Высотных дел мастера

Больше трети строящегося сейчас жилья в Свердловской области — «небоскребы»

Свердловская область занимает 10 место среди регионов России по объему жилья, построенного в прошлом году. По данным Росстата, всего за 2017 год здесь было введено в эксплуатацию свыше 2,1 млн кв. м (около 3% от всех новостроек в стране). За восемь месяцев 2018 года ввод жилья превысил 1 млн кв. м, и до конца этого года местные строители планируют сдать еще более 877 тыс. жилых «квадратов» (это почти четверть от общего объема «метража», находящегося у них в работе по состоянию на сентябрь 2018 года). В общей сложности сейчас в регионе силами 79 застройщиков возводится 375 домов на 71 908 квартир общей площадью 3 725 980 кв. м. Из них 39,7% — в домах высотой 25 этажей и выше. Подробности — в нашем традиционном аналитическом обзоре, подготовленном «Стройгазетой» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Что и где строится

Основной объем текущего жилищного строительства в Свердловской области приходится на многоквартирные дома (МКД) — 356 зданий, или 94,9% всех объектов. При этом совокупная площадь находящихся в них 70 411 квартир составляет и вовсе 97,7% строящегося сейчас в регионе жилья (3 639 756 «квадратов»). Оставшиеся 1497 квартир (2,3% площадей) располагаются в 7 апарт-комплексах и 12 блокированных домах (таунхаусах). Средняя площадь строящихся в регионе квартир превышает среднероссийский показатель — 51,8 против 49,2 кв. м.

Больше всего новых домов должно появиться в областной столице, Екатеринбурге: 280 объектов на 61 351 квартиру площадью 3 233 606 кв. м (74,7% от всех строящихся домов, 85,3% от числа квартир, или 86,5% регионального «метража»). В пятерку городов-лидеров входят также Верхняя Пышма (9 домов на 2234 квартиры площадью 105 219 кв. м, или 2,8% объема), Заречный (24 дома, 1868 квартир, 88 259 кв. м / 2,4%), Нижний Тагил (14 домов, 1799 квартир, 80 685 кв. м / 2,2%) и Первоуральск (6 домов, 1194 квартиры, 65 868 кв. м / 1,8%). Еще 13 районов и населенных пунктов области, среди которых встречаются и такие крупные города, как Каменск-Уральский или Асбест, в сумме занимают лишь 4,3% от общего объема нового строительства в регионе.

Самое маленькое в регионе жилье представлено в рабочем поселке Верхнее Дуброво в жилом комплексе (ЖК) «Новая Жизнь-Победа» от одноименного застройщика — средняя площадь квартиры здесь составляет 24,9 «квадратов». Самые просторные по местным меркам квартиры находятся в Екатеринбурге — в ЖК «Ривьера» от компании «Ривьера Инвест Екатеринбург» (133,7 кв. м).

Что касается самих новых ЖК, то их в Свердловской области сейчас возводится 157. Самый крупный из них — новая очередь екатеринбургского комплекса «Академический» (застройщик «Кортрос») — 24 дома на 5135 квартир совокупной площадью 244 182 кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому девелоперскому проекту в регионе просто нет равных. Ближайший «преследователь» — группа ЛСР — хоть и возводит в своем ЖК «Меридиан», также расположенном в областном центре, 29 корпусов на 4996 квартир, но «проигрывает» лидеру по общей жилой площади около 44 тыс. «квадратов». А вот самый скромный (по объемам) ЖК в регионе — это комплекс «Экодолье» (Екатеринбург), в котором одноименный застройщик запланировал к сдаче всего один дом на 10 квартир общей площадью 575 кв. м.

Какого «роста» и из чего

Примечательно, что Свердловская область стала первым из описанных ИРСО и «СГ» региональных рынков, где наибольшая доля текущего жилищного строительства приходится сейчас на дома высотой 25 этажей и выше (25+) — 39,7% от всей площади строящегося жилья, тогда как в целом по стране доля высотного строительства составляет лишь 18%. «Небоскребы» преобладают в области и по количеству — таких объектов здесь возводится 90 (24% от общего числа возводимых домов).

Оставшиеся дома распределяются следующим образом: на долю 1-3-этажных приходится 11,5% строящихся объектов (43 дома), 4-8-этажных домов — 11,5% (43 объекта), 9-12-этажных — 16,3% (61 здание), 13-17-этажных — 19,5% (73 жилых строения), 18-24-этажных — 17,3% (65 домов). Однако если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнить их по общему метражу, то картина будет несколько иной (детали в инфографике). Средняя же «официальная» этажность в регионе — 15,9 (из расчета на строящийся дом), что опять существенно выше среднероссийского показателя (13,6 этажей).

Возвращаясь к «небоскребам», стоит отметить, что самыми высокими строящимися свердловскими домами сейчас являются 37-этажные многоквартирные дома в составе ЖК «Чемпион парк» и «Репин парк» от застройщиков «Атомстройкомплекс» и «Астон» соответственно. Всего на один этаж ниже будут еще два дома от стройкомпании Prinzip в ЖК «Ньютон парк» и «Квартал Татлин». Все четыре «высотки» находятся в Екатеринбурге. На счету упомянутого выше застройщика Prinzip еще один областной рекорд: в его рабочем портфеле самый большой (по общей жилой площади) строящийся сейчас в регионе дом, вместивший в себя 488 квартир на 40 698 кв. м (Екатеринбург, ул. Ленина).

Не менее интересным оказался и анализ строящихся в Свердловской области домов с точки зрения применяемых при их возведении материалов. Особенно в сравнении со «среднероссийским срезом». Так, наиболее распространенным «конструктивом» стен в регионе является монолит. На него здесь приходится 28,7% от всей жилой площади (1 068 505 «квадратов» в 81 доме на 19 600 квартир). В целом по стране доля монолитного домостроения в пересчете на площадь квартир в строящихся домах ниже на 1,4 п.п.). На втором месте по популярности в области — «гибридные» технологии (монолит-кирпич) (24,1% всей региональной жилплощади, или 77 домов на 898 238 кв. м). Формально блочных домов в регионе появиться должно больше — 101, однако на их долю приходится 24% жилых «квадратов» (893 801 кв. м). Панельных домов в области будет построено 72 общей площадью свыше 672 734 кв. м, что составляет 18,1% текущего строительства. Еще меньше востребован на Урале «чистый» кирпич — из него строится всего 43 дома площадью 191 502 кв. м (5,1%).

А главное — кто и когда

Всего в области работают сейчас 79 застройщиков. Пять крупнейших из них контролируют почти половину (45,4% всех площадей) регионального рынка новостроек (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице).

Первое место в области занимает Группа «ЛСР», в портфеле которой сейчас свыше 650 тыс. кв. м жилья (17,5% от общего объема возводимых в регионе «квадратов»). Далее со значительным отрывом идет застройщик «Атомстройкомплекс» — почти 312 тыс. кв. м (8,4% площадей). Места с 3-го по 5-е занимают соответственно: Prinzip (289 тыс. кв. м, 7,8% рынка), «Кортрос»» (244 тыс. кв. м / 6,6%) и «Астра» (189 тыс. кв. м / 5,1%).

Наибольший объем текущего областного строительства приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в прошлом году, — 104 дома на 1 274 789 «квадратов» (27,7% от всех строящихся сейчас, или 34,2% по совокупной площади квартир). Строительству четверти (24,8%) домов на 713 868 кв. м (93 объекта, или 19,2% по общему метражу) старт был дан в 2016 году. Еще годом раньше в работу были взяты 75 домов (20%) площадью 732 838 кв. м (19,7%). По документам, выданным в 2012-2014 годах, в сумме строится 34 дома площадью 231 372 кв. м (6,2% нового областного «метража»). До сих пор в регионе ведется строительство и четырех объектов на 961 квартиру площадью 50 699 кв. м, документация на которые была получена с августа 2007-го по декабрь 2011-го (это 1,4% от всей жилой площади в регионе).

Разрешение на строительство в этом году на момент исследования уже получили 65 новых девелоперских проектов. На долю «свежих» объектов в области приходится 19,4% совокупных площадей (722 414 «квадратов» в 14 257 квартирах).

При этом до конца текущего года свердловские застройщики из 375 строящихся в регионе домов планируют ввести в эксплуатацию почти треть — 116 на 877 320 «квадратов» (30,9% от всех объектов, или 23,5% от заявленных площадей). Сдача 33,9% площадей (117 домов на 1 262 508 кв. м) может состояться уже в следующем году. На 2020 год намечен ввод еще 824 724 кв. м жилья (66 домов, или 22,1% всех площадей). Также местными застройщиками декларируется, что 9,1% домов (34 объекта на 323 752 кв. м, или 8,7% нынешних региональных площадей) встретят новоселов в 2021 году. 18 строящихся сейчас домов со своими 159 321 кв. м «увидят свет» не раньше 2022 года. Еще 24 на 278 355 «квадратов» будут заселены, согласно проектной декларации, только в 2023 году, а может, и позже.

Однако анализ ситуации с переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь) дает основания предполагать, что в эти планы могут быть внесены коррективы (и, возможно, не раз). В частности, 188 280 жилых «квадратов» (21,5% от общего «метража» в регионе), объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть сданы в 2017 году. 56 521 кв. м (6,8% совокупной строящейся жилой площади) покупатели ждут с 2016 года. На четыре года вперед, но уже с 2016-го на 2020-й, «переехал» ввод 14 478 кв. м (1,8%). Подождать до 2020 года придется и тем, кому жилье в 25 788 «квадратах» (3,1%) первоначально обещали сдать в 2018 году. Заселение 8529 кв. м (2,6%), также обещанных к этому году, уже отложили сразу на 2021 год.

К сожалению, «уточнение сроков ввода» или, проще говоря, «просрочка», — очень распространенное явление в Свердловской области. Больше половины местных застройщиков (42 из 79) были замечены в переносе сроков ввода объектов, в том числе неоднократном. Корректировка первоначальных сроков сдачи встречается даже среди десятки крупнейших компаний. Так, например, из 81 078 кв. м жилья, возводимого сейчас ГК «Солнечный дом», ввод 40 167 «квадратов» (49,5% «портфеля» застройщика) был ранее перенесен («уточнение» сроков — 12,8 месяцев). В целом, надо отметить, что средняя просрочка по области относительно невелика и составляет два-три месяца, и касается не полных объемов стройки. При этом перенос ввода 100% заявленных объемов отмечен у 26 девелоперов (на их счету свыше 245 тыс. кв. м строящегося в регионе жилья). И длительность просрочки у таких компаний, понятно, уже значительно выше — от 6 до 39 месяцев. «Антилидером» по этому показателю является компания «ДорСтрой», которая на три с лишним года «опаздывает» со сдачей одного объекта на 51 квартиру площадью 2243 кв. м в своем доме по улице Озерной в городе Дегтярске.

87 717 «квадратов» составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Свердловской области

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях. Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Подмосковья (№8), Москвы (№9), Санкт-Петербурга (№12), Ростовской (№17), Ленинградской (№19), Тюменской (№36) областей и Республик Татарстан (№38) и Башкортостан (№40). С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков».