Участники программы льготной аренды памятников архитектуры не всегда выполняют взятые на себя обязательства.
Четыре года назад, в январе 2012 года, в Москве заработала новая схема спасения памятников архитектуры — «один рубль за один квадратный метр в год». Ее реализация началась в соответствии со специальной программой, предусмотренной постановлением правительства Москвы от 24 января 2012 года № 12-ПП «Об утверждении Положения о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии». Эта программа должна помочь городу в восстановлении памятников архитектуры, находящихся в его собственности. Причем помочь за внебюджетные деньги. По условиям программы право аренды зданий продается с аукциона. Арендатор обязуется провести за свой счет реставрацию в течение пяти лет и после окончания реставрации, которую должно одобрить Москомнаследие, получает возможность платить льготную арендную ставку — рубль за метр в год в течение всего оставшегося срока аренды, который обычно составляет 49 лет. Впоследствии программа была расширена, и право на льготную аренду получили добросовестные пользователи, восстановившие здания еще до принятия программы.
Оценить, насколько успешна программа, сложно. В цифрах и фактах ситуация выглядит так. По данным, предоставленным Москомнаследия, всего по программе реализовано 20 объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. По четырем из них работы приняты и арендная плата переведена на ставку 1 рубль за кв. метр в год. По трем объектам культурного наследия произведено расторжение договоров с пользователями в судебном порядке, в настоящее время эти объекты повторно подготовлены для выставления на торги. Три объекта культурного наследия исключены из программы, из них два переданы ГУП «Московское имущество», а один объект передан под государственные нужды. По пяти объектам культурного наследия пользователями задерживалась оплата арендной платы, а по трем объектам было отставание от графика проведения работ.
То есть входит в программу бизнес довольно активно, но свои силы рассчитывает не всегда. Интерес бизнеса на этапе «взять объект» подтверждают и такие цифры: по итогам аукционов средний коэффициент превышения стартовой цены составил 4,58, среднее число участников, заинтересовавшихся каждым из объектов, — 4,4. Максимальный коэффициент превышения стартовой цены составил 8,1, что немало, с учетом, что начальная аукционная цена на право заключения аренды совсем не бросовая. Например, 22 октября 2015 года состоялся открытый аукцион на право заключения договоров аренды по одному из объектов культурного наследия. Стартовая цена была установлена в размере 1 680 962,00 рублей, а по итогам торгов аренда была заключена на 4 748 717,00 рублей, то есть коэффициент превышения стартовой цены составил 2,8.
Анализируя причины, по которым часть объектов не была доведена «до ума», эксперты отмечают несколько аспектов. Главный из них — экономический. Рассматривая возможность взять здание в аренду под реставрацию, предупреждает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников, нужно иметь в виду, что ставка в 1 рубль за кв. метр будет после реставрации, а аукцион проводится на ставку — до реставрации. И стартовая ставка в 5 000 рублей за кв. метр в год во время аукциона может превратиться в 10 000 или 15 000 рублей. «Кроме того, — предупреждает эксперт, — надо подсчитать затраты на аренду в течение периода реставрации. Допустим, инвестор выиграл аукцион и начал платить аренду на уровне 10 000 за кв. метр в год. По такой ставке он платит аренду первый год, пока проходит согласование и готовится проект, плюс еще 2-3 года, пока идет реставрация. К затратам на аренду надо прибавить еще и стоимость реставрации — минимум 2500-3000 долларов за кв. метр. Итого к моменту, когда начинает действовать ставка «рубль за метр», инвестор потратит за 4 года около 4000 долларов за «квадрат». Вернуть эти деньги за счет аренды он сможет в течение 5-6 лет. Таким образом, окупится проект не меньше чем через 9-10 лет. Что в принципе не так и выгодно, учитывая, что объект остается в аренде».
Еще одна проблема — определение реальной стоимости и сроков реставрации. По мнению начальника отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлии Никуличевой, реконструкция исторических особняков обходится минимум на 30% дороже нового строительства или реконструкции «обычных» зданий». Но это не всегда учитывается при подготовке документации на объект.
«Основные проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы в рамках подобных программ и в России, и в Европе, — это необходимость сохранения исторического наследия в здании и соблюдения сроков реконструкции. Не понимая реального состояния объекта и необходимого объема вложений, инвесторы подтверждают сроки выполнения работ, а в дальнейшем не имеют возможности следовать этим срокам. На наш взгляд, на стартовом этапе, до проведения торгов, власти должны предоставлять больше информации интересантам, которая поможет им более реально оценить требуемые инвестиции и сроки реконструкции», — считает Юлия Никуличева.