Закон больших компаний

Доля крупных девелоперов в продажах жилья в Петербурге растет

Более пяти тысяч экспертов-участников Международного жилищного конгресса в течение нескольких дней обсуждали ситуацию на рынке жилой недвижимости Северной столицы.

Вопреки опасениям переход на проектное финансирование не привел к резкому сжатию рынка и стремительному росту цен. Как сообщила руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, за девять месяцев в Петербурге было продано 3,2 млн кв. метров. «Эту цифру можно считать нормой, — утверждает Трошева. — В прошлом году из-за ожидания роста цен в связи с переходом застройщиков на эскроу спрос был выше, но это был ажиотажный спрос». За три квартала прирост средних цен на рынке петербургской агломерации составил 6%, однако в крупных проектах комплексного освоения территории средний бюджет покупки квартиры почти не изменился и составил в эконом-классе 3,5 млн рублей, в комфорт-классе — 5 млн, а в сегменте «комфорт плюс» — 6,2 млн рублей. Вместе с тем было бы неправильным утверждать, что на рынке не происходит никаких перемен. Среди актуальных тенденций эксперты отмечают концентрацию бизнеса в руках крупнейших застройщиков и снижение среднего возраста ипотечных заемщиков.

Рынок консолидируется

После перехода на проектное финансирование доля крупных девелоперов в общем объеме продаж жилья в Петербурге выросла на 10 процентных пунктов и превысила 60%. А если взять последние десять лет, то объем предложения от первой десятки петербургских девелоперов вырос почти в два раза. В 2009 году он составлял 2,5 млн кв. метров, в 2019-м — уже 4,5 млн кв. метров, подсчитали в Knight Frank St Petersburg. При этом состав первой десятки менялся незначительно. Сейчас первое место занимает Setl Group, за ней следует «Группа ЛСР», а Группа «Эталон» замыкает тройку лидеров. Эксперты не видят в этом ничего удивительного. У крупных застройщиков обычно одновременно реализуется несколько проектов, часто больше десяти, каждый из которых выводится на рынок очередями. Поэтому они постоянно пополняют предложение большими объемами и делают это быстрее небольших компаний, которые строят один-два дома.

Специалисты видят в этом как минусы, так и плюсы. Так, по мнению директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, монополизация никогда не идет на пользу ни продукту, ни покупателю. Однако он считает, что говорить о монополизации рынка все же рано, ведь десять игроков — это большой выбор с точки зрения продукта и цены. В то же время консолидация позволит очистить рынок от компаний, которые не могут работать в новых условиях.

Покупатели молодеют

Одной из центральных тем Жилищного конгресса стала ипотека. И это не случайно, ведь именно ипотечное кредитование является сегодня единственным способом решения квартирного вопроса для многих россиян. Как ожидается, до конца года ставки по ипотечным кредитам могут упасть ниже 9%, а семьи с двумя и более детьми могут получить ипотеку с господдержкой по еще более низкой ставке — 5% годовых.

За 20 лет существования жилищного кредитования в России ипотека действительно стала массовым продуктом, а ипотечный заемщик сильно помолодел. «Главная тенденция последних лет — снижение среднего возраста нашего клиента, — отмечает начальник отдела маркетинга компании «Росстройинвест» Екатерина Пчелкина. По ее словам, если десять лет назад типичному покупателю квартиры класса масс-маркет было 40 лет, то сейчас квартиры приобретают те, кому 30-32 года. При этом у миллениалов собственные представления о том, какой должна быть квартира. Они, как правило, выбирают жилье недалеко от работы, ценят эргономичность. Никаких узких коридоров и темных углов. По словам генерального директора «КВС. Агентство недвижимости» Анжелики Альшаевой, для молодых важно, какими будут лифты, холлы, лестничные проемы, будет ли на территории ландшафтный дизайн и видеонаблюдение.

Это заставляет и девелоперов вносить изменения в проекты. По данным «Петербургской Недвижимости», все чаще застройщики используют системы «умный дом», растут качество отделки от застройщика и доля квартир с отделкой в предложении. Сегодня 60-65% квартир в масс-маркете предлагается с отделкой. При этом из-за дешевеющей ипотеки стала потихоньку расти средняя площадь приобретаемых лотов. Молодые люди чаще стали приобретать «двушки» или «трешки» площадью от 45 кв. метров. Хотя в целом структура спроса в городском масс-маркете не претерпевает пока решительных изменений — 73-75% покупок приходятся на квартиры-студии и однокомнатные квартиры.