Закон рождает предложение

Банки реагируют на изменения на рынке строительства жилья

Главный элемент начавшейся в России реформы жилищного строительства — появление в цепочке «покупатель-застройщик» нового звена — банка. Сначала кредитные учреждения получат полномочия по контролю за использованием денег дольщиков строительными компаниями, а в перспективе, после перехода к системе банковского (проектного) финансирования, влияние банков еще более усилится. В связи с этим ведущие российские банки уже предлагают застройщикам новые продукты.

Напомним, что в связи со вступлением в силу поправок к закону 214-ФЗ появились два механизма банковского контроля целевого использования средств граждан, внесенных в качестве оплаты строящегося жилья. Речь идет о счетах эскроу и о банковском сопровождении счета застройщика. В первом случае покупатели квартир в новостройках получают гарантию сохранности и возврата средств в том, если дом не будет построен в срок. Счет эскроу — специальный счет условного депонирования, на котором аккумулируются денежные средства в период строительства. На данный счет покупатель квартиры вносит денежные средства единовременно или в рассрочку. Банк блокирует эти средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после того, как дом построен. Здесь важно отметить, что деньги дольщиков становятся также и источником погашения банковского кредита.

По информации Сбербанка, кредит для застройщика, работающего с применением механизма счетов эскроу, покрывает до 85% бюджета проекта строительства жилого дома, квартиры при этом будут продаваться по договорам долевого участия. Как отмечают в банке, такой механизм не только обеспечивает защиту средств покупателей, но и дает ряд преимуществ застройщику, так как схема реализации квартир с эскроу-счетами повышает доверие покупателей к объекту. Кроме того, банк имеет возможность снижать процентную ставку по кредиту в зависимости от объема продаж квартир на этапе строительства и, соответственно, поступления средств на счета эскроу. В то же время стройкомпании смогут финансировать свои проекты вне зависимости от объемов продаж и поступления средств дольщиков, так как на первоначальном этапе основным источником финансирования будет кредит банка. При таком варианте исключаются ситуации, когда застройщик вынужден продавать квартиры с большой скидкой, чтобы продолжать финансировать строительство.

Второй механизм банковского контроля за деятельностью застройщика — банковское сопровождение счета застройщика. В этом случае банк контролирует платежи строительной компании по проекту на предмет соответствия статьям затрат. Сбербанк в связи с законодательными изменениями уже предлагает девелоперам банковское сопровождение счета застройщика в рамках федерального закона №214ФЗ. Это, в частности, предполагает контроль кредитной организацией целевого расходования средств с учетом ограничений по размеру авансов (не более 30% проектной стоимости) и административных расходов (не более 10-20% проектной стоимости в зависимости от вида раскрытия консолидированной отчетности застройщиком).

«Несмотря на то, что к новым правилам все участники рынка будут переходить постепенно, как застройщики, так и банки должны заранее подготовиться к моменту полного перехода на банковское (проектное) финансирование строительства жилья, — считает директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» блока «Корпоративный бизнес» Сбербанка Сергей Бессонов. — Застройщикам нужно адаптировать свои бизнес-модели к новым условиям, а банкам — обеспечить необходимый сервис для застройщиков».


Справочно

Эскроу-счет (escrow) — специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты. Чаще всего такие счета применяются в торговых операциях. В США эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью. В такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроусчета продавцу в момент подписания всех необходимых документов. Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.

Теги: