По итогам января-сентября 2026 года в Москве введено 900 тыс. кв. метров офисной недвижимости, что на 82% превышает показатель аналогичного периода прошлого года и является рекордным объемом с 2014 года. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе аналитического департамента жилой недвижимости CORE.XP, уточнив, что при этом совокупный объем новых сделок аренды и купли-продажи сократился на 14%, до 893 тыс. кв. метров, а доля свободных площадей достигла 7,2%.
По прогнозу аналитиков, по итогам 2026 года объем нового офисного строительства составит около 1,3 млн кв. метров — вдвое больше, чем годом ранее.
Как следует из исследования, за первые девять месяцев 2026 года в Москве ввели 900 тыс. кв. метров офисной недвижимости. Несмотря на рекордные темпы строительства, сохраняется риск переноса сроков сдачи отдельных проектов: из 418 тыс. кв. метров, запланированных к вводу в IV квартале, 182 тыс. кв. метров, или 44%, могут быть сданы только в 2027 году. В целом на потенциальный перенос приходится около 14% годового объема нового предложения, при этом более 80% заявленных объектов, как ожидается, будут завершены в срок.
Из прогнозируемого годового объема нового строительства — около 1,3 млн кв. метров — 67%, или 883 тыс. кв. метров, уже проданы, сданы в аренду либо реализуются под конкретного пользователя по схеме BTS. Еще 14%, или 178 тыс. кв. метров, доступны как для покупки, так и для аренды; 10%, или 132 тыс. кв. метров, предлагаются только на продажу, а 9%, или 125 тыс. кв. метров, — исключительно в аренду. Таким образом, несмотря на значительный объем нового предложения, большая часть площадей уже распределена между будущими пользователями.
За январь-сентябрь 2026 года совокупный объем новых сделок аренды и купли-продажи составил 893 тыс. кв. метров, что на 14% меньше, чем за аналогичный период 2025 года. Основное снижение пришлось на сделки купли-продажи, объем которых сократился на 32%, до 289 тыс. кв. метров. Объем арендных сделок снизился значительно меньше — на 2%, до 604 тыс. кв. метров.
В сегменте аренды основной спрос был сосредоточен на небольших офисных помещениях. На блоки площадью до 500 кв. метров пришлось 68% всех заключенных договоров. При этом 87% сделок совершено с офисами, имеющими готовую отделку. За девять месяцев было заключено 778 договоров аренды, что на 28% меньше, чем годом ранее. Средний размер сделки при этом вырос на 23%, до 750 кв. метров. Количество крупных сделок площадью более пяти тыс. кв. метров составило 12 против 11 за аналогичный период 2025 года.
На рынке купли-продажи зафиксирована противоположная динамика количества и объема сделок. При снижении реализованных площадей на 32% число сделок увеличилось на 10%, до 971. Средний размер приобретаемого офиса сократился на 35%, до 295 кв. метров. На помещения площадью до 300 кв. метров пришлось 87% сделок, а 81% всех покупок совершено в строящихся объектах. Количество крупных сделок площадью более пять тыс. кв. метров составило шесть, что соответствует уровню аналогичного периода прошлого года.
В структуре спроса по отраслям лидировали компании сектора недвижимости и строительства, на которые пришлось 27% общего объема сделок с известным покупателем или арендатором. Доля торговых операторов и компаний индустрии развлечений составила 14%, финансового сектора — 13%, телекоммуникаций, медиа и технологий — 10%, транспорта и логистики — 8%, медицины и фармацевтики — 6%, производственных компаний — 5%. На остальные отрасли пришлось 16%.
Объем чистого поглощения офисных площадей за январь-сентябрь 2026 года составил 363 тыс. кв. метров против 408 тыс. кв. метров за аналогичный период прошлого года. Таким образом, рекордный ввод нового предложения не сопровождался сопоставимым увеличением фактически занятых площадей. Это объясняется тем, что значительная часть введенных объектов реализовывалась отдельными блоками и этажами либо представляла собой здания, построенные для конкретных пользователей.
По прогнозу экспертов, совокупный объем новых сделок аренды и купли-продажи по итогам 2026 года может составить 1,2-1,3 млн кв. метров, что на 10-17% ниже уровня 2025 года.
Одновременно на рынке продолжается рост свободного предложения. По итогам III квартала 2026 года средняя доля свободных офисных помещений классов Прайм, А, Б+ и Б- достигла 7,2%, или 1,451 млн кв. метров. Для сравнения, во II квартале показатель составлял 7,0%, а в III квартале 2025 года — 4,0%.
Из общего объема свободного предложения 63%, или 921 тыс. кв. метров, доступны для аренды, 28%, или 400 тыс. кв. метров, — для покупки, еще 9%, или 130 тыс. кв. метров, предлагаются для аренды и (или) продажи. При этом 56% свободных площадей, или 813 тыс. кв. метров, относятся к первичному предложению, объем которого за год вырос в 2,1 раза. На вторичный рынок приходится 44%, или 639 тыс. кв. метров, что на 78% больше, чем годом ранее.
К первичному предложению аналитики относят помещения с отделкой и без нее в бизнес-центрах, введенных со II квартала 2025 года по III квартал 2026 года, а также помещения под отделку в зданиях более раннего ввода. Ко вторичному — помещения с отделкой в ранее введенных объектах.
Количество свободных офисных блоков за III квартал увеличилось на 24% и достигло 1,7 тыс. Наиболее заметный рост наблюдался среди помещений площадью до 500 кв. метров: их количество выросло на 29%, до 1,2 тыс. Число блоков площадью от 501 до 1 000 кв. метров увеличилось на 25%, до 198, от 1 тыс. до 2 тыс. кв. метров — на 11%, до 234, от 2 тыс. до 5 тыс. кв. метров — на 17%, до 77. При этом количество свободных блоков площадью от 5 тыс. до 10 тыс. кв. метров сократилось на 13%, до 14, а помещений свыше 10 тыс. кв. метров — на 18%, до 14.
Более половины свободных блоков, или 57%, сосредоточены в трех крупных географических зонах: между ЦДР и ТТК (за исключением «Москва-Сити» и ЛДР), за пределами МКАД, а также между ТТК и МКАД (восток и север Москвы). Это указывает на неравномерное распределение свободного предложения между деловыми районами столицы.
Исполнительный директор CORE.XP Мария Зимина отметила, что московский офисный рынок проходит этап изменения баланса спроса и предложения. За девять месяцев 2026 года объем нового строительства достиг рекордного с 2014 года уровня, однако этот рост сопровождается сокращением объема сделок и увеличением доли свободных площадей.
«При этом значительная часть новых объектов уже продана, арендована или строится для конкретных пользователей. Поэтому рекордный ввод не означает равномерного увеличения доступного предложения во всех сегментах. Дальнейшая динамика рынка будет зависеть от того, насколько новые офисные площади соответствуют реальным потребностям компаний по расположению, размеру и готовности к переезду», — уточнила она.
Ранее «Стройгазета» сообщила, что большинство офисных площадей в Москве нашли владельцев.