Средний бюджет покупки квартиры в массовой новостройке Москвы за год вырос на 29,8% – с 16,1 млн до 20,9 млн рублей. В бизнес-классе рост составил 13,2% – с 34,1 млн до 38,6 млн рублей. Об этом «Стройгазете» сообщил совладелец агентства Dolgov PRO Михаил Долгов, уточнив, что в результате соотношение средних бюджетов двух сегментов сократилось с 2,1 до 1,8 раза.
В абсолютных деньгах сближение оказалось минимальным. Год назад переход от среднего массового лота к среднему объекту бизнес-класса требовал дополнительно около 18 млн рублей, сейчас – 17,7 млн. Разница сократилась всего на 300 тыс. рублей, или на 1,7%. Причина такого расхождения – эффект низкой базы. За год массовый лот прибавил в среднем 4,8 млн рублей, бизнес-класс – 4,5 млн. То есть в рублях два сегмента подорожали почти одинаково, хотя процентная динамика отличается более чем вдвое.
«Если смотреть только на проценты, может возникнуть впечатление, что массовый сегмент быстро догоняет бизнес-класс. Но для покупателя важнее абсолютная сумма. Финансовый барьер между сегментами почти не изменился: нужно найти дополнительные 17-18 млн рублей. При этом сам массовый продукт за год не стал настолько же ближе к бизнес-классу по характеристикам, насколько приблизился к нему по цене», – рассказал Михаил Долгов.
Средняя площадь проданного лота в Москве в августе составляла 52,8 кв. метра, в Новой Москве – 43,4 «квадрата». Существенного увеличения площади по сравнению с прошлым годом не произошло. В массовом сегменте по-прежнему значительную роль играют студии и однокомнатные квартиры, а отделка нередко предлагается за дополнительную плату.
Одновременно сокращается и само массовое предложение. Его доля в экспозиции уменьшилась с 52,9% до 47,4% за год – на 5,5 п.п. За пять лет объем предложения в этом сегменте сократился на 41%. Медианное число доступных квартир в типичном массовом проекте снизилось с 93 в 2021 году до 69 сейчас.
Сентябрьская динамика также продолжила сближение. Средний бюджет массового лота за месяц увеличился на 2,5% – с 20,3 млн до 20,9 млн рублей, тогда как в бизнес-классе он практически не изменился, прибавив 0,3%, с 38,4 млн до 38,6 млн. Абсолютная доплата за следующий класс сократилась за месяц с 18 млн до 17,7 млн рублей.
При этом даже скидки не устраняют финансовый барьер. В бизнес-классе средний дисконт оценивается примерно в 6%, по отдельным квартирам он может достигать 10-15%. Рассрочки используются в 23-28% сделок, однако средняя стоимость лота остается выше массового сегмента.
«На практике пока не видно массового перехода покупателей из комфорт-класса в бизнес. Покупатель с бюджетом около 21-25 млн рублей оказывается между сегментами: средний московский массовый продукт уже стал дорогим, а до полноценного бизнес-класса денег еще не хватает. Поэтому часть спроса скорее ищет альтернативу в Новой Москве, Подмосковье или на вторичном рынке, чем просто добавляет несколько миллионов и переходит классом выше», – прокомментировал Михаил Долгов.
При стандартном первоначальном взносе разница становится еще заметнее. Для квартиры стоимостью 20,9 млн рублей при взносе 20% требуется 4,2 млн рублей собственных средств. Для среднего лота бизнес-класса стоимостью 38,6 млн рублей при первоначальном взносе 30% – 11,6 млн рублей. Разница только на старте составляет 7,4 млн рублей.
На верхних этажах ценовой лестницы сжатие выражено сильнее. Средний бюджет премиального лота за год снизился на 1,7%, со 117,8 млн до 115,8 млн рублей. В результате разрыв между бизнес- и премиум-классом сократился примерно на 6,5 млн рублей – с 83,7 млн до 77,2 млн. Между массовым и бизнес-классом за тот же период рублевый разрыв уменьшился лишь на 0,3 млн рублей.
Поэтому нынешнее сближение массового и бизнес-класса пока происходит прежде всего в относительной статистике. Средний массовый лот дорожает быстрее в процентах, но покупателю для перехода на следующую ступень рынка по-прежнему требуется почти та же дополнительная сумма.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что новостройки подорожали в 61 из 70 городов России.
В абсолютных деньгах сближение оказалось минимальным. Год назад переход от среднего массового лота к среднему объекту бизнес-класса требовал дополнительно около 18 млн рублей, сейчас – 17,7 млн. Разница сократилась всего на 300 тыс. рублей, или на 1,7%. Причина такого расхождения – эффект низкой базы. За год массовый лот прибавил в среднем 4,8 млн рублей, бизнес-класс – 4,5 млн. То есть в рублях два сегмента подорожали почти одинаково, хотя процентная динамика отличается более чем вдвое.
«Если смотреть только на проценты, может возникнуть впечатление, что массовый сегмент быстро догоняет бизнес-класс. Но для покупателя важнее абсолютная сумма. Финансовый барьер между сегментами почти не изменился: нужно найти дополнительные 17-18 млн рублей. При этом сам массовый продукт за год не стал настолько же ближе к бизнес-классу по характеристикам, насколько приблизился к нему по цене», – рассказал Михаил Долгов.
Средняя площадь проданного лота в Москве в августе составляла 52,8 кв. метра, в Новой Москве – 43,4 «квадрата». Существенного увеличения площади по сравнению с прошлым годом не произошло. В массовом сегменте по-прежнему значительную роль играют студии и однокомнатные квартиры, а отделка нередко предлагается за дополнительную плату.
Одновременно сокращается и само массовое предложение. Его доля в экспозиции уменьшилась с 52,9% до 47,4% за год – на 5,5 п.п. За пять лет объем предложения в этом сегменте сократился на 41%. Медианное число доступных квартир в типичном массовом проекте снизилось с 93 в 2021 году до 69 сейчас.
Сентябрьская динамика также продолжила сближение. Средний бюджет массового лота за месяц увеличился на 2,5% – с 20,3 млн до 20,9 млн рублей, тогда как в бизнес-классе он практически не изменился, прибавив 0,3%, с 38,4 млн до 38,6 млн. Абсолютная доплата за следующий класс сократилась за месяц с 18 млн до 17,7 млн рублей.
При этом даже скидки не устраняют финансовый барьер. В бизнес-классе средний дисконт оценивается примерно в 6%, по отдельным квартирам он может достигать 10-15%. Рассрочки используются в 23-28% сделок, однако средняя стоимость лота остается выше массового сегмента.
«На практике пока не видно массового перехода покупателей из комфорт-класса в бизнес. Покупатель с бюджетом около 21-25 млн рублей оказывается между сегментами: средний московский массовый продукт уже стал дорогим, а до полноценного бизнес-класса денег еще не хватает. Поэтому часть спроса скорее ищет альтернативу в Новой Москве, Подмосковье или на вторичном рынке, чем просто добавляет несколько миллионов и переходит классом выше», – прокомментировал Михаил Долгов.
При стандартном первоначальном взносе разница становится еще заметнее. Для квартиры стоимостью 20,9 млн рублей при взносе 20% требуется 4,2 млн рублей собственных средств. Для среднего лота бизнес-класса стоимостью 38,6 млн рублей при первоначальном взносе 30% – 11,6 млн рублей. Разница только на старте составляет 7,4 млн рублей.
На верхних этажах ценовой лестницы сжатие выражено сильнее. Средний бюджет премиального лота за год снизился на 1,7%, со 117,8 млн до 115,8 млн рублей. В результате разрыв между бизнес- и премиум-классом сократился примерно на 6,5 млн рублей – с 83,7 млн до 77,2 млн. Между массовым и бизнес-классом за тот же период рублевый разрыв уменьшился лишь на 0,3 млн рублей.
Поэтому нынешнее сближение массового и бизнес-класса пока происходит прежде всего в относительной статистике. Средний массовый лот дорожает быстрее в процентах, но покупателю для перехода на следующую ступень рынка по-прежнему требуется почти та же дополнительная сумма.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что новостройки подорожали в 61 из 70 городов России.
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: