Новая Москва постепенно перестает быть «отдаленной территорией с доступным жильем»
В Новой Москве на первичном рынке по итогам первого полугодия наблюдалась девелоперская активность. Объем предложения увеличился больше чем на 16%, но и цены не стояли на месте, достигнув новых «психологических» отметок. Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка в блиц-интервью «СГ-Онлайн» рассказала о тех изменениях, которые произошли в структуре предложения и подвела основные итоги первого полугодия.
Надежда, расскажите вкратце об основных итогах первого полугодия в Новой Москве в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?
По итогам первого полугодия 2021 года на первичном рынке Новой Москвы было представлено 33 жилых комплекса. Объем предложения с начала года увеличился на 16,3%, достигнув 10,7 тыс. лотов, общая площадь которых выросла на 9,4%, составив 535,5 тыс. кв. метров.
Какие изменения произошли в структуре предложения?
За прошедшие полгода на рынок вышли 33 новых корпуса в 12 проектах. Все они расположены на территории Новомосковского административного округа, доля которого возросла до 94,8% (+2,1%). Доля Троицкого административного округа составила 5,2%.
Превалирующий объем предложения (89,2%; +4,2%) располагался в многоэтажных домах. Доля квартир в среднеэтажных корпусах сократилась на 4,2% (до 10,1%), на малоэтажную застройку приходится 0,7% экспозиции.
По сравнению с началом года в структуре предложения по стадиям строительной готовности рекордно выросла (на 16,4%, до 39,9%) доля квартир в домах на начальном этапе. Это обусловлено почти двукратным (+97%) увеличением количества лотов на котловане (с 2,2 до 4,3 тыс.). В домах на этапе монтажа сосредоточено 39,1% всех вариантов (-3,9%). Значительно (на 15,2%) снизилась доля предложения в корпусах на этапе отделки, которая составила 15,2%. В сданных в эксплуатацию домах находилось 5,9% (+2,8%) от объема экспозиции.
Если рассматривать градацию по типологии лотов, то большая часть предложения по-прежнему приходится на однокомнатные (34,8%; +3,7%) и двухкомнатные квартиры (33,8; -4,9%). Доля студий за период увеличилась на 4,1%, достигнув 17%, тогда как объем трехкомнатных квартир сократился на 3% и составил 13,4%. Меньше всего представлено многокомнатных вариантов (1%; +0,1%).
В Новой Москве, по сравнению с массовым сегментом новостроек «старой» Москвы, меньше доля квартир с отделкой: на лоты с финишным ремонтом приходится 43,5% (+1,8%) всего предложения, с отделкой white box – 6,9% (-1,5%), без отделки – 49,7% (-0,2%).
Как вели себя цены?
По итогам второго квартала 2021 года средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы за три месяца увеличилась на 6,7%, за 6 месяцев – на 15,9%, за 12 месяцев – на 34,8%, достигнув 191,6 тыс. рублей. В свою очередь, средний бюджет предложения за квартал вырос на 1,9%, за полугодие – на 9,1%, за год – на 27,3%, составив 9,6 млн рублей. Стоит отметить, что за полгода средняя площадь приобретаемой квартиры сократилась на 3,2 кв. метра. (с 53 до 49,8 кв. метра).
Что происходит с реальным спросом и количеством сделок?
За первые пять месяцев 2021 года в проектах, расположенных на территории Новой Москвы, было заключено на 66,4% больше договоров долевого участия, чем за аналогичный период прошлого года. Стоит отметить, что подобные показатели обусловлены действовавшими с конца марта по середину июня 2020 года ограничениями. Доля ипотечных сделок в указанный период составила 71%.
Выделите основную тенденцию первого полугодия на рынке новостроек Новой Москвы.
Ключевое событие, которое, безусловно, оказало влияние на первичный рынок Москвы – фактическое завершение с 1 июля 2021 года программы льготной ипотеки. Для того, чтобы спрогнозировать дальнейшее развитие событий, требуется отметить ряд особенностей ТиНАО.
Во-первых, объем предложения в Новой Москве находится на относительно высоком уровне и сопоставим с количеством лотов на рынке «старой» Москвы при почти в три раза меньшем (33 против 90) количестве проектов. Соответственно, можно сделать вывод о меньшей конкуренции в данной локации, что позволяет удерживать достигнутый уровень цен.
Во-вторых, Новая Москва постепенно отходит от образа «отдаленной территории с доступным жильем», где приобретают недвижимость исключительно те, кому не хватило денег на вариант в границах «старой» Москвы. За счет развития социальной и транспортной инфраструктуры, а также благоприятной экологической обстановки комфортность проживания в ТиНАО сопоставима со многими районами внутри МКАД. Поэтому вполне возможно перетекание части спроса на рынок Новой Москвы.
В-третьих, основной объем проектов в Новой Москве относится к массовому сегменту и реализуется крупными застройщиками, имеющих возможность проработать партнерские программы с банками. Такое сотрудничество позволит заложить скрытую скидку на квартиры в итоговый прайс, но при этом простимулировать спрос и поддержать уровень цен.
Вероятнее всего, стратегия продаж и ценообразования у большинства девелоперов будет носить выжидательный характер и зависеть от спроса. Но основной вопрос останется прежним: какую тактику выберет покупатель и по каким критериям остановит свой выбор на конкретном проекте.