Пока ставка остается высокой, а спрос слабым, банкротства в сфере строительства будут продолжаться. Такое мнение высказала «Стройгазете» основатель и руководитель Школы Девелопера Эвелина Ишметова, комментируя сообщение аналитическая компания «Контур.Фокус» о том, что за последний год число дел о банкротстве строительных компаний в России по данным ОКВЭД выросло на 41%.
«Рынок пойдет по пути консолидации: слабые региональные игроки будут уходить или передавать проекты более сильным. Для отрасли это болезненно, но не катастрофично», - сказала она.
По словам эксперта, рост числа банкротств в стройотрасли — это симптом того, что финансовая модель региональных девелоперов перестала сходиться. При этом сама цифра не равна «41% застройщиков обанкротились». «Контур.Фокус» считает дела по ОКВЭД, то есть в выборку попадают и подрядчики, и субподрядчики, и небольшие строительные фирмы. «Но динамика показательна: за июнь–сентябрь число дел выросло с 1089 до 1454, более чем на 30% всего за четыре месяца. Это уже не плавное ухудшение, а ускорение», - указала Эвелина Ишметова.
Она отметила, что у региональных игроков нет запаса прочности, который есть у крупных федеральных девелоперов: диверсифицированного портфеля, доступа к дешевому проектному финансированию, возможности перекладывать издержки на маржу дорогих проектов.
«Они зажаты с двух сторон. С одной стороны, высокая ключевая ставка бьет по спросу и удорожает кредит. С другой, себестоимость строительства выросла, а цену квартиры поднять невозможно, потому что покупатель ушел. Ко всему этому добавились накопленные штрафы за просрочку. Когда денежный поток проседает, а обязательства по эскроу-счетам и ДДУ никуда не деваются, до банкротства остается один-два квартала», - пояснила эксперт.
Эвелина Ишметова отметила, что снижение ввода жилья на 14%, о котором сообщил Марат Хуснуллин, пришлось главным образом на ИЖС, а не на многоквартирные дома. Это важный нюанс: сегмент МКД пока держится за счет уже запущенных проектов и проектного финансирования. Но проблема отложена, а не снята. Новых запусков становится меньше, и эффект мы увидим в вводе через 1,5–2 года.
«Массовых крахов на уровне 2010-х ждать не стоит: механизм эскроу принципиально изменил ситуацию, и деньги дольщиков сегодня защищены лучше. Риск теперь другой: не потеря денег, а срыв сроков и заморозка стройки на месяцы. Поэтому при выборе проекта я бы смотрела не на скидку, а на финансовую устойчивость застройщика, долю проданных квартир и степень строительной готовности», - добавила Эвелина Ишметова.
С ней согласен коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин. По его словам, новая волна банкротств связана прежде всего с тем, что экономические параметры ряда проектов, заложенные на старте, в текущих условиях не подтвердились. «Речь идет о себестоимости строительства, объемах продаж и стоимости финансирования. На растущем рынке такие отклонения проще компенсировать за счет роста продаж и цен, тогда как в условиях стагнации они могут стать критичными для компаний с небольшим запасом прочности», - сказал он.
Операционный директор «М9 девелопмент» Антон Минеджян считает, что рост числа банкротных дел показывает, что строительный рынок вошел в период более жесткого отбора проектов и бизнес-моделей, но в то же время нельзя трактовать эти данные как признак системного кризиса всей отрасли. «В статистике по ОКВЭД объединены разные категории строительных компаний. Основная часть проблем, по данным исследования, приходится на региональных игроков. Причем заметную их часть занимают компании в сфере ИЖС», - пояснил он.
По словам эксперта, переход на расчеты по счетам эскроу при кредитах в ИЖС требует от строительных компаний вложения собственных средств в каждое строительство, что ведет к резкому удорожанию конечного объекта и резкому росту финансового резерва компаний. «Из-за этого часть компаний, в первую очередь, небольших, сходит с дистанции. Также негативный фон банкротств строителей добавляют ужесточающиеся требования к территориям КРТ индивидуальных домов. Все это на фоне падения платежеспособности потребителей и заметного снижения рождаемости, заметно влияющей на поведение потребителей в сфере недвижимости», - уточнил Антон Минеджян.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что число ипотечных сделок в столице упало на 19%.
«Рынок пойдет по пути консолидации: слабые региональные игроки будут уходить или передавать проекты более сильным. Для отрасли это болезненно, но не катастрофично», - сказала она.
По словам эксперта, рост числа банкротств в стройотрасли — это симптом того, что финансовая модель региональных девелоперов перестала сходиться. При этом сама цифра не равна «41% застройщиков обанкротились». «Контур.Фокус» считает дела по ОКВЭД, то есть в выборку попадают и подрядчики, и субподрядчики, и небольшие строительные фирмы. «Но динамика показательна: за июнь–сентябрь число дел выросло с 1089 до 1454, более чем на 30% всего за четыре месяца. Это уже не плавное ухудшение, а ускорение», - указала Эвелина Ишметова.
Она отметила, что у региональных игроков нет запаса прочности, который есть у крупных федеральных девелоперов: диверсифицированного портфеля, доступа к дешевому проектному финансированию, возможности перекладывать издержки на маржу дорогих проектов.
«Они зажаты с двух сторон. С одной стороны, высокая ключевая ставка бьет по спросу и удорожает кредит. С другой, себестоимость строительства выросла, а цену квартиры поднять невозможно, потому что покупатель ушел. Ко всему этому добавились накопленные штрафы за просрочку. Когда денежный поток проседает, а обязательства по эскроу-счетам и ДДУ никуда не деваются, до банкротства остается один-два квартала», - пояснила эксперт.
Эвелина Ишметова отметила, что снижение ввода жилья на 14%, о котором сообщил Марат Хуснуллин, пришлось главным образом на ИЖС, а не на многоквартирные дома. Это важный нюанс: сегмент МКД пока держится за счет уже запущенных проектов и проектного финансирования. Но проблема отложена, а не снята. Новых запусков становится меньше, и эффект мы увидим в вводе через 1,5–2 года.
«Массовых крахов на уровне 2010-х ждать не стоит: механизм эскроу принципиально изменил ситуацию, и деньги дольщиков сегодня защищены лучше. Риск теперь другой: не потеря денег, а срыв сроков и заморозка стройки на месяцы. Поэтому при выборе проекта я бы смотрела не на скидку, а на финансовую устойчивость застройщика, долю проданных квартир и степень строительной готовности», - добавила Эвелина Ишметова.
С ней согласен коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин. По его словам, новая волна банкротств связана прежде всего с тем, что экономические параметры ряда проектов, заложенные на старте, в текущих условиях не подтвердились. «Речь идет о себестоимости строительства, объемах продаж и стоимости финансирования. На растущем рынке такие отклонения проще компенсировать за счет роста продаж и цен, тогда как в условиях стагнации они могут стать критичными для компаний с небольшим запасом прочности», - сказал он.
Операционный директор «М9 девелопмент» Антон Минеджян считает, что рост числа банкротных дел показывает, что строительный рынок вошел в период более жесткого отбора проектов и бизнес-моделей, но в то же время нельзя трактовать эти данные как признак системного кризиса всей отрасли. «В статистике по ОКВЭД объединены разные категории строительных компаний. Основная часть проблем, по данным исследования, приходится на региональных игроков. Причем заметную их часть занимают компании в сфере ИЖС», - пояснил он.
По словам эксперта, переход на расчеты по счетам эскроу при кредитах в ИЖС требует от строительных компаний вложения собственных средств в каждое строительство, что ведет к резкому удорожанию конечного объекта и резкому росту финансового резерва компаний. «Из-за этого часть компаний, в первую очередь, небольших, сходит с дистанции. Также негативный фон банкротств строителей добавляют ужесточающиеся требования к территориям КРТ индивидуальных домов. Все это на фоне падения платежеспособности потребителей и заметного снижения рождаемости, заметно влияющей на поведение потребителей в сфере недвижимости», - уточнил Антон Минеджян.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что число ипотечных сделок в столице упало на 19%.
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: