Темпы нового строительства ТЦ в России в целом, так и в Москве в частности снижаются. С начала года в столице открылось всего два торговых центра совокупной арендопригодной площадью 45 тыс. кв. метров, что в два раза меньше, чем годом ранее (92 тыс. кв. метров). Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе консалтинговой компании IBC Real Estate.
Хотя темпы ввода на московском рынке торговой недвижимости ограничены, предложение продолжает увеличиваться. В основном это происходит за счет открытия объектов, которые долгое время находились на высокой стадии строительной готовности, но не стартовали ввиду трудностей с заполнением арендаторами.
Объем ввода ТЦ в Москве по итогам I полугодия 2026 года в четыре раза превосходит объем поглощения – разницу между объемом занятых арендаторами площадей на начало и на конец периода, которая отражает спрос на торговые площади. Более того, поглощение находится в отрицательной зоне: по итогам I полугодия показатель составил -15 тыс. кв. метров. Для сравнения, в период с 2017 по 2021 гг. уровень спроса и предложения был сбалансирован: среднегодовой темп нового строительства находился на уровне 210 тыс. кв. метров, поглощения – 209 тыс. кв. метров.
Фото: IBC Real Estate
Помимо спроса и предложения дисбаланс также наблюдается и внутри торговых объектов. С конца 2024 года фиксируется сокращение присутствия классических для ТЦ арендаторов, которые больше не способны наращивать поток покупателей. Во многом ввиду развития онлайн-торговли и усиления универсальных маркетплейсов у населения отсутствует потребность в посещении офлайн-магазинов многих категорий (одежда и обувь, товары для дома и ремонта, техника и электроника, книги и т.д.). Это приводит к росту вакантности на рынке в целом. В то же время в ТЦ расширяется досуговая составляющая: совокупно доля арендаторов в категориях «развлечения», «спортивные пространства», «общественное питание» достигла в 2026 году 31% (+7 п.п. г/г). Однако, операторы досуга, хоть и сдерживают более значительный рост доли вакантных площадей, не справляются с функцией генерации трафика в ТЦ: посетители приходят в кофейню / термальный комплекс / на падел-корт, но в ТЦ после этого не задерживаются.
С учетом низкой потребительской активности и продолжающегося усиления влияния онлайн-ритейла доля вакантных площадей в ТЦ Москвы увеличивается второй год подряд: в 2026 году индикатор достиг 11% (+1 п.п. г/г). Сегодня в ТЦ Москвы пустует 742 тыс. кв. метров. При этом структура роста вакантности изменилась: год назад основное увеличение было зафиксировано в Новых ТЦ (объекты, открывшиеся в 2023–2025), рост составил 7 п.п. г/г. В 2026 году, напротив, только Новые ТЦ (объекты, открывшиеся в 2024–2026) продемонстрировали снижение индикатора на 12 п.п. г/г – до 18%. В то же время впервые с 2023 года, рост доли вакантных площадей продемонстрировали Прайм и Ключевые ТЦ – до 7% для каждого типа (+4 п.п. и +2 п.п. г/г, соответственно). Также индикатор увеличился и в Стабилизированных ТЦ, достигнув максимального значения – 12% (+1 п.п. г/г).
Типы ТЦ:
• Прайм ТЦ – уникальные для рынка торговые объекты, маркетируемые на рынке по ставкам выше среднерыночных (например, Афимолл Сити, Охотный ряд).
• Ключевые ТЦ – крупные объекты (GLA 60+ тыс. кв. метров) с децентрализированным расположением и разнообразным составом арендаторов (например, Авиапарк, Columbus).
• Стабилизированные ТЦ – крупные объекты (GLA 60+ тыс. кв. метров) с децентрализированным расположением и разнообразным составом арендаторов (например, Павелецкая Плаза, РИО Ленинский).
• Новые ТЦ – объекты, открытые с начала 2024 года (например, Краски, Avenue Sever).
Руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate Екатерина Ногай отметила, что дальнейший рост вакантности будет связан с двумя факторами – вводом новых торговых центров и дальнейшей оптимизацией ритейлеров. На рынке еще остаются объекты на высокой стадии строительной готовности, открытие которых нельзя откладывать, – их запуск и период стабилизации, безусловно, скажутся на общем индикаторе. Но примеры объектов, введенных в 2023–2024 годах, показывают, что несмотря на ввод с высокой долей вакантных площадей, в течение 1–1,5 лет практически все из них достигают показателей заполняемости в 80% и выше.
«Второй фактор несет куда большие риски, поскольку в условиях низкой потребительской уверенности и низкой готовности к совершению импульсивных покупок, рост ритейлеров в офлайне крайне затруднен. Практически все игроки борются за эффективность и оптимизацию, происходит поиск новых концепций, в то время как период масштабной экспансии практически пройден. Для собственников торговых центров это означает более высокую конкуренцию за крупных федеральных ритейлеров и постоянный поиск новых развивающихся игроков», — дополнила она.
Ранее «Стройгазета» сообщила, что торговая недвижимость столицы столкнулась с падением спроса и оттоком арендаторов.