Живи и дай жить другим

Эксперты обсуждают плюсы и минусы приобретения квартир и апартаментов в инвестиционных целях

Сегодняшний рынок предлагает несколько вариантов вложений средств в жилую недвижимость: традиционные квартиры, апартаменты в апарт-комплексах и так называемые сервисные апартаменты или апартаменты с обслуживанием. У всех трех типов есть свои достоинства и особенности владения. Сразу разочаруем — однозначного ответа, что выгоднее для инвестиций — квартира или апартаменты, нет.

Как отмечает управляющий партнер УК Zenith Property Management Илья Андреев, за последние несколько лет рентабельность инвестиций в недвижимость заметно снизилась. Если еще пять лет назад инвесторы имели дело с относительно низкой налоговой ставкой, невысокими коммунальными платежами и постоянно растущим спросом, как на приобретение, так и на аренду, то в последние годы наблюдается резкое замедление роста цен на все активы, быстрый рост налогов и стоимости коммунальных платежей. При этом высокого спроса нет ни в одном из сегментов. И все же россияне верят в недвижимость, как в средство сохранения капитала, поэтому рассмотрим каждый тип жилья с инвестиционной точки зрения.

Квартиры: бери подешевле

Говоря об инвестициях в классическое жилье, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова обозначает следующую закономерность: чем выше вложения в квартиру, тем ниже будет ее доходность. Конечно, если квартира досталась собственнику, скажем, в наследство, то есть у него был бесплатный «входной билет», то такой вариант будет наиболее прибыльным. Если же говорить о приобретении квартиры с целью последующей сдачи ее в аренду, то, по данным «МИЭЛЬ-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составит около 18 лет! Но это — средние цифры. Если купить недорогую квартиру, фактически ничего в нее не вкладывать и выставить на рынок по минимальной цене, например, за 20 тысяч рублей, то срок окупаемости такого варианта будет меньше. Если же с инвестиционной целью приобретается дорогая квартира, делается качественный ремонт, покупается хорошая мебель и техника, то ситуация усложняется. Для оценки доходности нужно учитывать не только, за какую сумму она будет сдаваться, но и как быстро она будет находить арендаторов, как долго будет простаивать, как часто придется обновлять ремонт и какой будет сумма налога. «Поэтому, если человек располагает значительной суммой денег, которую хочет вложить в жилье, то целесообразно приобрести две недорогие одно-двухкомнатные квартиры в востребованных для аренды районах, или в районах, где предложение квартир в аренду очень мало», — считает Мария Жукова.

У квартир самая низкая цена из всех трех упомянутых видов жилой недвижимости. В Москве этот показатель не превышает 4-7%. Происходит это потому, что квартира — это не классический инвестиционный продукт, считает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. «Основное предназначение квартиры — личное проживание, и использование квартиры для извлечения дохода — это не тот фактор, на котором делают акцент застройщики при формировании концепции жилого дома, — полагает эксперт. — Акцент делается, прежде всего, на комфорте проживания, поэтому квартиры, которые приобретаются, имеют при сопоставимой комнатности самую большую площадь среди трех рассматриваемых продуктов. И цена входного билета при покупке квартиры будет максимальной».

При покупке квартиры для сдачи в аренду Дмитрий Халин предлагает обратить внимание на некоторые моменты, позволяющие повысить доход. «Для потенциального арендатора важна не только площадь квартиры, но и ее функциональность, в том числе количество спален, — поясняет он. — Поэтому, приобретая квартиру для инвестирования, выбирайте самые маленькие метражи при максимальной комнатности».

К достоинствам квартир как объекта инвестирования вице-президент компании GVA Sawyer Николай Вечер относит и простоту оформления. «Договоры аренды часто вообще не составляются, чтобы не платить налоги, а процесс приобретения достаточно отработан и формализован, — говорит он. — Как правило, все другие варианты, кроме апартаментов как скрытого жилья, требуют дополнительных хлопот. В сервисных и гостиничных апартаментах чаще всего все сделки оформляются документально, что приводит к дополнительным трудо- и денежным затратам».

Апартаменты: без социалки и льгот

Главным плюсом вложений в «обычные» апартаменты является их стоимость: они стоят дешевле квартир в сопоставимых локациях на 15-25%. Цены на покупку апартаментов в Москве начинаются от 5-6 млн рублей. 5,5 млн рублей стоят, например, однокомнатные апартаменты в 37,8 кв. метров в ЖК «Орехово » рядом с одноименным метро, в 6,7 млн рублей обойдется студия 28 кв. метров в «Квартал Only», в районе Фили. Средний доступный «входной билет» на первичный рынок апартаментов в Подмосковье — 4,5 млн рублей (однокомнатная квартира 36,2 кв. метров в ЖК «ART Portofino»).

Дмитрий Халин к плюсам апартаментов относит планировочные решения — изначально в концепцию апарт-комплексов обычно закладываются лоты с меньшей площадью. В 60 кв. метрах вполне можно получить две спальни и кухню, а арендная ставка будет такой же, как для квартиры 70-75 кв. метров. Кроме того, нередко апартаменты строят в тех местах, где жилье просто нельзя построить. То есть это может быть территория, близкая к транспортным узлам, либо к зеленым зонам. Нередко апарт-комплексы — это точечные проекты в центре, где маленькое пятно застройки и не хватает инсоляции.

К минусам апартаментов относятся затраты по содержанию — так как это нежилые помещения, то ставки налога для них могут быть в 5-20 раз выше, чем для квартир. Более того, собственникам не предоставляются льготы по коммунальным платежам. Они тоже могут быть в 1,5-2 раза больше, чем для квартир. Помимо этого необходимо оплачивать услуги управляющей компании, которая будет взимать плату по коммерческому тарифу, который может быть в 2-3 раза выше, чем для квартир.

Второй проблемный момент, на который указывает Дмитрий Халин, — ликвидность. «Если вы захотите избавиться от апартаментов и продать их на вторичном рынке, то количество интересантов будет гораздо меньше, чем в случае с квартирой, — говорит эксперт. — Это будут либо такие же инвесторы, либо те, у кого нет денег для покупки квартиры в данном районе». При этом, если долгосрочное владение квартирой в течение пяти лет и более избавляет от необходимости платить какие-либо налоги при перепродаже, то при владении апартаментами такая льгота не предоставляется.

Сервисные апартаменты: выбор настоящего инвестора

Новинкой и надеждой инвесторов, как считают эксперты, являются апарт-отели и сервисные апартаменты. Кто-то объединяет их в один «лот», кто-то видит здесь две раздельные бизнес-стратегии. Для инвесторов различия уже не столь существенны, поэтому в этом материале мы их объединим под маркой «сервисные апартаменты».

Дмитрий Халин полагает, что «сервисные апартаменты» — это чистый инвестиционный продукт, который не нацелен на то, чтобы его приобретали для собственного проживания. Такой формат изначально «заточен» под инвесторов и имеет соответствующие характеристики. При минимальной площади планировки и отделочные решения здесь максимально эффективны. Управляют апартаментами профессиональные компании, которые хорошо ориентируются в арендных ставках. Поэтому доход от сервисных апартаментов может быть в два и более раз выше, чем от других видов жилой недвижимости.

Например, минимальная стоимость апартамента в апарт-отеле «YE’S Ботанический сад» (Москва) составляет 3,3 млн рублей. Это помещение площадью 19,4 кв. метров с чистовой отделкой без мебели. Цена за 26-метровую студию без мебели начинается от 4,3 млн рублей. В московских проектах сети цена ежемесячного обслуживания 26-метровой студии составляет около 6000 рублей с учетом того, что клиент воспользовался услугами управляющей компании. Отметим, что от 60 до 80% владельцев апартаментов в сети YE’S передают свою собственность в управление компании. В стоимость обслуживания входит плата за коммунальные услуги, сервисное обслуживание, эксплуатацию здания, охрану. Практика показывает, что апартаменты сети YE’S приносят прибыль 8-10% годовых.

Председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин приводит пример из петербургской практики. В апарт-отеле Prime Residence минимальный объем инвестиций составляет 4,6 млн рублей. При этом клиенту предлагается гарантированная программа, согласно которой собственнику в течение трех лет с момента ввода объекта в эксплуатацию выплачивается по 32 тыс. рублей ежемесячно вне зависимости от того, сдан данный апартамент в аренду или нет. Несложно посчитать, что доходность актива составляет 8,3% годовых.

Однако у такой схемы есть и недостатки. По словам Дмитрия Халина, поток дохода, который инвестор будет получать от таких апартаментов, будет облагаться налогом по ставке 13%. Нет возможности применить упрощенную систему налогообложения или приобрести патент для сдачи квартиры в аренду. Для того чтобы передать сервисные апартаменты в управление, необходимо обязательно оплатить мебель, столовые приборы, мелкие предметы интерьера. Все это несколько увеличивает «чек». Поэтому если вы задумаетесь перепродавать сервисные апартаменты, то есть шанс, что вам будет не просто продать их по той цене, по которой вы входили в проект. Если только вы приобретаете сервисные апартаменты в начальный период, когда проект только открывается и цена входа самая низкая.

Справочно

Специалисты разделяют апартаменты на номера в апарт-отелях под управлением профессиональной УК и сервисные апартаменты — помещения в многофункциональных комплексах, объединяющих различные типы недвижимости. Примером первого подхода могут считаться сети «Вертикаль» от Becar, YE’S от ГК «Пионер», VALO от «Лемминкяйнен Строй», входящего в состав финского строительного концерна YIT, примером второго — The Book от Capital Group.