Делайте ставки

Фото: Shutterstock

Аналитики ожидают падения спроса на ипотеку после окончания программы господдержки

По итогам 2016 года, объем выданных ипотечных кредитов в России составит 1,5 трлн рублей, что на 30% больше, чем годом ранее. Такой прогноз содержится в исследовании аналитического центра Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), с результатами которого одной из первых ознакомилась «СГ». При этом почти 40% всех займов должна обеспечить государственная программа субсидирования ипотечных ставок. К моменту окончания господдержки в декабре ее объем будет выполнен примерно на 95%. По итогам года, в рамках программы может быть выдано ипотечных кредитов на общую сумму в 550 млрд рублей, а всего с начала ее действия в апреле 2015 года — около 950 млрд (при лимите в 1 трлн). Завершение госпрограммы может привести к росту в начале следующего года средних ставок на рынке и охлаждению спроса на ипотеку в новостройках, считают в НАФИ.

Порядка 500 млрд рублей, или треть всех выданных ипотечных кредитов в стране, по оценке НАФИ, придется на IV квартал — как за счет повышенного спроса на кредиты по льготной ставке в преддверии окончания программы господдержки, так и вследствие ожидаемого снижения ставок по собственным программам банков. Так, например, сентябрьское снижение ключевой ставки ЦБ с 10,5 до 10%, по мнению аналитиков, позволит банкам в IV квартале снизить средние ставки по ипотечным программам с сегодняшних 13,4 до 13%. Однако разрыв со ставками по госпрограмме останется заметным — 0,5-1 п.п. На текущий момент средние ставки по собственным программам банков заметно превышают средние ставки в рамках господдержки (11,9%).

Понижение ключевой ставки позволит, конечно, сократить данный разрыв, что стимулирует рост спроса на собственные программы банков на первичном рынке жилья. Вместе с тем, резерв по снижению ставок ограничен — большинство банков уже заложили недавнее решение регулятора в текущих ставках. В результате окончание программы господдержки приведет к росту средней ставки уже в I квартале 2017 года, и главный вопрос, волнующий аналитиков НАФИ, — насколько длительной и глубокой будет «просадка» рынка. По их прогнозу, уже по итогам января 2017 года средняя ставка по ипотеке может вернуться к уровню лета 2016 года (13%) вследствие «ухода» с рынка льготных программ на новое жилье. Отложенный с 20142015 годов спрос, скорее всего, будет почти полностью удовлетворен также к началу следующего года, то есть уже как минимум два фактора, обеспечивающих хорошую динамику в этом году, перестанут работать. Часть потенциальных заемщиков на время отложит решение о покупке, что приведет к снижению доли ипотеки на новостройки в новых выдачах.

Существенного сокращения рынка, как предполагают в НАФИ, удастся избежать за счет возросшего спроса на вторичное жилье, однако, скорее всего, динамика новых выдач будет стагнировать. Ряд банков для недопущения «просадки» спроса уже к концу 2016 года может предложить заемщикам «скидки» на ставку по собственным программам на покупку жилья в новостройках. дальше многое зависит от изменений в структуре доходов населения и динамики уровня покупательной способности. Многие заемщики в сегменте жилья эконом-класса, которые взяли ипотеку в этом году, ранее ориентировались на жилье более высокого класса или большей площади; однако после событий 2014 года и ухудшения финансового положения им пришлось скорректировать планы. Тем не менее, они, как минимум, накопили стартовую сумму на первоначальный взнос и отступать от плана приобретения жилья не могли. Именно эта категория обеспечила в значительной степени внезапный бум спроса на жилье эконом-класса и на ипотеку в 2016 году.


410 gordeyko.jpg

Сергей ГОРДЕЙКО, руководитель аналитического центра компании «Русипотека»:

Мы, в отличие от НАФИ, считаем, что рост ставок по кредитам на новостройки в первом квартале 2017 года будет символическим, и средняя ставка увеличится незначительно. Это связано с тем, что тренд на медленное уменьшение ставок при кредитовании вторичной недвижимости не остановится. В январе следующего года, скорее всего, сократится число объектов, на покупку квартир в которых банки выдавали льготные кредиты по ставкам ниже 12%. А вот совместные программы кредитования по низким ставкам с застройщиками останутся. Объем ввода нового жилья немного снижается, а банки привыкли больше половины объема делать за счет партнерских продаж с застройщиками. Эти обстоятельства увеличат конкуренцию банков при работе с надежными застройщиками, что не позволит активно использовать финиш программы субсидирования для подъема ставок. В целом, ставки на кредиты на первичном и вторичном рынках будут стремиться навстречу друг другу, а 2017 год даст прирост объемов в 15%, что, конечно, будет менее энергично, чем в 2016 году (+27%).


50 млрд рублей льготных кредитов смогут выдать банки, по оценкам НАФИ, в случае возникновения ажиотажного спроса в последние месяцы (ноябрь-декабрь) действия госпрограммы субсидирования ипотечных ставок


Гольдберг_1.jpg

Михаил ГОЛЬДБЕРГ, руководитель аналитического центра АИЖК:

Еще в июне мы прогнозировали выдачу в 1,5 трлн рублей по итогам года. Этот прогноз полностью подтверждается: по итогам 8 месяцев выдано 528,1 тыс. ипотечных кредитов на сумму 900,3 млрд рублей (+38% к уровню прошлого года). Это на 16% ниже уровня рекордного 2014 года, но почти на 40% выше, чем в 2015 году. По нашим оценкам, средние ставки 15 крупнейших ипотечных банков составляют 11,8% на первичном рынке и 13,3% — на вторичном. Что касается 2017 года, то он имеет все шансы даже стать рекордным, превзойдя показатели 2014 года. Дальнейшее снижение ключевой ставки (такую возможность в начале следующего года ЦБ РФ не исключает — «СГ») будет способствовать росту спроса на ипотечные кредиты со стороны населения — ведь в России существует огромная потребность в жилье. Напомним, согласно исследованиям, проведенным АИЖК совместно с ВЦИОМ и НАФИ в начале 2016 года, спрос населения на жилье в пятилетней перспективе составляет 300 млн кв. м. Его формируют 6 млн семей, из которых не менее 50% планируют приобрести жилье с использованием ипотеки. Причем эти оценки были актуальны при уровне ставок примерно 13-14%. При снижении ставок спрос на жилье и ипотеку вырастет. Ипотека — это рынок с кратным потенциалом роста. По нашим оценкам, при снижении средней ставки до 10%, потенциальная емкость рынка увеличится до 1,2-1,4 млн выдаваемых в год кредитов, а это не меньше 2 трлн рублей.