О критической ситуации на рынке загородного жилья
Специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость» проанализировали показатели II квартала, традиционно считающегося самым успешным для рынка загородного жилья, который более других подвержен воздействию фактора сезонности. Как выяснилось, число вышедших поселков по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшилось на треть, а количество заключенных сделок – на четверть. Эксперты разбирались, в чем кроются причины низких результатов и как они связаны с общей ситуацией на рынке загородного жилья Московского региона.
На треть меньше новых проектов, или исход инвесторов
Говоря о состоянии подмосковной «загородки», в первую очередь стоит отметить нехватку новых поселков. Появляющиеся проекты чаще всего относятся либо к новым очередям уже реализуемых поселков, либо полностью состоят из участков без подряда (УБП). Исключения составляют поселки, которые были запланированы еще до кризиса и не могут быть заморожены по причине существенного объема вложенных в них средств.
«Количество выходящих на рынок проектов можно пересчитать по пальцам, – констатирует руководитель офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. – В условиях затянувшегося экономического кризиса инвесторы просто не решаются рисковать. Я бы даже сказал, что про категорию инвесторов нам можно пока забыть. То, что все-таки появляется, нередко представляет собой задуманные 4-5 лет назад проекты, которые развиваются из-за того, что заморозить их – значит потерпеть еще большие убытки, чем продолжать строительство».
По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», во втором квартале 2017-го на рынок загородного жилья вышло 13 новых поселков, что на 35% ниже показателей аналогичного периода прошлого года. Теперь на «загородке» Московского региона насчитывается 840 проектов. Количество объектов в продаже уменьшилось при этом не так значительно – всего на 4,5%, до 65 765 лотов. Из них абсолютное большинство – 64% – это УБП. Затем с серьезным отставанием следует малоэтажное строительство (МЖД) – 18% предложения. 8% экспозиции относится к таунхаусам, 7% – у коттеджей, 3% – у дуплексов.
«Если говорить о предпочтениях клиентов в формате отдельно стоящих домовладений, то они следующие: небольшой дом или таунхаус в высокой степени готовности, не далее 30 км от Москвы, по цене 5-7 млн руб., причем с использованием схемы trade-in или в ипотеку, – комментирует руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. – Такого предложения на “загородке” сегодня очень мало. Правда, и самих покупателей из-за снижения платежеспособности стало намного меньше. Ситуация, когда продавцу сложно продать, а клиенту – купить, довольно типична для экономики в состоянии кризиса».
Спрос уменьшился на четверть, а 80% застройщиков не уверены в завтрашнем дне
Как ни странно, начало года давало надежду на скорое оживление рынка: в январе-феврале была заметна положительная динамика покупательского интереса, и продавцы с нетерпением ждали апреля, который часто становится лучшим месяцем по числу звонков и показов. Возможно, в этом стоит винить холодную погоду, но приход апреля позитивных изменений не принес. Показатели спроса так и остались на уровне февраля, что актуально до сих пор.
В целом же, по итогам второго квартала 2017 года продажи на «загородке» снизились почти на четверть – 23,2%. За указанный период удалось реализовать 2960 лотов, когда в том же отрезке прошлого года этот показатель был равен 3854 объектам.
Здесь снова лидируют УБП – у них 53% продаж. Эксперты компании утверждают, что преобладание в структуре реализованного спроса данного формата сигнализирует о далеко не лучшем состоянии рынка, т.к. является свидетельством низкой платежеспособности покупателей. «Малоэтажка» приобретается в 32% случаев, коттеджи выбирают лишь 7% потребителей. Наконец, 5% покупок относится к таунхаусам, 3% – к дуплексам.
«Второй квартал еще раз показал, насколько сегодня сложный рынок, – отмечает Алексей Сенчук. – Очень часто покупатели не готовы платить за объект его реальную цену. Им необходимо снижение на 20-30%, а то и больше. И когда они понимают, что это невозможно, подчеркну, по объективной причине себестоимости, то отказываются от приобретения вообще».
«Людей с “живыми деньгами” сейчас крайне мало, и в таких условиях как никогда становится ясно, что на рынке загородной недвижимости нужна развитая ипотека, – дополняет Антон Архипов. – Получить кредит на строящийся объект очень сложно, если он не реализуется по ФЗ №214. Купить готовый тоже нелегко: у девелоперов не хватает денег, и строят они свои дома, так скажем, в час по чайной ложке». Однако главная проблема, по мнению экспертов, заключается в общей неустойчивости положения большинства застройщиков.
«Раньше многие компании как-то держались благодаря определенному запасу прочности, но в этом году их проблемы превратились в снежный ком, – говорит Антон Архипов. – У банков, где они кредитовались, отзывают лицензии, подрядчики, с которыми они были связаны, заявляют о банкротстве. В итоге не выдержавшие конкуренции компании не просто “вымываются” с рынка – их уносит этим потоком. Я бы сказал, что число организаций, которые могут не дотянуть до следующего года, составляет порядка 80%. И даже среди оставшихся 20% треть чувствует себя не вполне уверенно».