Главные изменения в налоговом законодательстве за год в сфере недвижимости
Методы проверки деятельности налогоплательщиков в сфере недвижимости с каждым годом совершенствуются. Помимо анализа движения денежных средств по банковским счетам и движения товарооборота по данным книг покупок и продаж участников финансово-хозяйственных сделок Федеральная налоговая служба (ФНС) разрабатывает методики для автоматического анализа сведений из онлайн-касс, данных Федеральной таможенной службы, сведений об IP-адресах и многое другое. Это влечет за собой изменения в законодательстве и введение новых поправок в Налоговый кодекс (НК) для строительного бизнеса.
Юлия Павлова, главный налоговый консультант Tax Compliance
Налоговые проверки раньше и сейчас
Процесс налоговой проверки раньше был гораздо длиннее — до решения суда могло пройти несколько лет. Сейчас в связи с цифровизацией и переходом в онлайн из-за пандемии многие процессы в рамках проверки движутся параллельно, и этот срок сократился до нескольких месяцев. Это касается и сферы строительного бизнеса. Так, за 2020 год количество выездных налоговых проверок сократилось на 30% — до 6000. Контрольные мероприятия дополнительно принесли в бюджет почти 300 млрд рублей, из них 158 млрд были обеспечены аналитической онлайн-работой. При этом ФНС в начале года заявила о создании ряда цифровых платформ для контроля денежных потоков в режиме онлайн. Это говорит о том, что бизнесу из сферы недвижимости теперь нужно внимательнее следить за изменениями в налоговом законодательстве, чтобы избежать претензий со стороны ФНС.
Основные изменения за 2020-2021 годы
— Новая форма декларации по налогу на прибыль. В отчетности за 2020 год применяйте новую форму декларации по налогу на прибыль. ФНС внесла поправки в бланк декларации, ее электронный формат и порядок заполнения (приказ ФНС от 11 сентября 2020 года № ЕД-7-3/655). Новая форма предусматривает новые коды признаков налогоплательщиков, также в Приложении № 2 к декларации исключена обязанность по заполнению налоговыми агентами выплат по сделкам с ценными бумагами или финансовыми инструментами срочных сделок. Теперь приложение № 2 заполняют строительные компании, которые заключили соглашение о защите и поощрении капиталовложений по реестру в рамках закона № 69-ФЗ от 1 апреля 2020 года.
— Возврат страховых взносов. Федеральный закон от 1 октября 2020 года № 312-ФЗ внес поправки в статьи 78 и 79 НК РФ. Новые нормы устанавливают, что с 1 января 2021 года суммы излишне уплаченных (взысканных) страховых взносов на обязательное пенсионное страхование не подлежат возврату, если, по информации Пенсионного фонда России, они учтены в индивидуальной части тарифа страховых взносов на индивидуальном лицевом счете застрахованного лица, которому на момент представления заявления о возврате назначена страховая пенсия.
— Средства дольщиков на счетах эскроу приравняли к средствам целевого финансирования. Дополнен пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ — в целях главы 25 НК РФ к средствам целевого финансирования приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с законом от 30 декабря № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Расходы организации застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования. Использованием по целевому назначению этих средств признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. С 1 января 2020 года в состав доходов у организации-застройщика включается разница между ценой договоров участия в долевом строительстве и фактическими затратами на строительство объектов долевого строительства.
По окончании года нужно отчитаться в инспекцию о целевом использовании полученных средств (п. 14 ст. 250, п. 1 ст. 285 НК РФ). Для этого в состав декларации по налогу на прибыль включите лист 07 (п. 1.1 Порядка заполнения декларации по налогу на прибыль).
— Администрирование налоговых деклараций. Ранее налоговое законодательство не устанавливало случаи для отказа в приеме налоговой отчетности, что, в свою очередь, могло влиять на качество и своевременность проверки достоверности сведений о налогоплательщиках. Например, подавалась декларация за подписью должностного лица, в отношении которого уже содержались сведения о недостоверности руководства данной строительной компанией (номинальный руководитель). Согласно нововведениям в ст. 80 и 88 НК РФ, установлен закрытый перечень оснований для отказа в приеме деклараций, если декларация по НДС не соответствует контрольным соотношениям, расчеты по страховым взносам содержат ошибки, установлен факт подписания налоговой декларации (расчета) неуполномоченным лицом, а также если у налогового органа содержатся сведения о дате смерти физического лица, наступившей ранее даты подписания налоговой декларации. Обязанность налогового органа состоит в уведомлении налогоплательщика в течение 5 дней о причинах непринятия налоговой декларации. На практике данное нововведение означает, что налоговый орган не будет выяснять причины отклонений. Налоговая декларация будет принята только после устранения технического нарушения несоответствия контрольных соотношений показателей налоговой отчетности п. 5.3. ст. 174 НК РФ.
— Уточнение в порядке пересчета имущественных налогов для физических лиц. Право на перерасчет земельного налога и налога на имущество за предыдущие налоговые периоды возможно в двух случаях: если установлена кадастровая стоимость объекта в размере ее рыночной стоимости и если была уменьшена кадастровая стоимость объекта налогообложения.
Новая поправка в основном связана с уточнением порядка пересчета стоимости имущества, земельных объектов. Так, пересчетом кадастровой стоимости будут заниматься не комиссии при Росреестре, а специальные бюджетные учреждения по оценке. Налог за три предшествующих периода будет пересчитан, только если не влечет увеличение ранее уплаченных налогов, переплату по налогам возможно будет зачесть в счет иных налогов.
Взаимодействие с контрагентами
Отдельным риском для строительных компаний является взаимодействие с контрагентами. В марте 2021 года ФНС выпустила разъяснительное письмо к ст. 54.1 Налогового кодекса о получении необоснованной налоговой выгоды. Теперь уйти от уплаты налогов практически невозможно, а фирме, которая решилась на этот шаг, доначисляют столько налогов, сколько заплатило бы добросовестное лицо в такой же ситуации. Доначисление будет применяться к компаниям, совершавшим сделки для получения необоснованной налоговой выгоды. Например, в зоне риска окажутся компании из сферы недвижимости, пользующиеся услугами фиктивных контрагентов или не раскрывающие часть финансовых операций. Налоговые органы также проверяют строительные фирмы на наличие «технического» контрагента. В качестве доказательств используются одинаковые IP-адреса, обнаружение печатей контрагента в офисе, факты обналичивания денег и дальнейшее использование этих средств на нужды налогоплательщика и другое.
Согласно позиции ФНС России, при встраивании «технической» компании или цепочки таких компаний между налогоплательщиком и лицом, осуществившим фактическое исполнение по сделке, сумма расходов и налоговых вычетов, подлежащая учету, производится исходя из параметров реального исполнения, отраженных в финансово-хозяйственных документах указанного лица по такой сделке (договорах, первичных документах, счетах-фактурах, платежных поручениях и т.п.). Для применения налоговой реконструкции налогоплательщиком должны быть раскрыты сведения и представлены подтверждающие их документы о действительном поставщике (подрядчике, исполнителе) и параметрах совершенных с ним операций.
Так, строительному бизнесу, который взаимодействует с множеством контрагентов, важно принять во внимание следующие моменты:
- в случае выявления «задвоенности и дублирования» работ спорными контрагентами представить расшифровку, что данные расходы относятся к репутационным рискам, которые возникли в результате устранения спорным контрагентом выявленных нарушений, что соответствует обычаям делового оборота и принято в строительной отрасли;
- важно представить сведения о физических лицах привлеченных подрядчиков (из журналов по инструктажу по охране труда, заявок по пересечению контрольно-пропускного пункта на объектах строительства), организовать адвокатский опрос свидетелей в целях подтверждения реальности выполнения спорных строительных работ;
- так как факт выполнения работ и принятия объектов заказчиками не оспаривается, возможно применить расчетный метод определения налоговых обязательств. Правовая позиция заключается в том, что при расчете недоимки по налогам с полной суммы сделки не учтены фактические расходы спорных контрагентов, связанные с осуществлением финансово-хозяйственной деятельности по выплате заработной платы, приобретению строительных материалов, выплатой налогов и страховых взносов, оплатой услуг банков, что подтверждается данными банковских выписок контрагентов.