Фото: Shutterstock
Ипотека под 10% годовых может стать реальностью
По данным ЦБ, в 2016 году российские банки увеличили объем выданных ипотечных кредитов по сравнению с 2015 годом почти на 27% — до 1,473 трлн рублей. Это второй в истории результат, первенство пока сохраняет 2014 год. Итоги и перспективы развития ипотеки в стране обсуждали на прошлой неделе на двух ключевых бизнес-форумах рынка недвижимости.
Об увеличении объема инвестиций в долевое строительство говорил на прошедшей 10 февраля конференции «Коммерсанта» «Недвижимость 2016-2017» глава Минстроя России Михаил Мень. По его словам, за год число заключенных ДДУ выросло на 9%. Как отметил министр, за счет этого вкупе с ипотечным приростом в целом — в стране третий год подряд удается обеспечивать ежегодный ввод жилья на уровне 80 млн кв. метров.
Свою лепту, по мнению заместителя главы Минстроя Никиты Стасишина, внесла и госпрограмма субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение жилья в новостройках. Все участники рынка считают ее наиболее эффективной антикризисной мерой поддержки жилищного строительства. В период действия программы субсидирования — с марта 2015 года по 1 января 2017 года — заемщикам было выдано в общей сложности 513,2 тыс. ипотечных займов на общую сумму 928 млрд рублей. При этом затраты бюджета на субсидирование процентной ставки составили около 11,85 млрд рублей. «Всего в рамках программы профинансировано строительство более 25 млн «квадратов» жилья», — подчеркнул замминистра.
В ведомстве уверены, что завершение госпрограммы не станет поводом для роста ставок на ипотечном рынке. Более того, как заявил на мероприятии генеральный директор АИЖК Александр Плутник, в агентстве рассчитывают, что уже в этом году средняя ставка по ипотеке опустится до 10% и даже ниже. При этом средневзвешенная процентная ставка по кредитам, предоставленным в декабре 2016 года, уже стала рекордно низкой за последние пять лет и составила 11,55% против 12,92% в декабре 2015 года.
Приятной новостью для рынка стала тенденция к снижению «просрочки». Доля просроченной задолженности, показывавшая стабильный рост свыше полутора лет, поменяла динамику в сентябре прошлого года, а в декабре упала с 1,112% до 1,087%. «Российские заемщики — одни из самых надежных в мире, — заявил Александр Плутник. — С учетом уровня дохода просрочка по ипотеке достаточно низкая и не превышает 3%, то есть люди очень ответственно относятся к ипотечным кредитам».
Подробнее о развитии ипотеки и возможностях для банков заработать на этом продукте говорили участники III Российского ипотечного конгресса, организованного компаниями Cbonds и «Русипотека». В частности, по оценкам руководителя аналитического центра АИЖК Михаила Гольдберга, сегодня порядка 40% населения в России испытывают потребность в улучшении жилищных условий. «Пока она не удовлетворена, рынок ипотеки будет развиваться», — уверен эксперт. По его мнению, в будущем ипотека может стать одним из главных драйверов не только рынка недвижимости, но и банковского сектора. Доля ипотеки в общем банковском портфеле потребительских кредитов (в денежном выражении) по итогам 2016 года превысила 40%. В среднесрочной перспективе она может вырасти до 70%, считает представитель АИЖК.
Отметил Михаил Гольдберг и тот факт, что по мере развития ипотечного рынка возрастает и конкуренция среди банков. Сейчас, например, почти половина всех ипотечных кредитов в России приходится на Сбербанк (см. таблицу «Высшая ипотечная лига»). Правда, по итогам прошлого года, госбанк, ранее лишь увеличивавший свою долю, впервые с 2012 года немного «сдал» позиции. Сможет ли кто-нибудь и когда-нибудь в этой ситуации побороться за первое место со Сбером? «В перспективе группа ВТБ может скорректировать стратегию «Почта банка» и использовать его возможности для развития ипотечного бизнеса, — предполагают аналитики компании «Русипотека». — Можно также предположить, что банк «Возрождение» и «Промсвязьбанк» рано или поздно начнут работать под единым брендом. Механическое сложение нынешних рыночных долей уже дает 2%, а синергия объединения может бросить новый конкурентный вызов и стать претензией на место в Топ-5».
В свою очередь, директор департамента структурированных продуктов АИЖК Денис Гришухин считает, что следующим этапом развития российского рынка ипотеки станет выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) с поручительством АИЖК, которые обеспечат банкам равный доступ к источникам долгосрочного финансирования ипотечных кредитов и инструментам управления кредитным риском.
Стоит отметить, что только в прошлом году общий объем сделок с ипотечными облигациями в России составил 80,9 млрд рублей, из которых более 80% сделок прошло с участием АИЖК. И агентство не собирается останавливаться на достигнутом. В частности, по словам Дениса Гришухина, сейчас нужно приблизить российские ИЦБ к потребностям инвесторов. «Мы хотим разнообразить модели ИЦБ с точки зрения ликвидности с учетом иностранного, в первую очередь американского, опыта, но при этом адаптировать их к российским реалиям», — отметил он. Рассказал эксперт и о преимуществах, которые получают инвесторы и банки-оригинаторы (инициаторы секьюритизации. — «СГ»), осуществляя сделки в рамках «Фабрики ИЦБ» от АИЖК. К примеру, инвесторы получают от государства гарантию по обязательствам АИЖК плюс более высокую по сравнению с ОФЗ доходность, а также высокую ликвидность за счет включения в ломбардный список ЦБ. Для банка-оригинатора ИЦБ еще и устанавливается налог на прибыль в размере 15% вместо 20% по закладным. Таким образом, за счет повышения ликвидности и снижения кредитного риска банки смогут снизить ставки уже для населения. Что, в свою очередь, как предполагает руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко, должно также поспособствовать росту российского рынка ипотеки в текущем году на 15-18%, в денежном выражении — до 1,7-1,9 трлн рублей. «2017-й год станет возвратом к 2014 году, но не как рекордному по объему выдачи кредитов, а как к базе для дальнейшего роста рынка», — резюмировал аналитик.
1,7 млн рублей составила средняя сумма ипотечного кредита, выданного в России в прошлом году
Кроме того
ЗА ПОСЛЕДНИЕ ДВА ГОДА СРЕДНИЙ РАЗМЕР СЕМЕЙНОГО ДОХОДА ЗАЕМЩИКА, «КОМФОРТНОГО » ДЛЯ ОБСЛУЖИВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА, снизился на 2,8% (или на 2,2 тыс. рублей) и составил 73,1 тыс. рублей. Об этом сообщили «СГ» в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ). «Таким образом, можно сделать вывод о том, что в настоящее время российскому заемщику (его семье) требуется несколько меньший размер доходов для «комфортного» обслуживания среднего ипотечного кредита, чем в «докризисный» период», — добавили в НБКИ. При этом ситуация с доступностью ипотеки в различных регионах страны, по данным бюро, неоднородная. Так, снижение суммы рекомендованного семейного дохода отмечено более чем в 50 субъектах. Наибольшую динамику снижения данного индикатора и, соответственно, рост доступности ипотеки, демонстрируют Чукотский АО (-21,2%), Астраханская область (-15,4%) и Воронежская область (-14,7%). В свою очередь, наивысший рост рекомендованного семейного дохода (и, соответственно, снижение доступности ипотеки для населения) зафиксирован в республиках Калмыкия (+29,8%), Дагестан (+21,8%) и Северная Осетия—Алания (+21,4%).
