, и что будет с ценами на жилье

Совет директоров ЦБ РФ повысил ключевую ставку с 14 сентября. Повышение было незначительным — всего 0,25 процентного пункта, и, по сути, ставка просто вернулась к значению весны 2018 года — 7,5%. Однако здесь важен был не масштаб повышения, а сам факт — ставка выросла впервые с 2014 года. И реакция коммерческих банков не заставила себя ждать. Одни уже заявили о повышении ипотечных ставок на 0,25-1 п.п., другие намерены сделать это в ближайшее время. Поднял ставки и ДОМ.РФ — на 0,25-0,5 п.п. по кредитам на покупку новостроек и на 1 п.п. по кредитам на вторичное жилье. В компании объясняют это ростом стоимости фондирования на финансовых рынках. «Ставки по банковским продуктам изменяются в соответствии с макроэкономическими условиями и характером денежно-кредитной политики Банка России», — пояснили в ДОМ.РФ.

Вверх или вниз?

Вопрос о ставках и их динамике приобретает особую актуальность потому, что ипотека остается главным драйвером российского рынка жилья. Значительное повышение ставок приведет к сокращению кредитования, а значит, к падению спроса и продаж. Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко вспоминает в этой связи ситуацию конца 2014 года, когда ЦБ был вынужден резко поднять ключевую ставку с 10,5% до 17%, после чего последовало повышение ипотечных ставок и обвал спроса. Впрочем, пока рано говорить о том, что произошел решительный перелом тенденции в движении ставок. Генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник полагает, что нынешнее повышение носит временный характер, и после окончания периода нестабильности на финансовых рынках ставки вновь начнут снижаться. Сходной точки зрения придерживается и президент группы компаний «Кортрос» Вениамин Голубицкий. Он даже считает, что краткосрочное повышение ипотечных ставок приведет к повышению спроса на новостройки. «Движение ставки вверх — это такая «пугалка», которая говорит, что сейчас самое время покупать новостройки», — заявил Голубицкий. По его мнению, возможен даже всплеск активности на рынке недвижимости за счет покупателей, которые собирались брать ипотечный кредит, но откладывали, незначительное повышение ставок заставит их быстрее принять решение.

Однако оптимистичную точку зрения разделяют далеко не все. Так, например, глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов считает, что сегодня речь идет уже не о том, вырастут ставки или нет, а о том, насколько они вырастут. Эксперты полагают, что причин для повышения ставок достаточно: рост инфляционных ожиданий, ослабление рубля и возможность новых санкций против России. Руководитель бизнеса «Ипотечное кредитование» банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова говорит, что повышение ипотечных ставок — это неизбежный тренд ближайшего будущего, прогнозируемый цикличный процесс, который подпитывают геополитическая нестабильность и экономические проблемы внутри страны.

Не ожидает снижения ставок и управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Возобновления снижения ставок пока ожидать не следует, — полагает она. — В 2019 году из-за повышения НДС вырастет инфляция, с которой ЦБ начнет бороться увеличением ключевой ставки. Другие факторы, скажем, санкции, также будут подталкивать власти к ужесточению кредитно-денежной политики». Будет ли рост ставок долгосрочным — покажет время, но со снижением ипотечных ставок ниже 8%, видимо, придется подождать.

Как показали опросы представителей российских кредитных организаций, возможность повышения ипотечных ставок сегодня прорабатывается большинством из них. В числе банков, которые уже увеличили ставки, Райффайзенбанк (с 9,5% до 10,25%) и Совкомбанк (с 9,4% до 10,4%). По 0,4-0,5 п.п. и 0,5-0,75 п.п. «накинули» соответственно Промсвязьбанк и банк «Санкт-Петербург». В банках, где ставки пока не изменились, обозревателям «СГ» сообщили, что если повышение и будет, то незначительное — в пределах 0,25-0,5 п.п. Впрочем, многое будет зависеть от позиции лидеров — Сбербанка и ВТБ, на них приходится 2/3 ипотечного рынка. Эти банки пока выжидают и заявлений о росте ставок не делают.__

Движение цен

Любое изменение размера ставок по ипотеке оказывает влияние на такие параметры рынка жилой недвижимости, как объемы продаж и цены. Результатом предыдущего снижения ставок было увеличение объемов ипотечного кредитования, количества сделок на рынке недвижимости и плавный рост цен. По данным IRN, прирост цен в среднем на 1% отмечается уже на протяжении трех месяцев. «Если такие темпы сохранятся, то в конце декабря увеличение цен, по самым скромным оценкам, достигнет 2% и, возможно, продолжится в 2019 году», — прогнозирует Олег Репченко.

По словам руководителя отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» (Санкт-Петербург) Яны Булмистре, в сентябре на фоне слухов об удорожании ипотеки произошел «разогрев» покупательского спроса, и цены, соответственно, пошли вверх. «Если еще в начале лета мы прогнозировали динамику движения цен в районе 3-5% до конца года, то сейчас можно констатировать, что этот порог по ликвидным объектам пройден уже в августе-сентябре, — говорит Булмистре. — Мы ожидаем, что до конца года такая динамика сохранится, цены вырастут еще на 5-10% в зависимости от объекта и планировки».

Рост ставок может привести к развороту этих процессов в обратном направлении. Повышение ставок приведет к сокращению кредитования и падению потребительского спроса. Количество сделок на рынке уменьшится, и в этой ситуации цены, как минимум, перестанут расти. Эксперты «СГ» единодушны во мнении, что именно ипотечная ставка будет определять дальнейший ход событий. «Сегодня отрасль поддерживается за счет спроса, стимулируемого доступной ипотекой», — уверен Олег Репченко. Если ситуация с геополитикой и экономикой не улучшится, то есть вероятность, что ставки на ипотеку будут подниматься и дальше, считает он, в таком случае у рынка недвижимости есть все шансы затормозиться.

Не надо забывать и то, что все эти процессы будут проходить на фоне адаптации рынка жилья к новому механизму финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов. Этот механизм заработает в полную силу в следующем году, и сам по себе может спровоцировать рост себестоимости квадратного метра. Однако, если спрос будет вялым, застройщикам едва ли удастся повысить цены и переложить новые издержки на плечи покупателей. В этом случае дополнительные расходы застройщиков приведут к снижению маржинальности их бизнеса.

9,42% годовых — средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам, выданным в России в августе 2018 года

Справочно

По данным ЦБ РФ, в январе-августе 2018 года россияне взяли 911 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,8 трлн рублей (годом ранее — 602 тыс. кредитов на 1,1 трлн рублей). Прирост количества выданных кредитов за год составил 51,3%, а суммы выданных кредитов — 64,8%. В общей сложности, по состоянию на 1 сентября 2018 года, россияне взяли в долг на жилье около 6 трлн рублей. При этом доля просроченной задолженности остается на стабильном уровне в течение последних трех месяцев — 1,2% (годом ранее — 1,5%). Доля платежей с просрочкой 90+ составляет 1,94% от всего портфеля (2,44% годом ранее), то есть, качество портфеля продолжает улучшаться.