Фото: Shutterstock
Структура предложения на вторичном рынке загородной недвижимости Подмосковья за год не изменилась. По данным аналитиков «Tweed Недвижимость», количество объектов увеличилось по сравнению с концом 2016 года на 6%, причем на Рублево-Успенском шоссе количество объектов увеличилось на 4,5%, на Новорижском направлении - на 10%. В результате количество вторичных объектов на Новорижском и Рублево-Успенском шоссе практически сравнялось.
В структуре предложения, в зависимости от продукта, в 2017 году по сравнению с 2016 годом в 1,5 раза увеличилась доля таунхаусов, доля участков практически не изменилась, на 6% уменьшилась доля домов.
Доля объектов в бюджете до 50 млн рублей увеличилась на 10% в 2017 году по сравнению с 2016 годом, как за счет увеличения числа таунхаусов, так и за счет понижения стоимости объектов на вторичном рынке на дома и участки, доля объектов в бюджете 76 –300 млн рублей увеличилась на 13%, а доля объектов свыше 300 млн рублей уменьшилась на 15%.
В 2017 году вышли на рынок два новых поселка: «Арт Эко» – коттеджи «под ключ» и участки с подрядом, Park Fonde - таунхаусы. Сейчас в бюджете от 30 млн рублей по домам и 20 млн рублей по участкам и таунхаусам на вторичном рынке – более 2600 предложений. Ситуация по сравнению с 2016 годом существенно не изменилась.
В 2016 году спрос был активнее в первом полугодии, в 2017 году пик спроса пришелся на октябрь и ноябрь, в четвертом квартале 2017 года возросло и количество сделок.
Лидер спроса – Новорижское шоссе, в 2016 году лидером спроса на вторичном рынке было Рублево-Успенское шоссе.
По сравнению с 2016 годом, в 2017 году на 5% увеличился спрос на объекты в диапазоне 75 – 300 млн рублей, на 5% увеличился спрос в диапазоне до 50 млн рублей, на 7% уменьшился спрос в диапазоне 51 – 75 млн рублей, и на 3% в диапазоне свыше 300 млн рублей. Средний бюджет в 2016 году на вторичном загородном рынке достигал около 80 млн рублей, в 2017 году - около 88 млн рублей.
Наиболее востребованы новые объекты «под ключ» или по выгодной цене (до 1 млн долларов) в хорошем поселке, на популярном направлении. Востребованная площадь домов - 300-500 «квадратов», участка - 10-25 соток.
Стоимость всех проданных домов на вторичном рынке без учета скидок составила 21 654 200 000 рублей или 368 790 000 долларов. Стоимость всех проданных участков на вторичном рынке без учета скидок - 6 340 700 000 рублей или 107 990 000 долларов. Средняя цена проданной сотки – 1 750 500 или 29 812 долларов. Стоимость всех проданных таунхаусов на вторичном рынке без учета скидок 1 380 000 000 рублей или 23 550 000 долларов.
Общая стоимость проданных на вторичном рынке в 2017 году объектов 29 375 000 000 рублей или 501 280 000 долларов, с учетом скидок эта сумма составит 25 800 000 000 рублей или 441 130 000 долларов.
Самый дорогой проданный участок – Рублево-Успенское ш., 10 км от МКАД – 203 сотки - 20 300 000 долларов без учета скидок. Самый дорогой проданный дом – Новорижское ш., 9 км от МКАД – 89 соток, 1800 кв. метров «под ключ» - 29 500 000 доллларов без учета скидок. Самый дорогой проданный таунхаус – Ильинское ш., 10 км от МКАД – 420 кв. метров – 90 000 000 рублей без учета скидок.
Портрет покупателя: топы крупных компаний, средний и малый бизнес
Выводы:
1. Появление новых поселков говорит об оживлении рынка;
2. Падения цен в рублях не произошло;
3. Вырос спрос на таунхаусы, как наиболее рациональное приобретение.
Прогноз:
1. При отсутствие новых проектов продолжится смещение спроса на вторичный рынок;
2. Существенное уменьшение средней цены сделки маловероятно. В рублях возможен рост цен на уровень инфляции;
3. Возможно появление новых поселков небольшого формата
В 2017 году на рынке элитной недвижимости появилась яркая тенденция уменьшения параметров элитного объекта. Все больше обеспеченных покупателей выбирают небольшие по площади дома и участки, и востребованным объектом становится дом площадью 300 кв. метров на 12 сотках, что раньше было тяжело продаваемым объектом в элитном сегменте. При этом требования к месту и инфраструктуре поселка остались неизменно жесткими – престижные направления, охрана, центральные коммуникации, зоны отдыха и прогулок на территории, школа и детский сад, рестораны, магазины и спортклубы поблизости – обязательный параметр для большинства покупателей. Иными словами, разумный подход в приобретении элитной недвижимости в 2017 году выразился в том, чтобы пожертвовать метрами и сотками, но остаться/повысить уровень комфорта и престижа.
Интересным фактом в прошедших сделках 2017 года было также и то, что дисконты во многих случаях были минимальны, в основном 5-10%. Это объясняется тем, что внимание покупателей было сосредоточено на объектах с ценой, ниже чем у конкурентов. По таким объектам и совершались достаточно быстрые сделки, решение принималось оперативно. В 20% случаях торга не было вообще. По-прежнему ожидания продавцов по ценам разные, в зависимости от ситуации и желания быстро реализовать объект. В одном поселке идентичные вторичные участки, например, могут отличаться по цене на 40%.