Без льгот: девелопмент ищет новую модель роста

Точка отсчета

Для начала участникам пришлось ответить на вопрос, что привело рынок к нынешнему состоянию. Несколько лет льготная ипотека обеспечивала высокий спрос и позволяла наращивать объемы строительства, но теперь перестала работать — и прежние модели роста уже не гарантируют результата.

Однако сводить все к льготной ипотеке было бы упрощением: к 2020 году отрасль подошла с набором структурных проблем, о которых напомнила директор по макроэкономическому анализу «Банк ДОМ.РФ» Жанна Смирнова. Одна из них — недоверие людей к рынку новостроек, связанное с обманутыми дольщиками. Вторая — стагнация доходов: с 2010 по 2020 год они практически не росли (около 0,7% в год), а в следующие пять лет прибавляли в среднем около 6%. Третья — дефицит предложения: жилья строилось мало, а в некоторых регионах выбора практически не было. Именно на эти изменения и наложилась льготная ипотека.

Сегодня спрос остается высоким, но меняется качественно: люди стали более избирательными, и недвижимость для них — уже не просто квадратные метры. «Они смотрят на жизненный сценарий, который предлагает недвижимость», — отметила Жанна Смирнова. Среди факторов, влияющих на выбор места жительства, важными оказались, вроде бы, мелочи: тротуары, общественные пространства, места отдыха; цифровые сервисы и близость магазинов, по ее словам, отходят на второй план.

Регионы как отдельная реальность

Макроэкономическая картина объясняет общее направление, но не дает ответа на вопрос, где именно искать рост. Рынок недвижимости в России неоднороден: то, что справедливо для столиц, почти не работает в регионах. «Россия — это не Санкт-Петербург и Москва, а регионы. И в регионах ситуация совсем другая», — подчеркнул управляющий партнер по сегменту «Регионы» ГК ФСК Алексей Алмазов.

Главная проблема регионов — разрыв между растущей себестоимостью и возможностями покупателя. Последние пять лет рынок держался на льготных программах, поскольку доходы не росли так, как росли цены. Полная инвестиционная стоимость квадратного метра в среднем составляет 186 тыс. рублей, а цена — около 210 тыс. Строительная себестоимость занимает 40-45% от стоимости проекта, но дальше начинается зона, где девелопер уже не может влиять напрямую: отсутствие сетей, задержки с подключениями и нереализуемые обещания на конкурсах.

Выход в такой ситуации один — партнерство с государством, где у каждой стороны есть понятные обязательства. «Когда весь цикл будут партнеры, которые обеспечивают друг другу определенные условия, тогда и ставки будут меньше, и проекты будут быстрее реализовываться», — уверен Алексей Алмазов. По его мнению, значительного роста в ближайшее время ждать не стоит, но появится прогнозируемая перспектива по вводу жилья.

Государство как партнер

Если девелопер не может в одиночку справиться с растущей себестоимостью и дорогими деньгами, часть ответственности ложится на государство. Речь не только о поддержке строительства, но и о выполнении целей отрасли — вводе жилья и обеспечении комфортной городской среды. Соединить эти задачи позволяет механизм комплексного развития территорий, охватывающий весь спектр решений — от расселения аварийного фонда до благоустройства и замены инфраструктуры. О том, как этот механизм работает на практике, рассказала директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич.

Приоритетом она назвала обновление центров городов, расселение аварийного фонда за счет привлеченных средств инвесторов. При этом точечная застройка, которую критикуют архитекторы, не является однозначным злом: если она вписана в мастер-план и сохраняет облик, то имеет право на существование.

Продукт под конкретную локацию

Когда доходы покупателей не поспевают за ростом себестоимости строительства, застройщики оказываются перед выбором: снижать качество продукта или искать способы сохранить его доступность без потери класса. Второй путь требует внедрения гибких финансовых инструментов и плотной совместной работы с банками. Однако у таких решений есть обратная сторона: если инструмент лишь откладывает платеж и создает видимость доступности, покупатель получает возможность купить сейчас, но обязательства никуда не исчезают. Поэтому задача застройщика — подобрать механизмы, которые реально помогают клиенту, а не маскируют неподъемную цену, считает коммерческий директор ГК «А101» Элина Тагирова.

Готовых универсальных решений не существует, как и единого портрета покупателя жилья. Необходимо не переносить успешный опыт из города в город механически, а адаптировать его под конкретное место, отметила коммерческий директор девелоперской компании «Неометрия» Ленария Хасиятуллина: «Есть базовые потребности, но все остальное — образ жизни, город, где он живет и работает, — сказывается на потребителе».

Разница хорошо видна на двух примерах. В Москве востребованы приватность, сервисы и архитектура, и проект строится вокруг закрытого квартала. В Краснодаре логика обратная — проект на 28 гектарах в центре города делается открытым для горожан. В обоих случаях покупатель приобретает не просто квадратные метры, а среду, в которой будет жить, — и именно это становится главным аргументом при выборе.

Покупатель высокого сегмента

В высоком сегменте ситуация выглядит иначе, чем в массовом: здесь покупатель адаптируется к новым условиям быстрее и возвращается на рынок охотнее. При этом ощущение, что рынок уже прошел переломный момент, оказалось обманчивым — период после льготной ипотеки еще не наступил, уверена директор по маркетингу и продажам LEGENDA Ксения Садкова. Москва столкнулась с первым заметным сокращением сделок только в 2026 году, тогда как Питер переживает стагнацию с 2022 года. «Высокий сегмент более адаптивен к текущим реалиям рынка», — отметила она. Рынок стал импульсивным, а пики продаж создаются внешними факторами. Сентябрь этого года оказался удачным, но впервые не для всех застройщиков — в проектах компании около 40% сделок покупатели закрыли через рассрочку. «Потребитель привык тратить деньги в эмоциональном порыве, но теперь ему нужно большое количество дополнительных аргументов», — сказала Ксения Садкова.

Иллюзий о быстром возвращении к прежним темпам строить не нужно. При этом новая модель роста складывается не из ожидания низких ставок, а из качества продукта, партнерства с государством и умения работать с покупателем вдолгую.