Фото: Shutterstock
Обуздать алчные и нерадивые управляющие компании поможет знание Жилищного кодекса и соблюдение нехитрых правил
Грамотными собственниками не рождаются, ими становятся. Поэтому в недавно утвержденной Стратегии развития ЖКХ на период до 2020 года одним из ключевых направлений значится «формирование слоя ответственных и активных собственников помещений в многоквартирных домах». Однако до полноценного воплощения в жизнь этого императива еще далеко. И не в последнюю очередь потому, что на практике «излишняя» активность собственников зачастую оборачивается для них неприятностями.
Одна из таких историй, по свидетельству портала lenta.ru, в августе произошла в Астрахани. Там жильцы дома № 120 по улице 1-я Перевозная неоднократно обращались к местным властям с просьбой отремонтировать дорогу возле дома. Однако чиновники отказывались, ссылаясь на нехватку денег. Тогда по решению ТСЖ был приглашен подрядчик, который в короткий срок уложил асфальт за счет жителей дома. Но спустя некоторое время к дому прибыли сотрудники ГИБДД и служб муниципального контроля, которые составили акт о правонарушении и наложили штраф. Строителей обвинили в повреждении дороги.
Но основная часть противоречий и проблем накопилась не между жильцами многоквартирных домов и властями, а между собственниками жилья, управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями. Поэтому одна из главных задач для собственников на текущем этапе реформирования ЖКХ — поставить УК под контроль выборных органов дома и домовых активистов.
Как известно, именно они на общем собрании собственников должны были выбрать компанию, которая управляет домом, и утвердить договор управления. Также на общем собрании собственники в соответствии с действующим законодательством утверждают планы и сметы работ УК, принимают отчеты о ее работе. Объединения собственников в лице ТСЖ или Совета дома также выполняют текущий контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. «К сожалению, чаще всего эти благие пожелания не воплощаются в реальной практике. Выборы УК нередко проходят без участия собственников», — констатирует исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.
Есть масса и других стандартных нарушений. Так, количество поддельных протоколов по-прежнему велико. Зачастую в этом есть вина самих собственников — их пассивностью пользуются недобросовестные предприниматели и чиновники из органов местного самоуправления. Однако даже в тех случаях, когда собственники активны, сменить управляющую компанию оказывается невероятно сложно, так как старая управляющая компания может использовать целый арсенал технологий. Это и «война собраний», когда вслед за собранием, принявшим решение о переизбрании, проходит другое собрание, в котором участвуют лояльные компании собственники. Соответственно, решение такого собрания — старую компанию оставить. Это и судебные войны, когда решения собственников могут годами оспариваться в судах различных инспекций. Все эти годы домом продолжает управлять старая компания. Это и отказ уходящей УК передать техническую документацию на дом своим приемникам.
По словам Светланы Разворотневой, все эти нарушения хорошо известны федеральным законодателям. В 2015 году был принят ряд поправок в Жилищный кодекс, признающих подделку протоколов общего собрания уголовным преступлением. Если в течение трех месяцев в одном МКД проходит два или более собрания, ГЖИ в обязательном порядке выезжает на проверки. С 2015 года также введено лицензирование как дополнительный рычаг воздействия государства на недобросовестные УК. С 2016 года существует обязательное требование предоставлять в ГЖИ не только протоколы, но и листы заочного голосования. Активно обсуждаются поправки в законодательство, предусматривающие ускорение процедуры изъятия лицензий на конкретные дома. Однако большая часть проблем в этой сфере связана не с пробелами в законодательстве, а с правоприменительной практикой, так как существующие нормы закона просто не работают.
Особенно ярко это видно во время текущего взаимодействия собственников и УК. Граждане фактически не знают, какие договора с УК они подписывают. В результате эти документы могут содержать самые экзотические положения, например, право УК в одностороннем порядке повышать плату за содержание и ремонт общего имущества. Крайне редко собственники вместе с УК пытаются реально спланировать работы по дому и просчитать их истинную стоимость. А контроль за УК в лучшем случае принимает форму гневных писем в различные надзорные инстанции.
«Формирование практики постоянного взаимодействия собственников и УК — один из путей решения многих проблем. НП «ЖКХ Контроль» разместил на своем сайте проект договора управления, в котором детально прописаны процедуры планирования работ в доме, обязанности УК по постоянным отчетам перед собственниками. На наш взгляд, внедрение таких договоров позволит решить многие проблемы, которые не способны решить поправки в федеральные и региональные нормативные акты», — подытожила Светлана Разворотнева.
Справочно:
в соответствии с Жилищным кодексом РФ именно собственники являются главными заказчиками и контролерами для управляющих компаний.
Цитата в тему
СИТУАЦИИ, КОГДА УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ НАРУШАЮТ ПРАВА ЖИТЕЛЕЙ МКД И НЕ ВЫПОЛНЯЮТ ДОЛЖНЫМ ОБРАЗОМ СВОИ ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ, являются типичными. Поэтому контроль за УК со стороны собственников должен быть постоянным